Trump-Đầu tư bất động sản phần 8

147 Lượt xem

Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

Nội dung bài viết

8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “THƯƠNG VỤ TỐT NHẤT LÀ THƯƠNG VỤ KHÔNG PHẢI TRẢ TIỀN TRƯỚC.”

Một buổi chiều, tôi nhận được cuộc gọi từ một sinh viên rất hăng hái. Cậu ta hỏi: “Thưa thầy Dave, thầy đã có thời gian xem qua taì liệu về tòa nhà văn phòng tuyệt vời mà em gửi chưa?”

“Rồi, Paul. Nó không có dòng tiền.”

“Em biết, nhưng em có thể mua mà không cần trả trước!”

“Tuyệt vời. Vậy cậu sẽ được tận hưởng việc hàng tháng phải bỏ tiền túi ra để duy trì thương vụ này.”

Nếu bạn bỏ qua các chương trước và đọc luôn chương này, thì bạn cần lưu ý một điều: Những thương vụ thương mại tốt nhất luôn đòi hỏi phải có một khoản trả trước lớn. Tuy nhiên, bạn không phải bỏ tiền túi cho khoản đó.

Đây là lúc bạn có thể tận dụng các mối quan hệ với đối tác tiền tệ. Bên cho bạn vay sẽ cho vay theo chính sách của họ, và đối tác tiền tệ sẽ cho bạn vay phần lớn hoặc toàn bộ phần còn lại. Chúng ta sẽ thảo luận thêm trong phần sau.

===== Mục lục =====

Lời giới thiệu

  1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
  2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
  3. TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
  4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
  5. TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
  6. CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤ CÁCH QUẢN LÝ
  7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
  8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
  9. ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
  10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN GIÀU CÓ
  11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
  12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA

===== Hết Mục lục =====

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “NỢ LÀ KHÔNG TỐT; TÔI CHỈ MUA KHI CÓ THỂ TRẢ HẾT BẰNG TIỀN MẶT.” 

Dù điều này thể hiện tinh thần tự lập của người mua, nhưng thái độ đó không thể giúp bạn giàu được.

Nếu biết cách sử dụng nợ thì nợ không phải là vấn đề xấu. Nếu bạn thật sự lo lắng về việc bị tịch thu tài sản để trừ nợ, hãy giới hạn các khoản nợ, nhưng đừng loại bỏ hoàn toàn. Xét cho cùng, bạn chỉ nên tham gia những thương vụ có thể tạo ra dòng tiền lớn sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả. Trong trường hợp đó, tại sao bạn không sử dụng tiền của người khác để gia tăng lợi nhuận cho mình?

Cách đây vài tháng, tôi có bài phát biểu cùng Nicole, một trong những sinh viên thành công của tôi đến từ Maryland. Cô ấy đang nói về cách sở hữu

1.100 căn hộ cho nhiều gia đình ở sáu thị trường đang lên trên toàn nước Mỹ. Tôi hỏi cô ấy về dòng tiền cô ấy tạo ra, và cô ấy trả lời: “Thầy Dave, em xin lỗi, điều này không liên quan gì tới thầy, nhưng em có thể nói với thầy rằng: Đó là một tòa nhà thương mại mới trị giá một triệu đô-la, và em trả hoàn toàn bằng tiền mặt.”

Khán giả vỗ tay tán thưởng cô ấy, nhưng cô ấy chỉ nhận được một cái vỗ tay ngắn ngủi và lịch sự của tôi! Chắc chắn là tôi tự hào về cô ấy, nhưng cô ấy đã bỏ lỡ một cơ hội. Cô ấy có thể thu được lợi nhuận từ tài sản trị giá một triệu đô-la nhưng cũng có thể có tới ba đến mười tài sản, và thậm chí nhiều hơn nếu như không thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt cho tài sản đó.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng mắc phải sai lầm này. Một nhà đầu tư đã nói với tôi rằng anh ta sở hữu 45 căn nhà dành cho nhiều gia đình mà không có khoản nợ nào.

Cả anh ta và Nicole đều không thể đưa ra một phép tính quan trọng: Suất thu hồi trên vốn chủ sở hữu. Cả hai đều có nguồn vốn ngân hàng tốt, nhưng lại không biết cách tận dụng tối đa.

Hay nói cách khác: Đừng tạo ấn tượng cho tôi bằng dòng tiền của bạn mà hãy tạo ấn tượng cho tôi bằng giá trị dòng tiền tạo ra so với giá trị đầu tư.

TẬN DỤNG LỢI THẾ CỦA NHIỀU NGUỒN TÀI CHÍNH BẠN CÓ

Bạn cần hiểu rõ vấn đề cuối cùng về việc tận dụng tối đa tiền của bạn. Ta hãy xem xét các lựa chọn trong việc huy động tài chính cho thương vụ.

Các ngân hàng địa phương

Ở đây, tôi muốn đề cập đến những ngân hàng thương mại và các tổ chức cho vay, quỹ tiết kiệm. Mặc dù đây là những nguồn tài chính truyền thống nhàm chán nhưng đôi khi chúng là lựa chọn tốt nhất cho bạn. Những tổ chức cho vay tại địa phương thường muốn dành khoản vay cho tài sản và những người tại địa phương đó. Và do đó, đôi khi bạn không cần phải thuyết phục nhiều mà vẫn có được khoản vay.

Những ngân hàng địa phương thường có xu hướng ưu tiên cho các khoản vay xây dựng ưu đãi và những người họ quen biết. Nếu đầu tư vào một khu vực mới, bạn nên có một cuộc họp hoặc bữa trưa với tổ chức cho vay địa phương khi bạn đến đó. Họ càng biết rõ về bạn, bạn càng có nhiều khả năng vay được tiền từ họ hơn.

Những ngân hàng địa phương có xu hướng cho vay kỳ hạn ngắn hơn và lãi suất cao hơn. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho những khoản vay đó và phải hy sinh dòng tiền. Nếu thực hiện thương vụ có ít lợi nhuận, bạn nên vay từ công ty quốc gia hoặc tổ chức cho vay tự do.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tổ chức cho vay quốc gia

Phần lớn các công ty này đều có những tiêu chí cho vay rất chính xác để đánh giá khoản vay. Bởi vì họ không chỉ định nắm giữ những khoản vay này mà còn định bán trên thị trường thứ cấp ngay sau khi kết thúc việc xét vay.

Đây là những thị trường được chính phủ hỗ trợ, nhưng không phải là người mua nợ được chính phủ đảm bảo. Những khoản nợ từ những tổ chức này có mức lãi suất thấp nhất trên thị trường.

Tổ chức cho vay tự do

Những tổ chức này bao gồm các công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí. Tuy nhiên, những công ty này thường muốn cho vay với giá trị ít nhất là vài triệu đô-la. Dưới đây là một số chỉ dẫn chung: Khi bạn cần tiền để phục hồi một tài sản, hãy tìm đến ngân hàng địa phương. Nếu đó là thương vụ mới, hãy tiếp cận tổ chức cho vay quốc gia, và nếu bạn muốn bên cho vay sáng tạo hơn trong việc tìm hiểu hoặc xét duyệt khoản vay để được duyệt, bạn hãy tiếp cận các tổ chức cho vay tự do.

THIẾT LẬP QUAN HỆ VỚI NHÀ MÔI GIỚI ĐỊA PHƯƠNG

Với nhà đầu tư thì những nhà môi giới thế chấp cũng giống như các đại lý thể thao đối với các vận động viên. Ta phải tốn nhiều chi phí cho họ, nhưng đó là những chi phí đáng giá và cần thiết.

Nhà môi giới giỏi thường có nhiều mối quan hệ với các tổ chức cho vay thuộc cả ba dạng trên. Họ không chỉ giúp bạn đánh giá thương vụ, mà còn cho bạn biết khả năng tìm được nguồn tài chính cũng như các điều khoản vay cho thương vụ. Điều này giúp bạn tiết kiệm được tiền bạc và thời gian.

Hãy xây dựng quan hệ với những người môi giới vì họ biết tất cả mọi người trong thành phố. Bạn cần nhận xét nhanh về tài sản đó hoặc tham khảo về công ty quản lý hay luật sư giỏi? Người môi giới sẽ biết.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

NHIỀU LOẠI KHOẢN VAY

Ta vừa thảo luận về bên cho vay; giờ ta hãy cùng xem xét các loại khoản vay hiện có.

Khoản vay theo thông lệ

Đây là một loạt những khoản vay không được chính phủ liên bang đảm bảo. Khoản vay có thể là khoản vay có giới hạn, nghĩa là tài sản và người vay đáp ứng được mọi tiêu chuẩn của các tổ chức cho vay quốc gia. Ngoài ra còn có rất nhiều khoản vay không giới hạn, ví dụ một khoản vay lớn trị giá hơn 750.000 đô-la.

Khoản vay từ chính phủ

Chính phủ có rất nhiều chương trình cho vay để phục vụ các mục đích khác nhau. Những khoản vay này thường có ưu điểm là lãi suất thấp, thời hạn vay dài và chi phí trả trước thấp. Nhược điểm là có những giới hạn phạm vi hoạt động cho các khoản vay. Thông thường là giới hạn phí thuê phòng, yêu cầu phí thuê phòng không được cao hơn giá thị trường vài phần trăm.

Khoản vay cho xây dựng

Khi tài sản của bạn cần sửa chữa với chi phí lớn hơn giá mua từ 3%, bạn có thể vay từ các khoản vay xây dựng.

Đây là những khoản vay ngắn hạn, thường từ 1-3 năm. Những khoản vay này thường dựa trên lãi suất. Một số tổ chức cho vay thường cho phép quay vòng khoản vay và chuyển thành khoản vay theo thông lệ khi việc xây dựng hoàn tất.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Khoản vay trung gian

Đây là khoản vay sử dụng khi dự án cần hỗ trợ vốn nhiều hơn 80% giá trị của tài sản. Khoản vay tài chính trung gian sẽ không giúp bạn có được 100% giá trị tài sản, nhưng bạn có thể đạt được mức 90%.

Thường thì bên cho vay thế chấp đầu tiên sẽ có chương trình cho vay trung gian cho phép bạn vay thêm 10%. Đôi khi người môi giới của bạn sẽ tìm một người chuyên cho vay trung gian và cho bạn vay thêm 10% (có thể nhiều hoặc ít hơn) trên tổng giá trị thế chấp đầu tiên.

Theo lẽ tự nhiên, khoản vay trung gian sẽ có lãi suất cao hơn lãi suất của khoản vay chính. Bạn cần đảm bảo là bên cho vay chính đồng ý để bạn vay trung gian hoặc cung cấp tài chính thứ cấp. Nếu họ không đồng ý, bạn có thể tìm một tổ chức cho vay khác chấp nhận điều đó.

Khoản vay bắc cầu

Những khoản vay này giúp lấp chỗ trống khi ta cần tiền để thanh toán cho thương vụ trong khi thời gian chờ khoản vay dài hạn. Tại thời điểm vay, có thể một số yếu tố của tài sản không đáp ứng được tiêu chuẩn bảo đảm nhưng sau đó lại có thể đáp ứng.

Ví dụ, bạn có một thương vụ rất tốt, nhưng tỷ lệ thuê phòng hiện tại chỉ khoảng 85%. Để có được khoản vay dài hạn với mức lãi suất dài hạn tốt nhất, hầu hết các tổ chức cho vay tiền sẽ yêu cầu tỷ lệ thuê phòng cao hơn 85%. Họ gọi đó là tỷ lệ thuê phòng bền vững.

Tổ chức cho vay bắc cầu sẽ nhận thấy chất lượng của thương vụ và hiểu tình thế khó khăn của bạn. Họ sẽ sẵn lòng cho vay với lãi suất cao hơn và tài sản của bạn được dùng làm vật thế chấp. Ngay khi bạn đạt mức thuê phòng 85%, bạn có thể hoán đổi khoản vay đó cho khoản vay dài hạn với lãi suất thấp hơn.

Khoản vay hỗ trợ quản trị doanh nghiệp nhỏ

Bạn có thể được vay đảm bảo từ tổ chức cho vay được chấp nhận bởi cơ quan Quản trị doanh nghiệp nhỏ nếu bạn là chủ sở hữu chính của tòa nhà. Bạn thường phải có khoản trả trước thấp khoảng 10%, và lãi suất vay thấp hơn lãi suất vay của khoản vay theo thông lệ.

Khoản vay từ nguồn tư nhân

Một trong những nguồn tài chính tốt nhất là những cá nhân có tiền cho vay. Tiền của họ không mới như của ngân hàng nhưng lại không có yếu tố quan liêu trong quá trình vay.

Một trong những nguồn vay tư nhân là những nhà đầu tư. Họ là những cá nhân giàu có cung cấp khoản vay trị giá từ 100 nghìn đô-la đến 10 triệu đô- la. Chúng ta sẽ thảo luận về họ trong phần sau.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Khoản vay nóng

Lần đầu tiên khi vay từ những người cho vay nóng, tôi nghĩ rằng có thể họ có liên hệ với bọn xã hội đen. Có thể là vì khi đó, người cho vay nóng yêu cầu gặp tôi ở một cửa hàng bánh rán. Ông ấy đội chiếc mũ rộng vành đã cũ và mặc quần áo như dân xã hội đen. Hơn nữa ông ta tính lãi suất cho tôi từ 17-20% cộng với 5 điểm nữa. (Một điểm tương đương 1% của khoản vay, phải trả trước.)

Rồi tôi phát hiện ra rằng những người cho vay nóng thường là những người giàu có, thành thật, những người tự xây dựng lên thị trường ngách cho chính mình.

Mặc dù tính lãi suất rất cao, song họ không quan tâm đến bạn.

Nói cách khác, bạn có thể đến từ Sao Hoả, thiếu kinh nghiệm, có mức tín dụng kém, v.v… họ cũng không quan tâm. Họ sẽ cho bạn vay nhưng với điều kiện bạn phải thế chấp bằng chính thương vụ đó. Nếu bạn không thể hoàn trả họ, họ sẽ lấy thương vụ đó.

Khi khởi nghiệp, tôi đã mua rất nhiều tòa nhà thương mại bằng tiền vay nóng. Tôi nhận thấy nếu thương vụ của tôi đủ tốt, họ sẽ cho tôi vay 100% tiền và họ tiến hành việc cho vay rất nhanh.

Tôi tham gia một số thương vụ tạo ra dòng tiền rất lớn. Nhờ vậy, tôi có thể vay tài chính từ nguồn khác cho những thương vụ đó với mức lãi suất thấp hơn nhiều và trả đủ tiền cho bên vay nóng. Giờ tôi đã có dòng tiền khá hơn.

Mọi người thường đả kích những người cho vay nóng và cho rằng họ sẽ không bao giờ nghĩ đến việc trả lãi suất cao như vậy. Tuy nhiên, tôi không nghĩ như vậy. Bằng cách thiết lập giới hạn độc đoán cho chính bản thân, họ sẽ không thể thu lợi từ tất cả các loại thương vụ. Có những thương vụ không phù hợp với khoản vay theo thông lệ, nhưng lại sinh lợi tới mức có thể bù lại khoản tiền lãi trả cho vay nóng, ngoài ra còn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

XIN DUYỆT KHOẢN VAY

Chúng ta đã bao quát toàn bộ các lựa chọn nguồn tài chính. Giờ ta sẽ thảo luận về những yêu cầu để khoản vay được phê duyệt.

Bên cho vay sẽ thực hiện đúng như quá trình ta thực hiện nghiên cứu đầu tư cho thương vụ. Họ sẽ kiểm tra bảng cân đối lỗ lãi trong vòng hai năm qua và bản tính tới thời điểm hiện tại. Họ sẽ xem xét khoản thu từ tiền thuê phòng hiện tại, và sẽ điều tra tình hình bên trong và bên ngoài của tài sản. Đầu tiên đó chỉ là đến khảo sát bằng mắt thường. Nếu họ quyết định đi sâu hơn vào thương vụ, họ sẽ cử đến chuyên gia điều tra về tài sản.

Bất động sản thương mại có ưu điểm là phần lớn quyết định vay phụ thuộc vào tình trạng của tài sản chứ không phải là cá nhân bạn. Tuy nhiên, theo thông lệ, các tổ chức cho vay sẽ quan tâm đến người xin vay. Vì vậy, họ sẽ muốn xem bản báo cáo tài chính của bạn. Ngoài ra, họ sẽ muốn có bản liệt kê tài sản bạn sở hữu, và kiểm tra lịch sử tín dụng của bạn.

Tiếp theo, họ sẽ gửi bạn bản điều khoản, dài khoảng từ 5-30 trang, giải thích các điều khoản cho vay, trong đó nêu rõ khoản vay là có thể truy đòi hoặc không thể truy đòi. Có truy đòi nghĩa là cá nhân bạn phải chịu trách nhiệm cho khoản nợ, và không truy đòi nghĩa là bạn không phải chịu trách nhiệm cá nhân.

Theo lẽ thường, hầu hết mọi người sẽ thích loại khoản vay không truy đòi. Đổi lại, khoản vay này thường kèm theo một số hình thức phạt phải trả trước rất phiền toái. Điều đó không có vấn đề gì nếu bạn có kế hoạch nắm giữ thương vụ trong một thời gian dài hơn.

Mặt khác, nếu bạn có kế hoạch bán tài sản tương đối nhanh, bạn nên thảo luận về lựa chọn tốt nhất với người môi giới thế chấp của bạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Lời khuyên của người trong cuộc

Rất nhiều nhà đầu tư không nhận thấy là bản điều khoản có thể đàm phán được. Kể cả nếu nó được viết dưới dạng thư chính thức, bạn không cần phải chấp nhận những gì họ đưa ra. Nếu thương vụ của bạn tốt (ta thấy điểm đó ở đâu nhỉ?), sẽ có nhiều bên cho vay khác sẵn sàng hợp tác với bạn. Nếu bạn muốn sửa đổi gì trong bản điều khoản, hãy gọi người cho vay và bắt đầu đàm phán. Nếu bạn không thoải mái trong lần đàm phán đầu tiên, hãy giao cho luật sư thực hiện và ngồi cùng nghe điện thoại.

Luật sư là những người chuyên về bất động sản và rất giỏi đàm phán các điều khoản. Một điểm quan trọng của đàm phán là số tiền bên cho vay yêu cầu trả trước để bắt đầu quá trình, thường khoản này từ 7.000-25.000 đô-la. Có một bên cho vay yêu cầu tôi trả trước 95.000 đô-la và tôi đã đàm phán xuống còn 9.000 đô-la.

Một phần tiền trả trước này dành để thanh toán những chi phí mà bên cho vay phải chịu trong giai đoạn này. Chúng bao gồm báo cáo từ bên thứ ba thực hiện thẩm định, nghiên cứu môi trường, và điều tra tài sản. Hãy đảm bảo bên vay yêu cầu thẩm định càng sớm càng tốt, vì quá trình này cần khoảng từ 4-6 tuần. Bước thẩm định chính là bước thường kéo dài thương vụ.

Chỉ khi chi phí ban đầu được thanh toán, và bên cho vay nhận được bản sao hợp đồng mua bán có chữ ký cả hai bên, họ mới bắt đầu quá trình. Tại sao? Vì đó sẽ không phải là thương vụ nếu cả hai bên chưa ký hợp đồng mua bán. Nhân viên ở văn phòng tổ chức cho vay sẽ thu các báo cáo của bạn, và của các chuyên gia của họ, rồi gửi một bộ đến đơn vị bảo lãnh vay. Đó là nơi quyết định có cho bạn vay hay không.

Đây là lúc bạn có thể cải thiện đáng kể các cơ hội của mình. Hãy xây dựng một bản tài liệu thuyết trình cung cấp cho bên bảo lãnh. Tất nhiên, bạn sẽ không thể có mặt khi họ thảo luận chính thức về việc cho bạn vay, và không thể gặp bên bảo lãnh. Đó là lý do bạn nên có tài liệu thuyết trình cho cuộc thảo luận chính thức về thương vụ của bạn để khi họ thảo luận, họ có thể tham khảo, và tài liệu đó sẽ lên tiếng thay bạn.

Bản thuyết trình sẽ giải đáp mọi câu hỏi có thể nảy sinh trong suy nghĩ của bên bảo lãnh, kể cả trước khi họ hỏi. Bạn thực hiện điều đó bằng cách trình bày một loạt thông tin về bạn và thương vụ.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Dưới đây là danh sách các khoản mục bạn cần nộp trong bộ hồ sơ vay:

  • Kết luận chung

  • Tài liệu thẩm định

  • Báo cáo tài chính

  • Báo cáo tín dụng

  • Báo cáo tài chính của bên bảo lãnh

  • Số liệu tài chính của tài sản

  • Sơ yếu lý lịch của người vay

  • Hợp đồng mua bán

  • Bản mô tả pháp lý tài sản

  • Ảnh

  • Vị trí trên bản đồ

  • Thông tin về môi trường

  • Tài liệu về quản lý tài sản

Kết luận chung cần có các mốc thời gian quan trọng của dự án, như ngày hiệu lực, hạn chót của quá trình điều tra tìm hiểu và thời hạn kết thúc duyệt vay. Nếu bạn đang áp dụng điều luật 1031 , hãy bổ sung các mốc thời gian quan trọng để thực hiện luật đó.

Nếu bạn có một bản thẩm định cũ về tài sản, hãy bổ sung vào hồ sơ. Kể cả nếu bên cho vay thực hiện riêng một thẩm định mới, họ vẫn sẽ đánh giá cao thông tin bản thẩm định bạn cung cấp.

Nếu bản báo cáo tài chính của bạn yếu, bạn có thể tìm thêm một đối tác mạnh cho thương vụ. Người này có lúc được gọi là nhà tài trợ. Bạn sẽ cung cấp thêm bản báo cáo tài chính của nhà tài trợ vào hồ sơ vay.

Cập nhật sơ yếu lý lịch của bạn. Đây là cơ hội để bạn chứng tỏ bản thân. Nếu bạn đã thực hiện nhiều thương vụ bất động sản trước đây, bạn hãy liệt kê ra. Nếu không, bạn nên kể ra những khóa đào tạo hoặc những hoạt động phù hợp bạn đã tham gia. Hãy nhớ rằng, mọi người đều bắt đầu từ điểm nào đó, vì vậy, nếu trong sơ yếu lý lịch của bạn có thiếu gì thì đó không chỉ là thiếu tạm thời mà còn là lẽ tự nhiên. Bạn không phải là tâm điểm của khoản vay mà thương vụ tốt của bạn mới là tâm điểm.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn có biết những người sẽ nói tốt về bạn? Hãy nhờ họ viết một thư tham khảo về bạn. Điều đó có thể không liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như thư của một bộ trưởng hoặc lãnh đạo nơi bạn hoạt động tình nguyện. Còn yếu tố nào giúp bạn thể hiện với bên bảo lãnh. Đây không phải là lúc bạn nhút nhát.

Hồ sơ của bạn cần bao gồm tất cả những báo cáo tài chính nói trên, và bạn phải sắp xếp hợp lý. Bổ sung một bản phôtô có chữ ký hợp đồng mua bán cùng với bản mô tả pháp lý tài sản.

Bổ sung thêm ảnh về tài sản trong hồ sơ, nếu chúng giúp tô điểm thêm. Hãy chọn góc độ đẹp nhất vào thời điểm ánh sáng tốt nhất trong ngày. Đừng cho vào những bức ảnh chụp tòa nhà đang được sửa chữa. Đó là nhiệm vụ của người điều tra ở bên cho vay, người này sẽ thông báo cho bên bảo lãnh về các sửa chữa cần thiết.

Cho thêm vào hồ sơ tấm bản đồ chỉ rõ vị trí của tài sản. Ngân hàng sẽ quan tâm tìm hiểu con đường nơi có tài sản đó. Đó có phải là con phố chính với giao thông đông đúc? Tài sản có tọa lạc tại nơi cách huyết mạch giao thông chính vốn đông đúc một đoạn ngắn để dễ dàng rẽ trái? Hãy thử xác định những điểm tích cực của địa điểm tài sản; dẫu sao, bạn cũng phải quan tâm đến những yếu tố này khi bạn ở trong giai đoạn tìm hiểu đầu tư.

Nếu bạn có bản sao báo cáo môi trường giai đoạn I hoặc giai đoạn II, hãy cho vào hồ sơ. Có thể không phải là báo cáo hiện tại nhưng cũng giúp bên cho vay biết thời điểm tài sản được đánh giá là không nguy hại.

Cuối cùng, hãy gửi kèm tài liệu về nơi quản lý tài sản. Đây là một trong những thành phần quan trọng nhất của hồ sơ. Chắc chắn ngân hàng sẽ muốn biết ai đang quản lý tài sản, và kinh nghiệm của nhà quản lý đó. Nếu đó là thương vụ đầu tiên của bạn, đây là cơ hội để làm rõ một vấn đề: Bạn sẽ không phải là nhà quản lý!

Công ty quản lý cần cung cấp cho bạn bản sơ yếu lý lịch trình bày kinh nghiệm, và lý do họ cho rằng mình phù hợp với công việc này. Đồng thời, họ cần cung cấp cho bạn kế hoạch marketing trình bày quá trình lấp diện tích thuê còn trống và duy trì tài sản. Họ sẽ trình bày các số liệu dự kiến trong vòng 1 năm và 5 năm tới của tài sản. Đây là thông tin rất nên có trong hồ sơ xin vay của bạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn có thể nghĩ là tôi đang thiếu nhất quán khi gợi ý bạn đưa các số liệu dự kiến nhưng lại phản đối việc sử dụng những số liệu chiếu lệ ở các chương trước. Không có gì thiếu nhất quán ở đây cả. Tôi nói rằng bạn không nên quyết định mua dựa trên số liệu dự kiến của người bán. Nhưng bạn nên xây dựng những số liệu dự kiến cho chính mình, với sự giúp đỡ của công ty quản lý. Điều đó giúp bạn kiểm soát các mục tiêu.

Toàn bộ ý tưởng nhằm quảng bá cho chính bạn và thương vụ của bạn. Hồ sơ bảo lãnh bạn chuẩn bị thật sự là một hồ sơ marketing thể hiện sự chuyên nghiệp của bạn. Bạn càng tham gia vào và giải đáp các ý kiến phản đối có thể nảy sinh trong đầu bên cho vay thì bạn càng tăng cơ hội để thương vụ được cấp vốn. Bạn hãy tin tôi, hồ sơ chuyên nghiệp của bạn sẽ rất ấn tượng với họ. Bạn sẽ chứng tỏ mình là một đối tác có thể dễ dàng hợp tác kinh doanh!

GIẢ ĐỊNH NỢ HIỆN CÓ

Một số nhà đầu tư rất phấn khích khi nghe nói rằng khoản nợ hiện tại của người bán có thể gánh vác được. Họ nghĩ mình có thể tiếp quản nợ và xử lý bằng nguồn tài chính có được mà không tốn nhiều thủ tục giấy tờ và chi phí. Thời thế đã thay đổi. Giờ bạn phải được ngân hàng hiện đang nắm giữ tài sản thế chấp thẩm định. Họ muốn đảm bảo bạn biết rõ việc mình đang làm, và có thể trả nợ. Họ cũng sẽ tính bạn một điểm phí cho quá trình xử lý.

Ngoài ra, dù chi phí tiếp quản nợ có thể thấp hơn khoản nợ mới, nhưng bạn vẫn phải trả một số chi phí khác vì bạn cần thực hiện điều tra tìm hiểu.

Bạn không nhất thiết phải phỉnh phờ người bán bằng cách chấp nhận tiếp quản nợ. Trên thực tế, đôi khi người bán sẽ nêu rõ trong hợp đồng là người mua phải tiếp quản khoản nợ. Có thể khoản nợ đó đòi hỏi phải trả trước một khoản tiền rất lớn nên người bán không muốn chịu chi phí đó.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Nếu bạn nghĩ mình có thể muốn tiếp quản khoản thế chấp, bạn nên cân nhắc những điểm dưới đây.

Theo kinh nghiệm của tôi, quá trình tiếp quản nợ phải kéo dài đến 90 ngày. Điều này có nghĩa là nếu bạn ký hợp đồng có hạn là 60 ngày, thì thực tế không phải thế. Bạn cần ít nhất 90 ngày để xử lý vì nếu sau này bạn mới xin gia hạn, bạn có thể không được chấp nhận, như vậy, bạn sẽ phải bỏ tiền túi cho các chi phí tìm hiểu.

Hãy tin tôi ‒ bất kể người bán nói thế nào với bạn, quá trình này cần đến 90 ngày. Thường thì còn lâu hơn. Bạn nên thêm điều khoản gia hạn tự động trong hợp đồng mua bán. Thời hạn này sẽ ngắn hơn nếu bên cho vay trì hoãn việc kết thúc xét duyệt vì quá trình tiếp quản nợ vẫn đang tiếp diễn. Gần đây, tôi đã thực hiện một vụ tiếp quản nợ mất 5 tháng để hoàn tất.

Tiếp theo, hãy đảm bảo bạn sẽ hỏi thông tin các điều khoản trả trước. Bạn cần biết các chi phí cho việc tiếp quản nợ và vì một số lý do, có thể bạn muốn trả hết trước khi thời hạn cho các chi phí trả trước kết thúc.

Tất nhiên, bạn nên hỏi hạn chót của khoản trả trước. Bạn có thể có kế hoạch nắm giữ tài sản trong vòng từ 3-5 năm và nếu hạn chót cho các khoản trả trước kết thúc vào năm thứ 3, điều đó sẽ phù hợp.

Nếu khoản trả trước sẽ kéo dài đến 7 năm nữa thì sao? Bạn sẽ cần hỏi tiếp ‒ liệu khoản nợ có thể tiếp tục được tiếp quản bởi một bên khác, người mua tài sản trong tương lai không?

Rất nhiều khoản nợ được phép nhượng lại từ 2-3 lần, nhưng một số khoản vay lại chỉ được phép chuyển nhượng một lần. Bạn cần tìm hiểu về điều kiện này trước.

Tất nhiên, một trong số những câu hỏi quan trọng nhất là lãi suất của khoản nợ. Nếu đó là mức lãi suất thấp, và khoản nợ có thể chuyển nhượng nhiều lần, có thể điều đó sẽ thu hút người mua tương lai của bạn.

Nếu lãi suất vay cao hơn lãi suất thị trường thì sao? Điều đó không có gì khác biệt nếu tài sản có dòng tiền tốt. Tôi đã từng có những tài sản có thể tạo ra dòng tiền với mức thế chấp vay lên đến 18%.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Nếu bạn tiếp quản khoản nợ, hãy đảm bảo bạn luôn để mắt tới những mức lãi suất này. Hãy tưởng tượng rằng nếu tài sản đang tạo ra dòng tiền, và lãi suất sau khi thanh toán hết khoản trả trước rất ưu đãi, bạn có thể nắm giữ tài sản, tái cấp vốn thanh toán và chứng kiến dòng tiền của bạn tăng mạnh.

CÓ RẤT NHIỀU CHỖ CHO TÍNH SÁNG TẠO

Bạn có thể rất giỏi vay vốn cho thương vụ bằng khoản vay thông lệ, đặc biệt nếu bạn chuẩn bị được hồ sơ vay chuyên nghiệp như trên. Nhưng nếu bên thường cho vay nói “không” vì lý do nào đó thì sao?

Đừng tuyệt vọng, vì có rất nhiều tài sản thương mại tốt được vay vốn qua phương thức sáng tạo. Tôi đã đề cập một số phương thức ở phần trên, nhưng đây là những yếu tố quan trọng chúng ta nên thảo luận thêm.

Thương lượng với người bán hỗ trợ tài chính cho thương vụ là việc làm phổ biến, tuy nhiên, các điều khoản cụ thể có thể khác nhau. Bạn có thể trả toàn bộ gốc vào một thời điểm nào đó trong tương lai, và đề nghị không trả lãi suất cho người bán. Đề xuất này nghe có vẻ kỳ quặc, nhưng có một số trường hợp người bán lại đồng ý.

Bạn cũng có thể đề nghị một mức lãi suất, nhưng không trả ngay. Lãi suất có thể được trả khi khoản vay đáo hạn hoặc kết thúc. Cách này hay, bởi vì nó không ảnh hưởng đến dòng tiền của bạn. Hoặc bạn có thể trả lãi hàng tháng. Hoặc có thể tăng mức độ hấp dẫn của lời đề nghị bằng việc trả lãi và gốc hàng tháng.

Đừng quên là thậm chí người bán có thể hỗ trợ bạn lần thế chấp đầu tiên của tài sản, họ chỉ không hỗ trợ lần thứ hai. Có thể người bán muốn theo thời hạn trả hàng tháng, nhưng họ không muốn gặp rắc rối trong quản lý. Chấp nhận lần thế chấp đầu tiên, hoặc lấy lại giấy tờ, sẽ giúp người bán đạt được mục tiêu này.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn có thể thực hiện loại thế chấp tổng hợp. Theo đó, bạn sẽ trả người bán một khoản tổng hợp cho cả phần thế chấp đầu tiên và thứ hai. Điều này cho phép người bán hạch toán phần thanh toán thế chấp đầu tiên, nếu bạn không thanh toán hết, người bán sẽ lấy lại tài sản.

Có thể chuyển từ tiền tiết kiệm theo chương trình quỹ tiết kiệm hưu trí IRA , Keogh , Roth và SEP thành tài khoản IRA trực tiếp, và đầu tư vào bất động sản. Bạn có thể có hoặc không có các chương trình dạng như vậy, nhưng còn có rất nhiều người trong thành phố! Đây là một nguồn tài chính bất động sản rất lớn chưa được khai thác ở Mỹ.

Tôi vừa đề cập đến các lựa chọn mang tính sáng tạo cho bạn. Bạn muốn xem liệu cách nào sẽ phù hợp nhất với tài sản định mua? Bạn hãy trao đổi với nhà môi giới, người đã quá quen thuộc với những điều khoản vay sáng tạo.

Giải pháp hợp đồng thuê gốc

Đây là giải pháp tốt cho những người bán không định hay không thể bán tài sản vì một số lý do. Người bán có thể có điều khoản trả trước yêu cầu không được bán tài sản trong vòng một hoặc hai năm. Trong trường hợp đó, người bán có thể cho bạn thuê toàn bộ tài sản để thu được khoản tiền thuê hàng tháng. Bạn điều hành tài sản, thu tiền thuê nhà, và trả chi phí hoạt động. Hợp đồng loại này có thể bao gồm lựa chọn mua tài sản vào một thời điểm tương lai với mức giá đàm phán trước.

Tưởng tượng rằng bạn làm tăng giá trị tài sản nhờ thu nhập ròng từ hoạt động cao hơn trong quá trình bạn điều hành tài sản. Vào cuối giai đoạn thuê, bạn mua tài sản với giá thấp hơn và sau này nó có giá cao hơn vì bạn đã gia tăng giá trị cho tài sản trong giai đoạn thuê.

Một lý do nữa để thực hiện giải pháp hợp đồng thuê gốc là nếu bạn không thể có được khoản vay vì thiếu kinh nghiệm, lựa chọn này sẽ cho phép bạn điều hành tài sản trong vòng vài năm và quay lại ngân hàng với hồ sơ kinh nghiệm thành công trong tay.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Quyền mua

Cách này cho bạn quyền mua tài sản trong một giai đoạn nhất định. Donald Trump đã kiếm được hàng triệu đô-la nhờ dùng cách này cho những dự án sân ga của thành phố New York. Ông ấy mua quyền mua và đợi đến thời điểm thích hợp để phát triển bất động sản. Có thể xảy ra khả năng thương vụ không được thực hiện. Nếu điều đó xảy ra, ông ấy không bị ràng buộc mua đất. Một lựa chọn không được thực hiện sẽ chỉ khiến người mua quyền chọn mua tốn một khoản phí. Mức phí này có thể trị giá từ vài đô-la cho đến hàng triệu đô-la, tùy vào mức độ của thương vụ. Thế chấp tổng sản

Đôi khi bên bán hoặc bên cho vay sẽ đồng ý cho bạn vay 100% hoặc gần 100% tổng giá trị, nhưng yêu cầu bạn phải tăng thêm khoản thế chấp. Ta gọi đó là thế chấp tổng sản. Bạn sẽ thế chấp các tài sản khác vì lợi ích của bên cho vay. Nếu bạn không trả được nợ của tài sản mua, bên cho vay sẽ tịch thu toàn bộ những tài sản thế chấp đó.

Bạn nên tránh thực hiện cách này tối đa. Vì như vậy, bạn sẽ phải chấp nhận quá nhiều rủi ro trong mọi tình huống. Không chỉ vì bạn sẽ tổn thất lớn nếu có điều gì xảy ra, mà còn vì bạn sẽ làm cản trở các tài sản khác của mình. Kể cả nếu mọi vấn đề với tài sản mới đều ổn, bạn vẫn có thể gặp khó khăn khi bán lại hoặc tái huy động tài chính cho những tài sản thế chấp khi cần.

Tiền từ nguồn tư nhân

Đây là phương pháp huy động tài chính tôi ưa thích. Tôi đã trình bày ngắn gọn ở phần trên, nhưng ta hãy cùng thảo luận thêm hai dạng huy động tiền từ nguồn tư nhân ‒ quan hệ góp vốn và cho vay.

Khi bạn cơ cấu góp vốn, nhiệm vụ của bạn là đặt thương vụ lên bàn đàm phán. Đối tác của bạn sẽ góp vốn phần trả trước và chi phí kết thúc thương vụ. Bạn chia tách dòng tiền và lợi nhuận.

Thông thường tỷ lệ chia là 50-50, nhưng cũng có thể là 60-40 hoặc 30-70. Bạn chọn tỷ lệ sao cho thương vụ có tính hẫp dẫn, nhưng cũng vẫn đảm bảo có lợi. Trong sổ sách của tôi, vVới một thương vụ trị giá 10 triệu đô-la ta nên chọn tỷ lệ 25% hơn là chọn tỷ lệ 100% nhưng lại mà vẫn không có thương vụ nào.

Khi bạn có nhiều đối tác, ta gọi trường hợp đó là nhóm góp vốn. Bạn phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định để thực hiện thương vụ. Bởi vì bạn có thể sử dụng chứng khoán cho nhóm góp vốn. Khi đó, Ủy ban Chứng khoán sẽ thu một khoản lãi từ hoạt động của bạn.

Góp vốn là cách huy động tài chính nhanh nhất cho thương vụ, vì đối tác sẽ thu được lợi nhuận hấp dẫn khi đầu tư tiền. Vì họ là đối tác góp vốn nên bạn còn có một lợi ích nữa đó là bạn sẽ không có nghĩa vụ hoàn trả cho họ như khi bạn dùng hình thức vay nợ.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Với quan hệ cho vay, nhà đầu tư cho bạn vay tiền để thu được mức lãi suất tốt. Quan hệ cho vay là cách rẻ tiền nhất để huy động tài chính cho thương vụ. Bạn không phải từ bỏ một lượng vốn lớn, nhưng sẽ phải mất nhiều thời gian huy động vốn. Ngoài ra, bạn phải trả hết nợ trước khi bạn hoặc bất cứ bên góp vốn nào chia nhau lợi nhuận.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ HỢP TÁC VỚI NHÀ ĐẦU TƯ

Tôi từng huy động hàng triệu đô-la cho các thương vụ bất động sản. Qua đó, tôi nhận thấy có hai nguyên tắc cơ bản: Thường xuyên giao tiếp với nhà đầu tư, và hãy thận trọng với các số liệu dự kiến của bạn.

Khi nhà đầu tư không nghe được tin tức từ bạn trong một thời gian, trong trí tưởng tượng của họ sẽ nảy sinh những hình ảnh không tích cực. Ít nhất hãy giao tiếp với họ định kỳ hàng tháng bằng văn bản hoặc qua điện thoại.

Kể cả khi bạn không có nhiều thông tin tốt lành để chia sẻ, hãy cập nhật tình hình hiện tại. Một phần trách nhiệm của bạn là cung cấp cho họ những thông tin về tình hình thăng trầm của thương vụ. Khi bạn thường xuyên thông báo cho họ, và có cơ hội đặt câu hỏi, họ sẽ kiên nhẫn hơn nếu tình hình không tốt, và hài lòng hơn khi tình hình tốt.

Hãy luôn thận trọng với những số liệu bạn đưa ra. Điều cuối cùng bạn cần làm là nhấn mạnh việc đạt được các con số đó. Tốt hơn bạn nên thu hút ít nhà đầu tư hơn nhưng vượt được kỳ vọng của những nhà đầu tư đó. Ngoài ra, các nhà đầu tư bực tức có cách thuê được luật sư để giúp họ thoát khỏi cái gọi là thương vụ kém hiệu quả. Mặc dù thương vụ của bạn ổn, nhưng nếu như những số liệu dự kiến ban đầu của thương vụ lại khiến nhà đầu tư thất vọng thì sẽ rất đáng xấu hổ.

Hợp tác tốt với các nhà đầu tư và họ không chỉ muốn đầu tư vào các thương vụ với bạn mà còn sẵn sàng khoe khoang với những người bạn giàu có về vụ đầu tư tuyệt vời cùng bạn. Không lâu sau, bạn sẽ có danh sách chờ của những người có tiền trong tay, sẵn sàng cho bạn vay. Điều đó thật tuyệt vời!

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

TÌM NGUỒN TIỀN TƯ NHÂN Ở ĐÂU?

Đây là tin tốt lành: Phần lớn tiền tư nhân thường đến từ bạn bè và thành viên trong gia đình. Còn đây là tin xấu: Nếu không cẩn thận, tiền của bạn bè và người thân sẽ làm cuộc đời bạn phức tạp.

Những người này có thể biết và tin bạn hơn bất cứ ai khác. Không may là đôi khi họ lại có rất nhiều hồi ức không hay về bạn.

Ví dụ như, hôm nay tôi gặp một người mới, họ biết đến tôi như Dave Lindahl, nhà đầu tư, phát ngôn viên, và tác giả. Nhưng khi vô tình gặp một người bạn trung học cũ ở một cửa hàng, anh ta nhớ đến Dave, cậu bé chơi trong ban nhạc rock. Các thành viên gia đình còn tệ hơn, họ nhớ đến những sự kiện như “David, đứa luôn ném báo lên giường tôi”.

Nếu bạn có những người thân tích cực và vô điều kiện, hay những người bạn thân, hãy tìm mọi cách để nói với họ về các cơ hội đầu tư bất động sản của bạn. Nhưng kể cả như vậy, bạn cũng chỉ nên nói với họ một lần. Đừng trở thành một kẻ quấy rối nếu không bạn sẽ chỉ nhận được những lời nhận xét kiểu như “Ồ, Dave lại đến đấy, anh ta muốn chúng ta đầu tư vào một thương vụ nữa của mình đây”.

Cá nhân tôi nhận thấy sẽ dễ hơn nếu huy động vốn từ nhóm đầu tư bất động sản tại địa phương. Họ hiểu các bất động sản của tôi rõ hơn. Họ có chung chí hướng với tôi. Hơn thế nữa, một số người đã sống ở đó, và họ có thể hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện.

Tôi nhận thấy rất nhiều người trong cuộc họp muốn tham gia thương vụ, nhưng vì lý do nào đấy, họ chưa bao giờ tự tạo ra một thương vụ cho mình. Họ có tiền nhưng không có thương vụ.

Tôi tiến đến trước cả nhóm, trình bày về thương vụ của tôi, và mời họ gặp tôi nếu muốn trở thành đối tác của tôi. Điều này rất hiệu quả.

Ngoài những nhà đầu tư khác, bạn nên xem xét cả những mối quan hệ như ‒- bác sỹ, nha sỹ của bạn, luật sư, bạn thân tại phòng tập, vv…

Một gợi ý nữa là bạn hãy đưa ra những ý kiến hẫp dẫn, nhanh chóng và không có tính thúc giục với những gì bạn đang thực hiện. Bạn có thể lồng một hai câu của ý kiến này vào trong cuộc trò chuyện.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tôi không nói về cách đẩy những người này vào thương vụ của bạn. Thay vào đó, khi bạn đang ở bên họ, bạn nói rằng gần đây mình rất bận để tìm các nguồn tài chính cho dự án Trung tâm mua sắm North Point, qua đó thăm dò phản ứng của họ.

Nếu bạn thấy họ chẳng không phản ứng gì, bạn nên chuyển chủ đề. Cũng có thể họ nói: “Ồ, tôi không biết là anh lại tham gia vào bất động sản đó…” Câu trả lời này giúp bạn tiếp tục “Vâng, tôi đang tập hợp một nhóm các nhà đầu tư tham gia với lợi nhuận hấp dẫn. Ông có biết ai có thể muốn tham gia không?”

Tôi hướng dẫn một số biện pháp phá bỏ trở ngại đầu tư theo cách xã giao và hiệu quả. Nhưng điều tôi muốn nói ở đây là nếu không hỏi, chúng ta sẽ không bao giờ biết được có những đối tác đầu tư tiềm năng này. Tìm cách xã giao để mở đầu chủ đề sẽ giúp quá trình này dễ dàng, tự nhiên và rất hiệu quả.

Một điểm nữa bạn nên chú ý là luôn xuất hiện ở những cuộc hội họp của nhà đầu tư tiềm năng. Ví dụ như chủ doanh nghiệp thường có dư tiền để đầu tư, và họ tham gia vào các cuộc họp của Phòng Thương Mại hoặc Câu lạc bộ Rotary. Hãy tham gia vào những tổ chức này.

Các tổ chức từ thiện thường có nhiều người có uy tín, ảnh hưởng. Họ là những người thường quyên góp tiền bạc và thời gian. Khi bạn làm từ thiện giống họ, bạn sẽ trở thành một trong số họ. Đó là sự đầu tư khôn ngoan, và bạn sẽ làm hay bằng cách làm tốt.

Nhà đầu tư thiên thần

Nhà đầu tư tiền cá nhân quan trọng nhất là nhà đầu tư thiên thần. Đây là những nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm và có nhiều tiền. Họ cũng quen biết rất nhiều nhà đầu tư thiên thần khác, vì vậy, khi bạn đã mở được cánh cửa vào mạng lưới này, bạn có thể ngập lụt trong tiền.

Nếu bạn thấy một số nhà đầu tư thiên thần trên đường phố, bạn sẽ không bao giờ hoài nghi về nguồn lực của họ. Đó là trường hợp với Họ là những người thật sự giàu có. Họ lái những chiếc xe sang trọng, sống trong những ngôi nhà hiện đại nhất. Đơn giản là vì tài khoản ngân hàng của họ gồm rất nhiều con số 0 đằng sau.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Ở hầu hết các thành phố lớn, những nhóm nhà đầu tư thiên thần thường gặp nhau. Hãy bắt đầu tìm họ trên Google, và tham gia cuộc họp của họ. Họ đang tìm kiếm các cơ hội tuyệt vời, còn bạn đang tìm nguồn vốn, đó là sự hợp tác đôi bên cùng có lợi.

Bạn sẽ trình bày đầy đủ về khoản vay, cùng với bản kế hoạch kinh doanh. Bản kế hoạch kinh doanh sẽ nêu rõ địa điểm thực hiện, và không chỉ tập trung vào một tài sản. Tài liệu này cũng cho các nhà đầu tư thiên thần biết là bạn thật sự đã dành thời gian và suy nghĩ thấu đáo, điều mà phần lớn mọi người không làm.

Bí quyết quan trọng: Bài trình bày về khoản vay có thể là tất cả những gì bạn cần để thu hút một nhà đầu tư đơn lẻ cho thương vụ, chứ không phải cho một nhóm. Như tôi đã nói ở trên, có một số nguyên tắc cần tuân theo khi tập hợp một nhóm nhà đầu tư. Đơn giản bạn nên thảo luận về dự định đó với một luật sư chuyên về luật chứng khoán ‒ không phải là luật bất động sản, mà là luật chứng khoán.

Bạn có muốn nghe một quy tắc, theo kinh nghiệm của tôi về huy động vốn tư nhân? Trong số những người nói sẽ cung cấp tiền cho bạn, chỉ khoảng 50% sẽ giữ lời. Khoảng 20% trong số 50% đó sẽ từ bỏ trước khi thương vụ kết thúc. Bạn cần biết là đôi khi một lời “đồng ý” ban đầu sẽ không trở thành một lời “đồng ý” thật sự.

Vì vậy, hãy thu hút nhiều nhà đầu tư hơn số lượng bạn cần, và đôi khi là vượt mức hỗ trợ vốn cần cho thương vụ. Hãy cho các nhà đầu tư biết nguyên tắc ai đến trước sẽ được phục vụ trước, và bạn sẽ huy động vốn cho thương vụ theo thứ tự bạn nhận được. Những ai chậm thực hiện sẽ phải đợi đến thương vụ sau. Khả năng bị gạt khỏi danh sách sẽ khiến nhiều nhà đầu tư tham gia tích cực hơn.

NHỮNG Ý KIẾN TÁN THÀNH VÀ PHẢN ĐỐI ĐỐI VỚI CƠ CẤU THƯƠNG VỤ

Tôi không phải là một luật sư và không định sẽ làm luật sư. Vì vậy, những ý kiến dưới đây không phải là lời khuyên pháp lý mà là lời khuyên cho những yếu tố thực tiễn về cơ cấu thương vụ bạn lựa chọn.

Các luật sư sáng tạo ra rất nhiều hình thức hợp tác với các nhà đầu tư trong một dự án. Hai hình thức phổ biến là Sở hữu chung và Công ty Trách nhiệm hữu hạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Theo hình thức sở hữu chung, tất cả các nhà đầu tư đều đóng vai trò bình đẳng, là các chủ sở hữu cá nhân của tài sản. Mọi quyết định được nhà đầu tư thảo luận, và không ai có quyền tự mình kiểm soát thương vụ. Trên thực tế, một vài quyết định như bán, hoặc tái cấp vốn, được thống nhất đưa ra.

Có một đặc điểm rõ ràng, thẳng thắn trong quan hệ sở hữu theo hình thức sở hữu chung, nhất là khi các cá nhân là những nhà đầu tư kinh nghiệm. Mặt khác, nếu tài sản được sở hữu dưới hình thức sở hữu chung cần huy động thêm vốn từ đối tác cho vay truyền thống, quá trình huy động có thể gặp khó khăn. Vấn đề tài chính của từng nhà đầu tư sẽ được xem xét, và mọi người phải ký vào tài liệu hoàn tất quá trình xin vay.

Số lượng thành viên sở hữu chung càng nhiều càng khiến việc thực hiện thương vụ khó khăn hơn.

Tôi thích sử dụng hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn, vì nó cho phép bạn có được quyền kiểm soát cao với thương vụ. Bạn chính là người đứng đầu và là người ra quyết định bất kể là có bao nhiêu đối tác tham gia. Bạn chỉ cần yêu cầu đối tác bỏ phiếu cho các vấn đề, và đó không phải là lần bỏ phiếu thuận hoàn toàn, mà chỉ cần lấy ý kiến đa số.

Tôi không khuyên bạn bỏ qua ý kiến của đối tác. Tôi muốn chỉ ra rằng khi bạn đang xem xét kế hoạch A và

kế hoạch B, các nhà đầu tư có vẻ không thống nhất về lựa chọn, lúc đó bạn sẽ cần đưa ra quyết định.

Loại hình cơ cấu này sẽ giúp cuộc sống của bạn dễ thở hơn nhiều. Bạn có thể cảm ơn tôi sau khi bạn thực hiện vài thương vụ đầu tiên của mình.

TRONG CHƯƠNG TIẾP THEO

Chúng ta đã tập trung quá nhiều vào các chi tiết. Giờ là lúc thay đổi một chút về tiến độ và xem xét bức tranh tổng thể.

Trong chương tiếp theo, tôi sẽ trình bày các nguyên tắc có thể trị giá hàng triệu đô-la với bạn, nếu bạn lựa chọn để thực hiện các thương vụ bất động sản.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

NGHỆ THUẬT HUY ĐỘNG TIỀN

Huy động tiền, có thể từ nhà đầu tư, gia đình, bạn bè hoặc vay từ những tổ chức cho vay thương mại, là một trong những yếu tố tối quan trọng trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào. Ta sử dụng tiền vay được để mua bất động sản, nhằm phục vụ nhiều mục đích: Nó tạo thêm đòn bẩy, giúp ta mua nhiều hơn, thường là nhiều hơn so với không vay từ 20-30 lần, giúp giảm rủi ro vốn, lãi suất trả cho khoản vay sẽ giúp ta giảm thuế đáng kể.

Khi Trump đầu tư vào dự án bất động sản, ông ấy thường bỏ ít tiền túi hơn mức bạn nghĩ. Ví dụ như, ông ấy thường xây dựng một tòa nhà để cho thuê phần diện tích trống hoặc bán những căn hộ trong tòa nhà. Thường thì các nhà đầu tư trong dự án sẽ góp 85%, còn Trump góp 15%.

Hợp tác với các nhà đầu tư khác giúp Trump tham gia vào nhiều giao dịch đồng thời tránh bị rủi ro lớn trong một dự án phát triển cụ thể.

Trích cuốn Donald Trump ‒ Chiến lược đầu tư bất động sản: Những bài học của tỷ phú Trump cho nhà đầu tư nhỏ, tác giả George H.Ross, sách do Alpha Books xuất bản.)

Trump-Đầu tư bất động sản phần 8– Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn
Trump-Đầu tư bất động sản phần 8– Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách Trump-Đầu tư bất động sản phần 8 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *