Trump-Đầu tư bất động sản phần 7

175 Lượt xem

Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

Nội dung bài viết

7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH

Điều tôi đề cập đến ở đây không phải là: “Mục tiêu là giảm thiểu rủi ro.” Bởi như vậy dường như rủi ro là mục tiêu trong khi chúng ta tham gia vào kinh doanh bất động sản vì mục tiêu kiếm tiền.

Điều tôi muốn nói đến ở đây là: mục tiêu của chúng ta là loại bỏ rủi ro không cần thiết và hiểu rõ chúng ta có thể chấp nhận những rủi ro nào. Hay nói đơn giản hơn là “chỉ chấp nhận những rủi ro thông minh”.

Điều này cũng xảy ra với một số nhà đầu tư ‒ những người đầy nhiệt huyết nhưng lại không chú trọng đến việc chuẩn bị. Trước hết, họ cảm thấy hăng hái đầu tư và do đó, cứ thế tiến hành các thương vụ mà không nghiên cứu hay chuẩn bị gì. Mặc dù vậy, cũng có những người may mắn và thành công trong thương vụ đầu tiên. Nhưng phần lớn họ đều từ bỏ nhanh chóng như khi bắt đầu. Sau đó, họ sẽ nói với những người khác rằng: “Tôi đã thử đầu tư bất động sản nhưng không thành công”.

===== Mục lục =====

Lời giới thiệu

  1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
  2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
  3. TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
  4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
  5. TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
  6. CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤ CÁCH QUẢN LÝ
  7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
  8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
  9. ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
  10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN GIÀU CÓ
  11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
  12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA

===== Hết Mục lục =====

Để tránh những sai lầm như vậy, trong chương này, tôi sẽ chỉ cho bạn cách tránh rất nhiều lỗi dẫn đến việc từ bỏ nghề nghiệp. Đó là một phần của vấn đề loại bỏ rủi ro không cần thiết. Chúng ta sẽ nghiên cứu điều gì không đúng và lý do tại sao, để từ đó, bạn sẽ tự tin hơn vì biết rõ mình cần kỳ vọng điều gì.

Bất kể bạn làm gì, đừng bao giờ để rơi vào tình trạng phân vân, không thể lựa chọn. Có thể bạn sẽ luôn tự hỏi: “Tôi chỉ có thể giỏi về đầu tư bất động sản khi đã thực hiện nhiều thương vụ. Nhưng làm thế nào tôi có thể thực hiện thành công một thương vụ nếu không giỏi về lĩnh vực này?”

Thực tế là bạn có thể làm được điều mình mong muốn nếu thực hiện những yếu tố sau:

  1. Xem xét một loạt các thương vụ

  2. Nhận thấy là đàm phán của bạn với người bán không có ý nghĩa ràng buộc Thực hiện hai bước trên sẽ cho phép bạn:

  3. Thường xuyên đưa ra đề nghị mua

Bây giờ, chúng ta hãy xem xét từng yếu tố trên. XEM XÉT MỘT LOẠT THƯƠNG VỤ

Khi bắt đầu phân tích thương vụ, bạn không nên đặt ra mục tiêu thành công càng nhanh càng tốt. Mặc dù nghe qua, đây là một lời khuyên lạ lùng, song vì bạn muốn tham gia vào lĩnh vực này lâu dài nên mục tiêu quan trọng ban đầu phải là tạo ra nền tảng bền vững nhất để đầu tư.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn nên phân tích càng nhiều thương vụ càng tốt. Luyện tập giúp mang lại sự hoàn hảo. Khi xem xét các thương vụ, bạn sẽ có cảm nhận tốt hơn về các con số.

Tất nhiên ban đầu, mọi thứ sẽ đều rất mới mẻ. Nhưng dần dần qua từng thương vụ, bạn sẽ quen và thành thạo chúng. Bạn sẽ nhận thấy:

  • Ồ, tôi chưa bao giờ thấy một thương vụ tốn kém thế

  • Tôi đã xem qua tám thương vụ ở khu vực đó của thành phố, và đây là thương vụ đầu tiên có tỷ suất doanh thu trên vốn đầu tư là hơn 10%.

  • Tôi bắt đầu thấy không gian bán lẻ ở tòa nhà đó những ngày này đang hoạt động với công suất…. vậy tại sao thương vụ đó lại có giá thấp thế?

Những gì bạn đang làm là quan sát, so sánh và đặt câu hỏi.

Như đã nói, hãy bắt đầu xây dựng quan hệ với những người môi giới ngay khi có thể. Khi xây dựng quan hệ, bạn cần hiểu là ban đầu người ta sẽ thử bạn. Người môi giới sẽ giới thiệu cho bạn vài thương vụ để xem liệu bạn có phải là người có khả năng hay không. Họ thường có một vài thương vụ mà họ không thể bán được cho ai khác, do đó họ sẽ giới thiệu chúng cho bạn. Tuy nhiên, biết đâu bạn lại có thể thành công với chúng.

Hãy nhớ rằng ngay cả những thương vụ tồi cũng hữu ích với bạn. Bạn có thể phân tích thêm nhiều thương vụ nữa, và có cơ hội xây dựng quan hệ với người môi giới. Tuy nhiên, để làm được như vậy, bạn cần xử lý hợp lý những thương vụ tồi. Dưới đây là các lựa chọn cho bạn:

Lựa chọn 1: Giữ im lặng. Thực tế, đây là hành động không chuyên nghiệp. Bạn nên cảm ơn nhà môi giới vì đã giới thiệu cho bạn và coi đó là cơ hội để giải thích những yếu tố bạn đang cần tìm.

Lựa chọn 2: Gọi cho nhà môi giới và nói: “Anh này, tại sao anh lại giới thiệu thương vụ đó cho tôi? Cũng như tôi, anh biết thừa là những con số đó không hợp lý. Anh biết đấy, tôi có ngu ngốc đâu”. Đây là cách tuyệt vời giúp bạn không bao giờ có thể làm ăn với người môi giới đó nữa.

Lựa chọn 3: Gọi cho nhà môi giới và nói: “Cảm ơn anh đã giới thiệu vụ đó cho tôi. Không may là những con số đó không phù hợp với các tiêu chí mua của tôi. Chỉ những thương vụ có tỷ suất doanh thu trên vốn đầu tư tối thiểu 10% mới phù hợp với tôi. Trong danh mục của anh còn vụ nào hợp với các tiêu chí của tôi không?”

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn vừa cảm ơn nhà môi giới đã giới thiệu, kể cả thương vụ đó không tốt. Điều đó thể hiện phong cách chuyên nghiệp, và giúp bạn khác biệt so với những nhà đầu tư khác trong danh sách của anh ta. Những gì bạn vừa làm cũng xác định cho nhà môi giới biết loại thương vụ bạn đang tìm.

Bây giờ, bạn chiếm ưu thế hơn tất cả các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, những người thường gọi cho nhà môi giới và nói: “Này, anh có vụ nào tốt cho tôi không?” Và bạn sẽ có được các thuơng vụ tốt hơn.

TRƯỚC HẾT, ĐÓ CHỈ LÀ MỘT CUỘC HẸN

Nếu nghĩ rằng mỗi cuộc hẹn là một lời cam kết quan trọng, thì bạn sẽ rất mệt mỏi. Vì thế, bạn chỉ nên coi mục đích của những lần gặp ban đầu là tìm hiểu lẫn nhau.

Giả sử bạn đang xem xét một thương vụ và nhận thấy nó có triển vọng. Hai bên sẽ tìm hiểu nhau thông qua việc bạn đưa ra một đề nghị, theo mẫu thư bày tỏ nguyện vọng. Bạn chỉ hẹn gặp và không đưa ra một cam kết nào. Từ đó, bạn sẽ có bước thứ ba và bước cuối cùng để trở thành nhà đầu tư bất động sản giỏi.

THƯỜNG XUYÊN ĐƯA RA ĐỀ NGHỊ

Bạn nên cố gắng gửi đi càng nhiều thư bày tỏ nguyện vọng càng tốt. Bởi khi nói chuyện với người môi giới hoặc người bán về một thương vụ, bạn sẽ có thêm kinh nghiệm về việc bắt đầu quá trình đàm phán.

Chính vì thế nếu ngay cả khi các con số về dự án không như bạn mong đợi, bạn vẫn nên chuẩn bị và gửi thư bày tỏ nguyện vọng! Tất nhiên, bạn sẽ không làm việc này cả đời, mà chỉ trong thời kỳ đầu vào nghề.

Tuy nhiên, bạn cần phân tích số liệu, tỷ suất của cơ hội tiềm năng trước khi gửi thư bày tỏ nguyện vọng. Ngoài ra, bạn cũng không nên bị chi phối bởi yếu tố chất lượng thương vụ kém và không đưa ra những lời đề nghị thường xuyên.

Hãy viết thư bày tỏ nguyện vọng. Đừng chỉ gửi qua fax cho người môi giới và người bán. Thay vào đó, hãy gọi người bán và nói:

Tôi đang định gửi fax cho ông thư bày tỏ nguyện vọng về bất động sản ở phố Main. Tôi muốn nói rằng tôi đã phân tích các số liệu và giá đề nghị của tôi đưa ra thấp hơn nhiều so với giá chào bán. Dựa trên số liệu được cung cấp, và nhu cầu của tôi là tỷ suất doanh thu trên vốn đầu tư vốn là 10% cho thương vụ, tôi đưa ra mức giá đề nghị là X đô-la. Tôi biết đây là mức giá thấp hơn nhiều so với giá chào bán. Vậy tôi có nên gửi bản đề nghị không?

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bên bán sẽ đặt câu hỏi với bạn. Điều này giúp mang lại cho bạn kinh nghiệm trả lời câu hỏi về thương vụ bạn đang đề nghị. Bạn càng luyện tập bước này nhiều, bạn càng tạo thêm sự tự tin và lực đẩy, cũng như xây dựng thêm mối quan hệ với người bán cũng như người môi giới.

Thông thường, bạn sẽ nhận được câu trả lời: “Được, anh gửi fax đi”. Chính vì thế bạn có thể đàm phán với mức rủi ro bằng 0. Liệu bạn có phải trả lời các câu hỏi mà bạn không thể trả lời? Có, nhưng nếu như vậy thì sao? Bất cứ ai hoạt động trong lĩnh vực này cũng đều phải trải qua tình trạng đó. Đó không phải là vấn đề lớn.

Nếu đề nghị mua với giá thấp của bạn được chấp nhận, bạn sẽ thu được nhiều kinh nghiệm!

CÁCH NHẬN BIẾT THƯƠNG VỤ KHÔNG TỐT NGAY TỪ ĐẦU QUÁ TRÌNH?

Bây giờ, bạn đã thu được rất nhiều kinh nghiệm, biết cách phân tích thương vụ và đưa ra đề nghị. Vì thế, việc tiếp theo bạn cần là quản lý thời gian hợp lý.

Khi đưa ra đề nghị, phân tích những đề nghị có tính cạnh tranh khác, bạn sẽ nhận ra vấn đề và nếu ước lượng mức độ của vấn đề càng sớm thì hiệu quả của bạn càng cao. Khi đó bạn sẽ biết cách dành ít thời gian cho những thương vụ tồi và đầu tư thời gian cho những thương vụ có tiềm năng.

Dưới đây là những lý do khiến thương vụ thất bại:

Số liệu kém

Mặc dù biết rằng chúng ta nên đưa ra đề nghị và không nên băn khoăn bởi việc tốn thờ gian cho những thương vụ không hợp lý, song chúng ta cũng nên từ bỏ những thương vụ mà số liệu không hợp lý.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Điều đó có nghĩa là bạn vẫn đưa ra đề nghị và không từ bỏ quá sớm. Nhưng khi nhận thấy người bán sẽ không giảm giá, hoặc không hỗ trợ tài chính cho mức giá đó, thì bạn nên bỏ qua thương vụ đó.

Tuy nhiên, hãy luôn gọi điện cho người bán và người môi giới giải thích thật lịch sự lý do bạn từ bỏ.

Không có số liệu

Như đã nói, khi yêu cầu số liệu, bạn phải yêu cầu thông tin cụ thể. Bạn muốn số liệu thực của hai năm qua và báo cáo lỗ lãi đến thời điểm hiện tại. Và điều gì xảy ra nếu người bán nói: “Tôi không có số liệu đó”?

Thực tế là đôi khi bạn sẽ gặp phải trường hợp như vậy. Trong một số trường hợp, điều đó là sự thật. Người bán nói họ vừa thuê một công ty quản lý mới và công ty cũ đã giữ toàn bộ tài liệu. Tuy nhiên, đó cũng có thể chỉ là lời bào chữa.

Đối với tôi, tôi chưa bao giờ tiếp tục thương vụ trừ khi người bán cung cấp những số liệu chính xác.

Số liệu kỳ vọng

Đôi khi, những số liệu cung cấp chỉ là dự kiến hoặc là kỳ vọng của tài sản đó trong tương lai. Nếu mọi số liệu bạn nhận được chỉ là kỳ vọng, thì đó là dấu hiệu báo động đỏ.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Người chủ tài sản nói rằng: “Việc kinh doanh của tôi không hiệu quả. Nếu hiệu quả, tôi có thể cung cấp cho anh các số liệu tốt. Nhưng anh đừng vì thế mà không trả tôi theo mức hoạt động tốt!”

Đó là một đề nghị hết sức ngớ ngẩn. Nhưng thực tế, rất nhiều người bán đưa ra những đề nghị như vậy.

Tuy nhiên, số liệu kỳ vọng cũng không ảnh hưởng đến thương vụ, chỉ cần bạn đừng đưa ra giá mua dựa trên những số liệu đó. Nếu bạn đến ngân hàng vay tiền, họ sẽ không cho bạn vay dựa trên số liệu không có thực trên.

Tài sản không tốt

Số liệu trông có vẻ tốt, nhưng vẫn có thể ẩn chứa vấn đề đau đầu về tài sản. Đôi khi, các số liệu tốt là bởi vì các khoản mục bảo trì của tài sản bị trì hoãn nhiều lần. Nếu mọi hệ thống cơ và các hệ thống khác đều cũ, sau khi mua, bạn sẽ phải tốn tiền bảo trì.

Có thể những tài sản đó vẫn hoạt động, nhưng bạn nên tránh xa chúng nếu chưa thực hiện nhiều thương vụ lớn. Bởi chỉ khi thực hiện nhiều thương vụ lớn, bạn mới có đủ kinh nghiệm và nguồn lực để xử lý những thách thức lớn, mang lại cho bạn lợi nhuận lớn tương ứng.

Khu vực không phù hợp

Trong kinh doanh bất động sản, có một nguyên tắc cũ nhưng hữu ích: Nhà của bạn nên là căn kém nhất trong khu vực xung quanh. Nếu đó là căn tốt nhất, những căn kém hơn xung quanh sẽ làm giảm giá trị của ngôi nhà của bạn. Bạn sẽ muốn những căn xung quanh sẽ làm tăng giá trị cho nhà bạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tương tự với bất động sản thương mại. Bạn đang xem xét một tòa nhà cho những gian hàng loại trung bình thuê trong khi những ngôi nhà quanh khu vực lại chỉ dành cho những gian hàng trị giá vài đô-la, và cửa hàng chơi điện tử cho trẻ con? Những khu vực xung quanh này sẽ làm hỏng việc kinh doanh tòa nhà của bạn.

Rất nhanh, tòa nhà mục tiêu của bạn sẽ mất những khách thuê cao cấp. Bạn chỉ có thể cho khách hạng thấp thuê. Như vậy, giá trị tài sản của bạn sẽ nhanh chóng giảm đi.

Mọi tài sản được phân thành các hạng từ A đến D, và tương tự như vậy với các khu vực. Tránh kinh doanh ở khu vực D. Chúng có thể mang lại lợi nhuận cao nhưng với điều kiện người quản lý phải giỏi và phải nỗ lực rất nhiều. Đầu tư kinh doanh trong khu vực D chỉ là trò chơi mà bạn có thể thực hiện trong vài năm tới, khi bạn đã giàu kinh nghiệm.

Chính vì thế, bạn nên đầu tư vào tài sản hạng C. Tài sản này không đẹp, nhưng sẽ có khách thuê với nguồn thu ổn định.

Những bất động sản đã rao bán trên thị trường một thời gian dài

Thị trường bất động sản quá sôi động để có thể có một bất động sản tốt tồn tại lâu. Nếu một tài sản tồn tại trên thị trường lâu, bạn cần cẩn trọng, kiểm tra xem có vấn đề gì không.

Hãy xem cách người môi giới liên hệ với người mua để bán tài sản. Trước tiên, người môi giới sẽ gọi trong danh sách những người mua tốt nhất, rồi mới đến những người khác. Và cuối cùng mới đến những người đồng nghiệp của họ.

Nếu tài sản vẫn không bán được, họ sẽ quảng cáo trên Internet và trên chuyên trang của một số báo chí.

Sau khi tất cả những đối tượng nói trên đã xem xét tài sản, thì rất khó có khả năng đó là thương vụ tốt. Tuy nhiên, tôi đã thấy tìm một vài tài sản thật sự tốt mà nhà đầu tư khác bỏ qua. Nhưng những trường hợp như vậy vô cùng hiếm.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

ĐỪNG RƠI VÀO BẪY

Những cơ hội tìm được một thương vụ tốt đã rao bán lâu trên thị trường rất hiếm nhưng không phải không có. Vì thế, đừng vì cơ hội ít mà bỏ qua.

Nhiều người e ngại thực hiện thương vụ những thương vụ đó đến nỗi họ bỏ qua những thương vụ tốt. Họ tìm lý do để không tiếp tục, để họ không phải đối mặt với nỗi sợ hãi của mình.

Tôi cũng trải qua giai đoạn đó. Khi bắt đầu đầu tư, tôi đã mất vài tháng để thu thập các kiến thức cần thiết để thực hiện thương vụ đầu tiên. Quá trình học hỏi rất thú vị, thoải mái và không có gì đáng sợ. Khi có kiến thức, tôi bắt đầu cảm thấy sợ. Tôi lo ngại khi thực hiện thương vụ đầu tiên. Đó là nỗi sợ về những điều tưởng tượng quá mức và không rõ ràng.

Khi phân tích thương vụ, tôi nhận thấy mình đang tìm kiếm các lý do lý giải tại sao một thương vụ lại không phải là thương vụ. Và tôi luôn tìm ra một, hai có khi đến năm lý do.

Tôi cho phép bản thân được kéo dài tình trạng làm ăn không lợi nhuận trong vài tháng. Sau đó, tôi tìm được một thương vụ với số liệu phù hợp. Nhưng do ám ảnh bởi nỗi sợ, tôi không dám đưa ra lời đề nghị. Tôi thực hiện hành động “cò mồi”: Tôi bán thông tin đó cho nhà đầu tư khác với mức phí nhỏ. Tôi tự nhủ ít nhất mình cũng sẽ kiếm được tiền, nhưng thực tế đó chỉ là hành động trốn tránh thực hiện thương vụ.

Nhà đầu tư đó bận rộn với những thương vụ khác đến mức để quá hạn đề nghị. Tôi lại nhượng lại cho một người khác, nhưng ông ta quá bận và người thứ ba nhượng lại cũng vậy.

Tôi biết đây là thương vụ tốt. Không còn lý do gì để thoái thác, tôi quyết định mua thương vụ đầu tiên.

Đôi khi, chỉ một thương vụ nhỏ cũng làm nên sự khác biệt! Và chỉ ba tháng sau, tôi có thêm ba thương vụ nữa. Sau sáu tháng, tôi có chín thương vụ. Sau một năm chế ngự nỗi sợ, tôi có được 11 thương vụ. Không có gì tốt hơn là hành động và vượt qua rào cản thực hiện thương vụ đầu tiên.

Nếu nhận thấy mình đang tìm lý do để không phải thực hiện thương vụ, hãy tìm cho mình một đối tác có kinh nghiệm để hỗ trợ bạn trong thương vụ đầu tiên. Điều đó sẽ giúp bạn tự tin trong những bước tiếp theo và tự mình thực hiện các thương vụ.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI PHẢI THỰC HIỆN THƯƠNG VỤ NÀY.” 

Điều này xảy ra vì một số lý do: Bạn có thể vẫn đang chờ đợi thương vụ đầu tiên nhưng đã bắt đầu cảm thấy tuyệt vọng.

Hoặc có thể bạn đã đầu tư vào một vài tài sản, nhưng tài sản này là điều bạn hy vọng nhất, có được nó sẽ giống như chiến tích đối với bạn. Có thể đối thủ đầu tư của bạn đang đấu thầu, hoặc đó là một tài sản nổi tiếng trong thành phố và bạn đang mơ màng về việc tổ chức họp, tuyên bố bạn đã sở hữu nó.

Khi cảm thấy mình thật sự cần thực hiện thương vụ, hãy lùi lại và tìm ý kiến khách quan. Nếu không, bạn sẽ không thể tiến hành các thương vụ khác. Lấy tình huống sau:

Bạn có được số liệu từ người bán. Tuy đó chỉ là số liệu kỳ vọng, nhưng trông có vẻ tốt. Theo người bán, bạn sẽ rất có lợi với thương vụ này và do đó bạn tiến hành thương vụ.

Người bán yêu cầu bạn đưa ra đề nghị trước khi có các số liệu thực. Họ nói: “Khi đã thống nhất giá cả, tôi sẽ cung cấp cho bạn những số liệu đó”.

Bạn xem xét các điều khoản và cảm thấy phấn khởi. Ông ta đồng ý giảm 10% so với mức giá bạn đưa ra!

Khi có số liệu thực, bạn không còn phấn khởi nữa. Có một số vấn đề tiềm ẩn.

Nguồn thu tăng giảm thất thường, số liệu kỳ vọng đưa ra dựa trên tháng tốt nhất. Người bán rất tự tin đảm bảo với bạn là nếu quản lý tốt, bạn sẽ dễ dàng thu được nhiều lợi nhuận từ tài sản đó.

Bạn nhận thấy các chi phí cao hơn so với báo cáo. Người bán giải thích rằng ông ta phải trả các chi phí tiện ích, nhưng bạn có thể lắp đồng hồ đo số liệu các tiện ích ở tòa nhà và yêu cầu khách thuê trả. Như vậy, bạn sẽ có một lượng tiền lớn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn rất thích thương vụ đó, ông ta có vẻ là người thật thà và những gì ông ta nói có vẻ tốt.

Ngay cả công ty quản lý của bạn cũng đồng ý duy trì hoạt động của tài sản như mức người bán đạt được trong những tháng tốt nhất (họ nói thế để gây ấn tượng với bạn). Họ cũng đồng ý là có thể lắp các đồng hồ nhánh ở tòa nhà và thu thêm từ khách thuê.

Bạn mua tài sản.

Sau đó, công ty quản lý không thể đạt được mức thu nhập của tháng tốt nhất. Cũng có tháng gần đạt được mức đó, nhưng hầu hết đều là không đạt được.

Khi chuẩn bị lắp đồng hồ nhánh, bạn thấy mình không thể yêu cầu khách thuê trả tiền dịch vụ tiện ích cho đến khi hợp đồng cũ của họ hết hạn. Điều này dẫn đến một khoảng trống nữa.

Khi bắt đầu quyết định tăng tiền thuê, bạn nhận thấy một số khách quyết định chuyển đi thay vì trả mức hóa đơn tiện ích cao hơn. Còn đối thủ cạnh tranh của bạn đồng ý trả chi phí dịch vụ tiện ích cho khách và tòa nhà của họ mới hơn.

Bây giờ, bạn không chỉ mất khách mà những khách mới cũng không thích tòa nhà của bạn. Dòng tiền của bạn giảm vì tỷ lệ thuê phòng thấp hơn. Giá trị tài sản của bạn cũng theo đó giảm xuống.

Một ngày, bạn nghĩ lại và băn khoăn tại sao mình lại khởi nghiệp với quyết định đầu tư vào tòa nhà thương mại. Bạn tự hỏi liệu công việc kế toán cho nhà máy có còn trống không.

Tất cả những yếu tố đó đều có thể tránh được. Một thương vụ sẽ hiệu quả dựa trên số liệu thực… Ngay khi thấy mình tự hỏi làm thế nào để “thương vụ này tốt”, bạn cần từ bỏ và tìm thương vụ khác. Điều duy nhất bạn phải làm là quyết định mua dựa trên lý trí gia tăng của cải cho mình.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA BẠN TRONG CHU TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

Bạn cần luôn biết điều này khi mua một tài sản. Hãy nhớ rằng bạn không chỉ mua tài sản mà còn tham gia vào thị trường.

Thị trường địa phương hoạt động thế nào?

Có nhiều việc làm mới không và dự kiến có thêm việc mới không? Nguồn cung thế nào?

Trong vòng vài năm qua, chính quyền đã cấp phép cho bao nhiêu tài sản giống như loại bạn đang định mua?

Bao nhiêu trong số đó được xây gần tòa nhà của bạn?

Nếu con số là trên trung bình, bạn cần phải giải đáp thêm câu hỏi: Thị trường có dư cung không hoặc liệu nó có tăng trưởng đủ nhanh để sử dụng hết nguồn cung đang dư thừa không?

Còn đất trống để xây dựng thêm một tòa nhà gần tòa nhà của bạn hay không?

Có thông báo gì gần đây về lượng việc làm trong khu vực đang giảm không? Tình hình thuê nhà vài năm gần đây thế nào? Nó tăng, giữ nguyên hay giảm sau vài năm làm ăn rất kém?

Ngoài ra, còn có một số vấn đề quan trọng cần giải đáp về thị trường trước khi bạn gia nhập thị trường. Câu trả lời sẽ quyết định chiến lược rút khỏi thị trường và các thông số mua của bạn.

Nếu bạn tham gia vào thị trường có sự tăng tốc hoặc gia tăng từ lâu, chắc chắn thị trường đó sẽ nhanh chóng bị dư cung. Trong trường hợp đó, chiến lược của bạn sẽ là không nên nắm giữ tài sản nào trong thị trường này. Bạn nên mua tài sản và nhanh chóng bán cho người khác để luôn có tiền mặt trong tay. Tiền mặt là vua trong một thị trường đi xuống ở khu vực đó.

Điều gì xảy ra nếu bạn có một thương vụ vô cùng hấp dẫn và bạn không muốn bỏ qua? Hãy bỏ qua bởi khi thị trường quay vòng, bạn sẽ có được thương vụ hấp dẫn như vậy trong vòng chưa đến sáu hoặc tám tháng sau.

Nếu bạn mua tài sản vào lúc thị trường cao điểm, hãy chuẩn bị tinh thần rằng tài sản đó sẽ không còn hấp dẫn như vậy nữa. Bạn sẽ phải giữ tài sản khi thị trường đi xuống và hồi phục trở lại. Điều đó không có lợi cho bạn, vì tiền của bạn sẽ chôn trong một thời gian dài. Trong thời gian đó, bạn sẽ bỏ lỡ cơ hội thực hiện những thương vụ nhanh chóng và lợi nhuận hơn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

ĐỪNG ĐỂ BẢN THÂN LÀ NGUYÊN NHÂN THẤT BẠI

Điều này thường xảy ra vì ba nguyên nhân:

  1. Không hành động

  2. Giảm chi phí

  3. Thực hiện thương vụ có lợi suất thấp Không hành động

Bạn có thể dễ dàng nhận ra một vài vấn đề không hợp lý trong thương vụ của mình nhưng bạn bỏ qua nó. Có thể bạn muốn đợi và xem liệu vấn đề có thể tự khắc phục không hoặc vì bạn quá lười biếng. Dù thế nào thì vấn đề thường có xu hướng trở nên tồi tệ hơn.

Phân tích thương vụ quá kỹ cũng có thể gây thất bại cho thương vụ. Bạn đang đào xới kỹ lưỡng các số liệu. Mà điều quan trọng phải làm là đưa ra đề nghị. Hãy đảm bảo là bạn không chần chừ trong việc đưa ra đề nghị.

Giảm chi phí

Một số người cố gắng tiết kiệm tiền cho quá trình tìm hiểu tài sản bằng cách tự mình thực hiện. Điều đó thật ngu ngốc. Dù bạn làm việc đó giỏi đến đâu và khả năng tập trung vào số liệu tốt thế nào, bạn vẫn sẽ bị chi phối bởi cảm tính với thương vụ nhiều hơn so với chuyên gia điều tra.

Hãy thuê một chuyên gia địa phương có nhiều kinh nghiệm để làm việc đó cho bạn. Người đó hiểu rõ luật địa phương và luật bang, khu vực xung quanh và thậm chí hiểu tài sản bạn đang nhắm mua. Chỉ một câu nói của người đó, bạn có thể thiết kiệm được hàng nghìn đô-la cho việc điều tra.

Đừng cố gắng tiết kiệm tiền thuê luật sư bằng cách thuê một người bạn, họ hàng hay luật sư không chuyên về lĩnh vực này. Chi phí thuê luật sư bất động sản thương mại tốn kém, nhưng họ sẽ giúp bạn tránh được những thương vụ tồi và bảo vệ bạn trong các thương vụ bạn đầu tư. Hãy nhớ: chỉ nên thực hiện những thương vụ có thể mang lại lợi nhuận đủ để chi trả chi phí thuê luật sư và những chuyên gia khác. Trong tương lai, luật sư đó có thể giúp bạn trong nhiều thương vụ khác và số tiền bạn thu được sẽ nhiều hơn chi phí bỏ ra.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Việc giảm chi phí cho tài sản có thể khiến bạn gặp rắc rối. Khi phát sinh yêu cầu sửa chữa, hãy thực hiện. Khi người thuê gặp vấn đề về bảo trì, hãy yêu cầu nhà quản lý tài sản của bạn xử lý ngay vấn đề.

Khách thuê thường bỏ tòa nhà của bạn do bạn không xử lý các vấn đề về bảo trì chứ không phải vì vấn đề giá thuê.

Do đó, bạn không những phải phản ứng nhanh mà còn phải chủ động. Hãy xây dựng một chương trình thường xuyên tìm hiểu những vấn đề bảo trì của tài sản chưa thực hiện. Khi thường xuyên được sửa chữa, tòa nhà của bạn trông sẽ đẹp hơn và khách thuê sẽ nhận thấy sự quan tâm của bạn.

Khi khách thuê nghe được những phàn nàn về toà nhà, bạn sẽ gặp rắc rối. Bạn đã làm ảnh hưởng đến hình ảnh của các việc kinh doanh khác nữa và bạn sẽ phải trả giá cho chuyện đó. Không những khách thuê sẽ chuyển đi ngay mà việc cho thuê sẽ trở nên khó khăn hơn.

Như vậy, doanh thu sẽ ngày càng sụt giảm. Trong những tháng tiếp theo, tòa nhà của bạn sẽ phải đối mặt với tình trạng không có khách thuê. Bạn sẽ tiếp tục trì hoãn việc bảo trì vì dòng tiền mặt đang cạn. Cuối cùng, bạn có được một khách thuê sẵn sàng trả mức phí thuê thấp hơn, nhưng đó không phải là khách thuê giúp cải thiện hình ảnh tòa nhà của bạn. Điều đó lại càng làm giảm lượng khách thuê, v.v…

Bạn sẽ cố gắng xử lý khó khăn bằng cách bán tòa nhà đi, và bị sốc khi phát hiện ra giá trị tài sản của mình đã sụt giảm. Vậy bạn phải làm gì với tình trạng sụt giảm đó? Hãy duy trì bảo dưỡng cho tòa nhà bằng mọi giá.

Thực hiện thương vụ có lãi suất thấp

Thương vụ cận biên không phải là không tốt. Bạn có thể bỏ qua số liệu thực tế, với tài sản được bảo trì tốt tại một khu vực chấp nhận được. Chỉ có một vấn đề là lợi suất từ thương vụ.

Các thương vụ có lợi suất thấp có tỷ suất vốn hóa thấp hơn 10%. Một số nhà đầu tư sẽ nghĩ rằng đây là con số không thể tưởng tượng. Một vài chủ sở hữu bất động sản và đầu tư bất động sản có thể nói với bạn là không thể có được tỷ suất cao như vậy ở khu vực đó.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Hãy cứ để họ nói nhưng đừng nghe theo họ. Đó là những người đầu cơ. Tôi không tin tưởng vào cách thức kinh doanh của họ. Có thể tôi theo trường phái cổ điển, vì tôi tin rằng dòng tiền là Vua.

Những người đầu cơ có thể và thật sự kiếm được rất nhiều tiền, nhưng chúng ta là những nhà đầu tư theo trường phái bảo thủ. Sự khác biệt là ở chỗ, người đầu cơ đánh cược vào sự kỳ vọng. Họ sẵn sàng chung sống với dòng tiền rất thấp. Trên thực tế, có khi họ mua một tài sản có dòng tiền âm và hy vọng một ngày nào đó họ sẽ được bù đắp.

Đầu cơ tương tự như đầu tư dựa trên số liệu kỳ vọng. Nếu thị trường chuyển dịch bất ngờ khỏi xu thế mà người đầu cơ hy vọng, họ sẽ phải giữ tài sản trong một thời gian lâu hơn.

Ngược lại với cách trên là đầu tư dựa trên dòng tiền. Nếu thị trường bất ngờ dịch chuyển theo chiều hướng xấu đi, tôi sẽ chỉ bị giảm dòng tiền. Tôi thích cách đó hơn.

Ít hoặc không có giao thông

Giao thông được xem là yếu tố hàng đầu trong việc quyết định mua bất động sản. Nói cách khác, khi giao thông thuận lợi, mọi thứ khác cũng sẽ tốt, ví dụ như hoạt động bán hàng và ngược lại.

Hãy thận trọng với những tài sản mà khách hàng khó tiếp cận, hoặc không có đủ giao thông hỗ trợ. Như tôi đã đề cập, giao thông ở bên này và bên kia của khu phố, hoặc từ khu nhà này tới khu nhà khác có thể rất khác nhau.

Một số nhà đầu tư thương mại đánh giá cao những khu vực có cửa hàng của những công ty lớn như MacDonald’s và Starbucks. Người ta gọi đó là cách tiếp cận đi theo chiếc xe phía trước, đây là cách rất hay. Những công ty này lựa chọn địa điểm theo phương thức khoa học và bạn sẽ được lợi ích từ việc đó. Bạn nên chú ý nhiều đến địa điểm họ đặt bất động sản. Chắc chắn, các hành động của họ đều có mục đích.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

KHI NỢ TỐT CHUYỂN THÀNH NỢ XẤU

Đôi khi, ta có thể đầu tư vào những tài sản tốt mà không phải trả tiền mặt. Nói cách khác, đó là những thương vụ thường yêu cầu trả tiền mặt, nhưng bạn có thể tìm người cho bạn vay cho khoản đó.

Trong chương tiếp theo, tôi sẽ thảo luận sâu hơn về vấn đề tài chính. Tuy nhiên, ở đây có một vấn đề mà chúng ta cần quan tâm, đó là: Bạn có thể thu xếp rất nhiều khoản nợ cho một thương vụ không có nghĩa là bạn cần phải làm vậy.

Nợ luôn làm cạn kiệt dòng tiền và mối nguy hiểm nảy sinh khi thương vụ của bạn có dòng tiền ban đầu ít. Khi đó, bạn sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn.

Hãy nghĩ về dòng tiền sau khi đã trừ phần chi phí cho dịch vụ vay nợ. Đó là khoản tiền còn lại mà bạn có thể bỏ túi, hoặc có thể sử dụng vào tài sản. Ví dụ: nếu tài sản cần sửa chữa thêm hoặc lượng phòng thuê bị giảm mà bạn vẫn có dòng tiền đó, bạn sẽ dễ dàng vượt qua những thăng trầm.

Khi bạn có một thương vụ mà trên giấy tờ mọi việc dường như đều tốt nhưng thực chất lại có rất nhiều khoản nợ và dòng tiền rất ít, thì có lẽ thương vụ đó chỉ mang tính kỳ vọng. Bạn nên biết chính xác các con số, nếu không việc đầu tư của bạn sẽ nhanh chóng gặp khó khăn.

Hãy ghi nhớ hệ số năng lực trả nợ:

Bất kể khả năng thu xếp khoản nợ của bạn thế nào, hệ số năng lực trả nợ của bạn cũng nên là 1,25 hoặc cao hơn. Điều đó sẽ giúp bạn có dòng tiền đủ để chi trả các chi phí và các khoản nợ.

Khi ngân hàng cung cấp tài chính cho bạn, họ sẽ yêu cầu bạn có hệ số năng lực trả nợ là 1,20 hoặc cao hơn vào những thời điểm tốt, và khoảng 1,25 vào những thời điểm khó khăn. Đó là nguyên tắc hay mà bạn nên áp dụng, kể cả khi bạn không vay tiền từ ngân hàng.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

ĐỪNG TỰ THUYẾT PHỤC ĐỂ THẤT BẠI

Dưới đây là ba chỉ số bạn nên cố gắng để luôn đạt mức cao nhất:

  1. Các khoản thu

  2. Tỷ lệ thuê phòng

  3. Thái độ Các khoản thu

Bạn có thể cho phép công ty quản lý có một số khoản tiền thuê nhà tồn đọng vào thời gian đầu tháng nhưng phải giải quyết hết khi cuối tháng.

Tất nhiên, chúng ta không nên nói với khách thuê là họ có một tháng để thanh toán tiền. Thay vào đó, bạn nên đặt ra một mức chuẩn trong khoản thu. Nếu không đạt mức 100%, bạn cũng nên đạt mức tốt nhất. Nhiệm vụ của bạn là phải quản lý công ty quản lý.

Ngay cả khi bạn đặt ra mục tiêu thu đủ 100% tiền thuê nhà vào cuối tháng, thì thường vẫn có khoảng 3% tiền thuê không được thanh toán đúng hạn. Bạn phải đảm bảo là công ty quản lý sẽ tích cực truy thu từ những khách thuê đó. Sau 30 ngày, những khoản tiền thuê không thu được có khả năng sẽ không thể thu hồi vĩnh viễn.

Tỷ lệ thuê phòng

Công việc đầu tiên của công ty quản lý của bạn là tìm đủ khách thuê cho diện tích còn trống của tòa nhà. Nhiệm vụ thứ hai là thu tiền thuê và nhiệm vụ thứ ba là duy trì mức diện tích thuê không còn trống. Chi phí lớn nhất bạn phải trả là việc thay đổi khách thuê.

Tỷ lệ thuê phòng của bạn ít nhất cũng phải tương đương với tỷ lệ thuê phòng trung bình của loại tài sản như của bạn trên thị trường. Nếu tỷ lệ này thấp hơn, nghĩa là công ty quản lý đang làm việc không tốt. Nếu cao hơn, nghĩa là bạn đã chọn được một công ty tốt.

Nếu trong tháng, một căn hộ của bạn trống, điều đó có nghĩa là bạn sẽ không bao giờ lấy lại được khoản thu từ căn hộ trong tháng đó. Do vậy, để tránh tình huống này, bạn cần có chương trình thu hút khách thuê nhà tốt.

Yếu tố đầu tiên của chương trình là thực hiện việc bảo trì. Hãy yêu cầu người quản lý gọi cho khách thuê và xác nhận yêu cầu. Tiếp theo, chất lượng dịch vụ phải tốt, đủ khả năng xử lý vấn đề trong vòng 24 giờ. Nếu đó là trường hợp khẩn cấp, bạn cần có phản hồi ngay.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Sau khi hoàn thành việc bảo trì, bạn cần gọi đến khách thuê và hỏi xem liệu họ đã hài lòng với việc sửa chữa chưa. Nếu chưa, bạn cần nhanh chóng thực hiện lại việc bảo trì. Nếu họ hài lòng, nghĩa là bạn vừa biến yêu cầu bảo trì thành ấn tượng tích cực của khách thuê đối với tòa nhà của bạn.

Người quản lý không những cần phản ứng nhanh mà còn phải chủ động trước những vấn đề của khách thuê. Họ phải luôn chú ý đến mọi vấn đề và tự xử lý, bất kể là khách thuê có yêu cầu hay không. Bây giờ, bạn đã thật sự chiếm được tình cảm của khách.

Thái độ

Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến bản báo cáo lỗ lãi của bạn. Một điều quan trọng là mọi nhân viên của bạn phải có thái độ có thể làm được. Thái độ đó phải được thể hiện trong quá trình cho thuê tòa nhà, giải quyết với khách thuê và tương tác với các nhà thầu khoán.

Tôi đã đi được nửa đường trong dự án tái sắp xếp lớn. Công ty quản lý đầu tiên của tôi có kỹ năng rất tốt, nhưng điều đó không giúp che giấu sự kém hiệu quả. Khi tôi phát hiện ra điều này thì công ty đã tiêu của tôi một số tiền lớn.

Chính vì thế, ngay lập tức, tôi thuê một công ty khác. Sau vài tháng, tôi đến thăm hiện trường, nói chuyện với người quản lý. Tôi không hài lòng với tỷ lệ thuê phòng cũng như cách thức công ty hạch toán chi phí. Tôi gặp người quản lý và người phụ trách về bảo trì để thảo luận về các mục tiêu trong vòng 30-90 ngày tới. Và khi đưa ra một mục tiêu, tôi thấy người quản lý đưa mắt nhìn người phụ trách bảo trì và nháy mắt.

Khi đó tôi hiểu rằng tài sản của tôi sẽ gặp khó khăn nếu vẫn để cô ta quản lý tài sản. Tôi trao đổi băn khoăn của mình với công ty quản lý. Theo công ty quản lý đó thì cô ấy quyết định theo đuổi cơ hội khác. Và tài sản của tôi nhanh chóng được cải thiện.

Một cán bộ điều hành tại Nordstrom ‒ cửa hàng nổi tiếng vì có dịch vụ khách hàng rất tốt ‒ đã từng được hỏi làm thế nào để họ có thể đào tạo được những nhân viên giỏi như vậy. Anh ta trả lời là họ từ bỏ chiến lược chỉ tập trung vào đào tạo, mà tập trung vào tìm nhân viên có thái độ tốt. Thực tế là Nordstrom có đào tạo nhân viên, nhưng họ biết rằng đào tạo không thể giúp biến một thái độ xấu thành tốt.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

PHÂN BỔ CÔNG VIỆC HỢP LÝ

Ý nghĩ tự mình thực hiện là một sai lầm. Nếu một người chỉ vì quá tiết kiệm nên không muốn thuê một chuyên gia giỏi hoặc tự cho rằng mình có thể thực hiện công việc tốt hơn bất kỳ người nào khác, thì đó là tính cách của một người tầm thường.

Bạn nên san bớt việc cho mọi người. Nếu bạn có ít tiền, hãy san sẻ nhiệm vụ dễ thực hiện cho các thành viên khác trong gia đình, hoặc cho những người làm công yêu cầu thù lao thấp.

Như đã nói, bạn chỉ nên thực hiện những thương vụ có thể chi trả được cho các chuyên gia chuyên nghiệp như nhà môi giới thế chấp và nhà quản lý tài sản.

Trong một chương ở phần sau, chúng ta sẽ thảo luận mô hình nhóm nhân viên bạn nên xây dựng. Điều chúng ta quan tâm ở đây là mục tiêu của bạn không phải là tự thực hiện công việc mà là điều khiển những chuyên gia làm việc cho mình.

Cách tuyệt vời để đầu tư cũng chính là cách hay để học nghệ thuật ủy quyền: Mua một tài sản cách xa nơi bạn ở hàng trăm dặm ở một thị trường đang lên. Địa điểm đó rất xa nên bạn không thể thường xuyên đến kiểm tra. Khi đó bạn cần tìm ra cách để quản lý một công ty quản lý tốt.

Khi thực hiện được điều đó, bạn sẽ có thể tiến hành nhiều thương vụ ở nơi xa! Bạn sẽ không bị phụ thuộc vào thị trường trong nước, mà có thể đầu tư bất cứ nơi nào có cơ hội tốt nhất.

Quay trở lại vấn đề công ty quản lý của bạn: Bạn cần tập trung vào việc xem xét từng thông tin chính mà bạn nhận được hàng tuần. Đây là những thông tin mà bạn cần nhận được trong Báo cáo sáng thứ Hai:

  • Tỷ lệ thuê phòng hiện tại

  • Tỷ lệ thuê phòng tuần trước

  • Tỷ lệ thuê phòng dự kiến trong vòng 30 ngày tới

  • Tỷ lệ thuê phòng dự kiến trong vòng 60 ngày tới

  • Những điều chỉnh đã hoàn thành trong tuần trước

  • Số lượng điều chỉnh dự kiến cho tuần tới

  • Số lượng yêu cầu công việc đưa ra

  • Số lượng yêu cầu công việc đã hoàn thành

  • Số lượng khách thuê tiềm năng yêu cầu thuê nhà

  • Số lượng đơn yêu cầu thuê nhà mới

  • Số lượng khách thuê mới

  • Lượng tiền thuê thu được của tháng

  • Lượng tiền thuê chưa thu được của tháng

Báo cáo sẽ cung cấp cho bạn tình hình chung của tài sản hiện tại trong vòng 30-60 ngày tới.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Vì xem xét hàng tuần, nên bạn sẽ nhanh chóng nhận biết các vấn đề và có đủ thời gian để xử lý.

Một điểm cần lưu ý khi thuê các công ty quản lý đó là đảm bảo rằng hợp đồng quản lý của bạn có thể được huỷ bỏ với điều kiện chỉ cần thông báo trước trong vòng 60 ngày. Hãy nhớ không nên ký hợp đồng năm, bởi như vậy đòn bẩy của bạn đối với công ty quản lý sẽ giảm bớt.

BA LOẠI RỦI RO

Tất cả các giao dịch bất động sản đều có ba loại rủi ro ở mức độ khác nhau. Rủi ro kinh doanh

Đây là kết quả của các quyết định kinh doanh kém. Ví dụ: đó có thể việc thuê một công ty quản lý sai lầm và do đó ảnh hưởng đến doanh thu.

Đến lượt mình, công ty quản lý tài sản cũng đưa ra nhận định không hiệu quả về việc sàng lọc khách thuê và khiến việc thu tiền thuê phòng trở nên không nhất quán.

Trong cả hai trường hợp, điều quan trọng là cần sớm xác định và xử lý các sai lầm.

Rủi ro tài chính

Điều này liên quan đến các quỹ cho vay tiền cho việc mua tài sản.

Chúng ta đã thảo luận về các rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy quá mức cho tài sản. Đồng thời cũng cần xem xét việc thanh toán khoản nợ, hay nói cách khác, xem xét việc trả nợ sẽ được thực hiện như thế nào.

Phần lớn các khoản vay có lần trả thế chấp ngắn hạn. Ví dụ: bạn có thể thu xếp khoản vay mà thời gian thanh toán sẽ kéo dài trong vòng 25 năm. Tuy nhiên, khoản vay bao gồm một lần trả thế chấp ngắn hạn ở trong khoảng thời gian từ 5-10 năm kể từ ngày bắt đầu vay. Giả sử ta chọn thời gian là năm thứ bảy. Trong trường hợp này, trong bảy năm đầu, khoản hoàn trả nợ sẽ tương đối thấp. Nhưng đến năm thứ bảy, tất cả phần nợ gốc còn lại đến đáo hạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Loại cho vay tài chính này sẽ giúp bạn kiểm soát tốt hơn các khoản hoàn trả trong vòng bảy năm đầu. Rủi ro nằm ở chỗ, vào cuối giai đoạn trả thế chấp ngắn hạn, bạn có thể không đủ tiền để thanh toán hết nợ. Có rất nhiều lý do khiến bạn không có đủ tiền. Ví dụ như giá trị tài sản bị giảm chứ không tăng trong vòng bảy năm.

Có thể bạn còn nợ vì tài sản nhiều hơn là giá trị hiện tại của nó. Nếu như vậy, bạn phải bán tài sản và phải bỏ thêm tiền túi. Và điều đó không tốt cho bạn.

Nếu giá trị tài sản không tăng, bạn không nhất thiết phải bán tài sản vào cuối năm thứ bảy. Thường thì người ta sẽ tái cung cấp tài chính cho khoản vay, trả hết nợ ban đầu và có thể áp dụng thêm một lần thế chấp ngắn hạn nữa.

Rủi ro có thể bảo hiểm được

Bạn có thể bảo hiểm cho tài sản khỏi toàn bộ các rủi ro, bao gồm cháy, lụt và mưa bão. Các chính sách bảo hiểm cũng bao gồm các tình huống do con người gây ra, như bị khách thuê hoặc nhân viên kiện vì sự cố xảy ra do tài sản của bạn.

Đây là loại rủi ro sạch hơn, vì bạn chỉ cần mua bảo hiểm để tự bảo vệ mình. Công ty bảo hiểm sẽ căn cứ vào chi phí bảo hiểm cho các xác suất thống kê số lần bạn yêu cầu bồi thường tổn thất, dựa vào những dữ liệu trong quá khứ.

ĐA DẠNG HOÁ

May mắn là bạn có một số công cụ có thể sử dụng để giảm thiểu những rủi ro nói trên. Công cụ cơ bản là sự đa dạng hoá.

Người ta thường cho rằng số 1 là con số tệ nhất trong kinh doanh. Nếu bạn chỉ có một nhà cung cấp và công ty đó phá sản, bạn sẽ gặp rắc rối. Nếu bạn chỉ có một sản phẩm, hoặc một tài sản, bạn sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn thu nhập duy nhất đó.

Trong bất động sản, sẽ là khôn ngoan nếu ta đa dạng hóa loại hình và địa điểm của tài sản. Khi nền kinh tế suy yếu, ngành bán lẻ chịu tác động, thì những bất động sản dành cho các hộ gia đình sẽ giúp ta trụ vững.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Nghiên cứu thị trường sẽ giúp giảm thiểu rủi ro. Càng nắm rõ khu vực, thành phố và tài sản bao nhiêu, bạn càng ít gặp phải những điều không mong đợi bấy nhiêu. Tuy nhiên, điều đó cũng phụ thuộc nhiều vào các mối quan hệ trong mạng lưới của bạn.

TRONG CHƯƠNG TIẾP THEO

Nếu bạn không cảm thấy lo lắng trước những mô tả về sai lầm và rủi ro của tôi tức là bạn đã thật sự khác biệt so với các nhà đầu tư tay ngang, những người luôn thích những điều may mắn, tốt đẹp và lời hoa mỹ.

Bây giờ, bạn đã có được sự thay đổi theo chiều hướng tích cực. Hãy tiếp tục theo dõi chương tiếp theo và khám phá cách thức giúp việc đầu tư của bạn trở nên dễ dàng hơn từ việc sử dụng hợp lý tiền của người khác.

Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn
Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách Trump-Đầu tư bất động sản phần 7 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *