Trump-Đầu tư bất động sản phần 6

169 Lượt xem

Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

Nội dung bài viết

6.CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤCÁCH QUẢN LÝ

QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐẦU TƯ

Nếu là một nhà đầu tư thông minh, bạn sẽ không dành nhiều thời gian cho các thương vụ cho đến khi có một bộ máy thu hút đầu tư hiệu quả.

Sau mỗi tuần, khả năng xem xét thương vụ và khả năng nhận biết khó khăn tiềm ẩn của bạn sẽ khá lên. Với thư bày tỏ nguyện vọng, bạn và người bán sẽ có một giao dịch ở mức độ nghiêm túc hơn. Một lần nữa, nguyên tắc 80/20 lại được áp dụng. Nhưng lần này, bạn sẽ dành 80% thời gian cho những thương vụ có khả năng cao.

Trong bất động sản, quá trình 30 hoặc 60 ngày sau khi đề nghị được chấp nhận được gọi là quá trình điều tra, nhưng quá trình này thường được gọi là quá trình nghiên cứu đầu tư. Đây là thuật ngữ phổ biến trên phố Wall, nơi các nhà môi giới phải tìm hiểu kỹ về một công ty trước khi đưa cổ phiếu của công ty đó chào bán ra công chúng.

===== Mục lục =====

Lời giới thiệu

  1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
  2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
  3. TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
  4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
  5. TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
  6. CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤ CÁCH QUẢN LÝ
  7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
  8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
  9. ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
  10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN GIÀU CÓ
  11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
  12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA

===== Hết Mục lục =====

Quá trình nghiên cứu đầu tư gồm ba giai đoạn:

Tài chính. Đây là bước đầu tiên, vì ở hai bước tiếp theo, bạn cần tiêu tiền, và bạn sẽ không lấy lại được tiền đã tiêu. Ngoài ra, các con số có thể cho bạn biết rất nhiều điều về tài sản đó.

Tình trạng vật lý. Đây là bước các chuyên gia nghiên cứu đầu tư thực hiện để biết được không có sửa chữa lớn hay vấn đề gì lớn bạn chưa biết.

Pháp lý. Luật sư của bạn sẽ đảm bảo là bạn nhận được quyền sở hữu hợp pháp của tài sản và các tài liệu sẽ được soạn thảo theo đúng tiêu chuẩn.

Quá trình này có thể khiến bạn nản chí, nhưng chắc chắn khi quá trình kết thúc, bạn sẽ cảm thấy thích thú hoặc như vừa trút được gánh nặng. Bạn và nhóm của bạn có thể kết luận đây thật sự là một thương vụ tốt hoặc quyết định dừng quá trình. Hoặc bạn sẽ nhận thấy là dựa trên các dữ liệu thực tế chi tiết của tài sản, bạn không thể đề nghị mức giá mà người bán mong muốn.

Thực tế, đây không phải hoàn toàn là một tổn thất. Bạn sẽ học hỏi được thêm nhiều điều qua quá trình nghiên cứu đầu tư và trong các thương vụ tiếp theo, bạn sẽ có thể tiến hành mọi việc nhanh hơn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn có thể thuê các công ty thực hiện quá trình nghiên cứu đầu tư cho mình. Hãy cố gắng thực hiện càng nhiều càng tốt với các thương vụ đầu tiên. Bởi vì như vậy bạn sẽ không chỉ tiết kiệm được tiền mà quan trọng hơn bạn sẽ có thêm kinh nghiệm và kiến thức. Trước khi bắt đầu nghiên cứu, bạn cần biết về một số yếu tố của nhiệm vụ nghiên cứu mà mình thực hiện.

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI SẼ TỰ THỰC HIỆN ĐỂ TIẾT KIỆM TIỀN.”

Việc bạn học ba chuyên ngành tại trường đại học, luật, kế toán và thương mại xây dựng đều không quan trọng mà quan trọng là việc bạn thực hiện được hàng tá thương vụ. Nếu bạn nghĩ rằng tự mình có thể thực hiện toàn bộ quá trình nghiên cứu đầu tư thì chắc chắn bạn cần phải xem xét lại.

Đơn giản là vì bạn không thể nhanh và giỏi như các chuyên gia. Bên cạnh đó, bạn cần thêm các chuyên gia khác để thẩm định những cảm nhận của bạn.

XEM XÉT SỐ LIỆU THỰC TẾ CỦA NGƯỜI BÁN:

NGHIÊN CỨU ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH

Nhà môi giới sẽ giúp bạn rất nhiều trong giai đoạn này. Họ biết người quản lý tài sản sẽ chấp nhận và không chấp nhận những yếu tố nào tại thời điểm hiện tại. Là nhà môi giới giỏi, họ có khả năng thực hiện rất nhanh những điều đó. Bạn sẽ biết ngay mọi việc có phù hợp với mình hay không.

Và bạn sẽ không phải tốn một chút tiền nào. Tất nhiên là với điều kiện trước đó bạn đã “chăm chút” nhà môi giới rất tốt. Sau khi thực hiện rất nhiều thương vụ và trả cho người môi giới khá nhiều tiền, bạn có thể tính đến khả năng giao cho họ xem xét các bất động sản trước. Hiện tại, bạn chỉ cần giao cho người môi giới các thương vụ bạn thật sự muốn làm.

Dưới đây là các yếu tố bạn cần ở người bán:

Các báo cáo hoạt động tháng trong hai năm qua

Báo cáo hoạt động trong một năm qua

Giấy tờ về tiền thuê của hợp đồng hiện tại và trong hai năm qua

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Các tài liệu nợ hiện có

Tài khoản tiền gửi ngân hàng ba tháng qua

Các tài liệu nợ hiện có

Bản kê tiền đặt cọc đảm bảo

Hoá đơn dịch vụ tiện ích

Hoá đơn thuế bất động sản

Các hợp đồng dịch vụ

Đăng ký trả lương

Hồ sơ kê khai chi trả bảo hiểm và chính sách bảo hiểm

Vấn đề về cải thiện vốn và bảo trì

Các yêu cầu bảo trì chưa hoàn tất

Trong hợp đồng mua bán, bạn nên yêu cầu người bán gửi tất cả các thông tin trên cho bạn trong vòng 14 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Theo kinh nghiệm của tôi, nếu thông tin được cung cấp nhanh chóng, thương vụ sẽ được thực hiện dễ dàng. Nếu thông tin đến chậm, sau một thời gian ngắn hoặc quá 14 ngày sau hạn chót, bạn có thể vẫn thành công, nhưng khả năng thất bại cao hơn. Đó chưa phải là lý do để hủy thương vụ, nhưng bạn nên xem xét lại vấn đề đó.

Ta hãy xem từng tài liệu nghiên cứu đầu tư dưới đây:

Các báo cáo hoạt động tháng trong hai năm qua

Những báo cáo này phải thể hiện lợi nhuận và thua lỗ từng tháng. Trong cùng một năm, các tháng được sắp xếp cạnh nhau.

Báo cáo xu hướng trên sẽ cho ta biết một vấn đề. Nếu ta so sánh các tháng và các năm, ta sẽ thấy được các giai đoạn lỗ, lãi. Một số có thể là do tác động thời vụ. Ví dụ như rất nhiều tòa nhà thương mại trong thành phố nơi có trường cao đẳng, sẽ phản ánh sự trồi sụt, và dòng sinh viên trong năm học.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Đừng chấp nhận một bản báo cáo tài chính trong vòng hai năm không được phân thành từng tháng. Người bán có ý đồ giấu giếm sự sụt giảm hiệu quả với người mua.

Báo cáo hoạt động trong một năm qua

Báo cáo hoạt động trong vòng hai năm qua cho ta biết tình trạng gần nhất của tài sản. Còn báo cáo năm tính tới hiện tại sẽ cho ta biết hiện trạng.

Tình hình trong vòng sáu tháng qua là yếu tố quan trọng nhất. Đây cũng là yếu tố nhà lãnh đạo cần tập trung khi quyết định có duyệt khoản vay cho bạn hay không, giá trị khoản vay và lãi suất vay.

Kỳ sáu tháng cũng cho ta biết loại tài sản ta sẽ mua. Liệu nó có trên đà phát triển hay các con số có theo hướng tăng lên không. Đó là loại tốt nhất. Hoặc có điều gì xảy ra với tài sản khiến cho việc quản lý thiếu nhất quán hay không. Có thể điều đó lại chính là tình hình quản lý hiện tại.

Hãy cẩn trọng với các bước ngoặt lớn. Một số tài sản có thể rất kém trong vòng một hai năm gần đây. Và bỗng nhiên trong vòng ba, bốn tháng vừa rồi các số liệu lại có vẻ rất ổn.

Người chủ sở hữu hiện tại sẽ luôn nói nguyên nhân là nhờ ban quản lý mới. Đó có thể là nguyên nhân thật sự, nhưng đó cũng có thể là do họ làm đẹp các con số để chuẩn bị bán đi. Ví dụ: một tòa nhà có thể có giá cho thuê cao hơn nhiều so với bình thường.

Liệu điều này có thể xảy ra không?

Có một doanh nhân trong lĩnh vực phát triển nhà văn phòng và bán lẻ ở Texas rất nổi tiếng và hoạt động rất tốt. Các công ty hợp tác với công ty ông ta như hạch toán, luật, thiết kế, kiến trúc hoàn toàn trông cậy vào ông ta.

Ông ta xây một tổ hợp văn phòng đẹp và đề nghị các công ty trên nhanh chóng ký hợp đồng thuê tòa nhà tổ hợp. Người mua có thể nghĩ rằng: “Ồ, doanh nhân phát triển nhà đó đi rất đúng hướng về triển vọng của thị trường địa phương! Toà nhà đó được thuê rất nhanh, thật tuyệt vời!”

Sau đó, ông ta bán tòa nhà đã có 100% diện tích được thuê trên cho một gã khờ với mức giá rất cao. Ba năm sau, những công ty thuê ở đó sẽ rời đi, và ký hợp đồng thuê với tòa nhà mới của ông ta. Đây thật sự là một cuộc mua bán gian lận.

Hãy xem xét các vấn đề và các tình huống dường như quá tốt so với thực tế. Giấy tờ về tiền thuê của hợp đồng hiện tại và trong hai năm qua

Tài liệu sẽ cho ta biết các yếu tố sau về mỗi pháp nhân thuê:

Người sống trong mỗi căn hộ

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Thời điểm đến sống

Thời hạn kết thúc hợp đồng thuê

Số tiền họ trả

Chi phí sử dụng tiện ích

Đặt cọc đảm bảo

Giá trị sở hữu

Khi so sánh giữa tiền thuê nhà và báo cáo hoạt động của một tháng nào đó, các con số phải như nhau. Nếu không, điều đó có nghĩa là có vấn đề trong bất động sản.

Tài khoản gửi ngân hàng ba tháng qua

Các con số trong báo cáo hoạt động có thể tốt, nhưng bạn nên thẩm định xem các con số có thật không. Tài khoản tiền gửi ngân hàng ba tháng qua sẽ cho ta thấy dòng tiền vào bất động sản.

Nếu các tài khoản gửi trên không thể hiện lượng tiền nào vào tài khoản, điều đó có nghĩa là họ có thể không thu khoản tiền đó. Một vài người bán có thể xử lý thắc mắc này bằng cách lý giải rằng họ đang thu tiền mặt chứ không gửi vào tài khoản.

Trong trường hợp đó, có thể người bán đang thu tiền mặt. Bạn cần tìm hiểu lý do tại sao. Đó là một nghi vấn nữa. Nếu đó là một khoản không lớn, bạn có thể vẫn muốn tiếp tục thương vụ, khi đó, bạn cần thẩm định: Yêu cầu người bán gửi tiền trong tương lai vào tài khoản để bạn có thể thẩm định dòng tiền cho thời điểm giữa hiện tại và thời điểm kết thúc thương vụ.

Khi xem xét thương vụ kỹ hơn, bạn sẽ thấy có nhiều câu trả lời hay nhiều câu hỏi hơn? Nếu nhiều câu trả lời hơn, có nghĩa là mọi việc ổn. Nếu sau khi tìm hiểu, bạn thấy mọi việc trở nên rối rắm hơn, bạn nên thận trọng.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Các tài liệu nợ hiện có

Phôtô các tài liệu nợ hiện có để xem liệu có cách nào giúp thương vụ này tốt hơn. Có thể ngân hàng cho phép chuyển đổi khoản vay sang chủ mới. Như thế, chi phí kết thúc thương vụ sẽ thấp hơn. Một lần nữa, người môi giới thế chấp của bạn sẽ giúp bạn tìm ra các cơ hội với tình hình tài chính hiện tại.

Bản kê tiền đặt cọc đảm bảo

Các con số trong bản kê này cần phù hợp với tài liệu về giá thuê. Chúng đáng tin cậy hơn, vì bạn sẽ chịu trách nhiệm về tài khoản tiền đặt cọc đảm bảo. Khi những người thuê nhà chuyển đi, bạn phải trả lại họ tiền đặt cọc ban đầu.

Giả sử tiền trong tài khoản không đủ trả cho mọi khoản đặt cọc có nghĩa là bạn phải liên hệ với người bán và hỏi về số tiền còn lại. Hãy yêu cầu bổ sung đầy đủ tài khoản trước khi kết thúc thương vụ.

Hóa đơn dịch vụ tiện ích

Phôtô các hóa đơn trong hai năm qua để đối chiếu với các chi phí trong bản báo cáo hoạt động. Một vài người chủ sở hữu sẽ nói rằng họ không có hóa đơn hai năm qua. Trong trường hợp đó, hãy hỏi thông tin truy cập trang web của công ty cung cấp dịch vụ tiện ích, và lấy hóa đơn, hoặc xin phép nói chuyện với công ty cung cấp. Nếu người chủ sở hữu không đồng ý nghĩa là có vấn đề.

Hóa đơn thuế bất động sản

Bạn không nên chỉ thu thập bản phôtô hóa đơn thuế trong vòng hai năm mà nên kiểm tra với văn phòng định giá thuế để đánh giá lại tài sản.

Tại nhiều bang, luật bất động sản quy định việc đánh giá lại tài sản phải được thực hiện vào thời điểm kết thúc thương vụ. Trong phần lớn các trường hợp, tài sản được bán với giá cao hơn giá bán lần trước, vì vậy, thuế bất động sản sẽ tăng.

Điều đó có nghĩa là có mức giảm trong dòng tiền, trừ khi bạn đã đưa vào. Trên thực tế, đây là khoản mục duy nhất có ảnh hưởng lớn đến thương vụ của bạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Các hợp đồng dịch vụ

Xem xét các hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ cảnh quan, đỗ xe, bảo trì, kiểm soát vật nuôi, giặt là, thang máy, bể bơi, internet/cáp, vv…

Đồng thời bạn nên yêu cầu luật sư xem xét những hợp đồng này (ở giai đoạn pháp lý) để biết chắc chắn hợp đồng nào bị ràng buộc sau bán. Bạn muốn có khả năng đàm phán lại cho những hợp đồng này hoặc hủy bỏ hợp đồng sau khi kết thúc thương vụ.

Hai hợp đồng luôn có ràng buộc: dịch vụ giặt là và cáp/internet. Đây là những hợp đồng kéo dài nhiều năm, trong đó, người bán tài sản được trả trước một khoản hoa hồng cho việc ký duyệt hợp đồng. Những hợp đồng đó thường được ghi lại trong văn bản đi kèm với tài sản.

Đăng ký trả lương

Đăng ký trả lương sẽ xác nhận người được nhận lương và thời điểm chi trả. Hồ sơ kê khai chi trả bảo hiểm và chính sách bảo hiểm.

Trong hợp đồng bảo hiểm có điều khoản nào đặc biệt không? Công ty bảo hiểm của tòa nhà là công ty nào? Bạn có thể có được hợp đồng với mức phí bảo hiểm tốt hơn với công ty đó không?

Xem xét quá trình khiếu nại bảo hiểm của tài sản, tập trung vào số lần khiếu nại, và bản chất của khiếu nại. Nếu tài sản có quá nhiều lần khiếu nại, bạn sẽ khó được bảo hiểm.

Vấn đề về cải thiện vốn và bảo trì

Bạn phải yêu cầu người bán đưa cho bạn các tài liệu lưu trữ về các thay đổi lớn nhỏ của tài sản trong vòng vài năm qua. Nếu họ không đưa, điều đó có nghĩa là có vấn đề với bất động sản. Nếu có, nhưng tài liệu thể hiện rất ít thay đổi, đó cũng là điều quan trọng.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tài liệu bảo trì sẽ cho ta biết các vấn đề thường gặp. Có thể là sự nứt vỡ cửa sổ, các vết nứt bê tông hoặc các vấn đề khác. Tài liệu sẽ giúp ta biết và đưa vấn đề vào các tính toán mua tài sản và khi tiếp quản tài sản.

Điều này rất quan trọng. Bởi nếu vì lý do bảo trì, nó sẽ khiến khách thuê nhà rời đi nếu các yêu cầu bảo trì của họ không được đáp ứng.

Xem xét các khoản mục vẫn còn tồn đọng. Bạn có thể phải lưu ý khi tiếp quản, đấy là chưa kể đến thái độ của khách thuê. Bạn có thể nhận thấy mình cần phải gửi thông điệp đến họ rằng sẽ có ban quản lý mới tiếp nhận và quản lý tài sản.

Nếu bạn thấy có quá nhiều yêu cầu, hãy ghi chú lại. Nếu tiếp tục theo đuổi thương vụ, điều đầu tiên bạn phải làm sau khi tiếp quản là yêu cầu công ty quản lý đến gặp từng khách thuê và thảo luận các vấn đề còn tồn đọng. Bạn muốn người quản lý đưa ra thời hạn cụ thể cho việc hoàn thành các vấn đề tồn đọng với khách thuê. Khách thuê sẽ lo lắng khi tài sản đổi chủ sở hữu vì như vậy họ có nguy cơ phải chuyển đi. Đây là cơ hội để bạn tạo ra một chiến dịch gắn kết khiến khách thuê hài lòng và sẵn lòng trả bạn tiền thuê hàng tháng.

Với rất nhiều tòa nhà thương mại, sự quay vòng khách thuê là chi phí lớn nhất bạn phải trả, vì vậy bạn cần ưu tiên tìm hiểu và xử lý các vấn đề bảo trì.

TÁI ĐÀM PHÁN CÓ CẦN THIẾT KHÔNG?

Bạn đã có mọi thông tin tìm hiểu đầu tư liên quan đến tài chính. Bạn và nhà môi giới của mình đã xem qua. Nếu bạn thấy mọi việc ổn thỏa, thì đã đến lúc thực hiện bước tiếp theo.

Nếu gặp rất nhiều điều ngạc nhiên và không nhất quán, bạn phải xem lại các tính toán. Liệu các yếu tố mới có khả năng ảnh hưởng đến mức giá bạn mua tài sản? Nếu có, bạn phải gặp người bán và giải thích các vấn đề bạn tìm hiểu được.

Một số người bán sẽ trả lời bạn rằng việc mua hay không là tuỳ bạn, người bán khác có thể tự cảm thấy xấu hổ vì những con số thực tế dường như không thống nhất với những con số họ nói với bạn. Và một số người vẫn hy vọng bạn không tìm ra sự thật, nhưng vẫn sẵn lòng đàm phán lại khi bạn tìm ra.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

TÌM HIỂU TÌNH TRẠNG VẬT LÝ

Bạn không phải làm gì nhiều trong bước này. Bạn cần thuê một chuyên gia điều tra về tài sản, thường thì đó là kỹ sư dân sự. Bạn sẽ phải trả tiền, nhưng điều đó đáng giá. Có những chuyên gia biết rõ những gì cần phải tìm hiểu, những thứ có thể bỏ qua và có thể tận dụng, hay thay thế.

Điều tra hiện trường

Bạn không nên cố gắng tiết kiệm tiền bằng cách tự điều tra hiện trường! Kể cả khi tài sản định mua là ngôi nhà dành cho gia đình, đó cũng không phải là ý hay chứ chưa nói đến tài sản thương mại lớn. Nếu các chuyên gia kinh tế của bạn không thể chi trả nổi tiền thuê chuyên gia thực hiện nghiên cứu đầu tư, thì bạn đừng theo đuổi thương vụ đó.

Việc tìm hiểu tình trạng vật lý bao gồm:

Điều tra hiện trường

Các bản quy hoạch và thông số hiện trường

Nghiên cứu

Dụng cụ và tồn kho cung ứng

Thẩm định

Điều tra môi trường giai đoạn I/giai đoạn II

Điều tra côn trùng phá hoại

Điều tra hiện trường

Trên đây là các hoạt động chính trong quá trình tìm hiểu tình trạng vật lý. Mục đích điều tra hiện trường là để các kỹ sư của bạn xem xét tất cả các yếu tố bên trong và bên ngoài tài sản nhằm đảm bảo chúng đang ở trong tình trạng hoạt động.

Chuyên gia sẽ kiểm tra tất cả các yếu tố cấu trúc của tài sản: mái, móng, khu đỗ xe, tường chịu lực, v.v… Sau đó họ sẽ xem xét các hệ thống cơ học như hệ thống sưởi, điều hoà, thông gió, điện… Họ sẽ kiểm tra nội thất, xem xét các vấn đề thường gặp, hoặc các vấn đề chính khác.

Báo cáo điều tra sẽ cho ta biết điều kiện vật lý của tài sản bạn quan tâm. Liệu có nhiều bảo trì bị trì hoãn không? Có hệ thống cơ học nào mới và hiệu quả về mặt năng lượng không hay chúng đã sắp quá hạn sử dụng? Tuổi thọ của mái nhà là bao nhiêu? Tài sản có tuân theo Đạo luật ADA (Đạo luật Người Mỹ khuyết tật) và luật xây dựng tại địa phương và cấp bang không? Ngoài ra, báo cáo còn giúp bạn biết ước tính giá trị sửa chữa cần thiết.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Nếu bạn phát hiện ra có vấn đề gì cần sửa chữa, hãy đến hỏi các nhà thầu để biết được ước tính chi tiết.

Các bản quy hoạch và thông số hiện trường

Có một số tài liệu được sử dụng khi xây dựng tòa nhà. Bao gồm bản quy hoạch tòa nhà, sàn nhà, tài liệu về sử dụng đất. Bạn phải lấy được bản phôtô các tài liệu trên. Nếu bạn muốn có thay đổi về tài sản, bạn cần soạn thảo các tài liệu này khi các nhà thầu yêu cầu hoặc xin cấp giấy phép tòa nhà.

Nghiên cứu

Các nghiên cứu cho ta biết vị trí tài sản, các ranh giới của tài sản, liệu tài sản có ở khu vực bị ngập lụt hay không… Bạn phải có được thông tin này để xác định các vấn đề luật pháp liên quan đến tài sản… Bạn cũng phải đảm bảo là các chủ đất láng giềng không xâm phạm tài sản và tài sản bạn mua không xâm phạm các khu vực xung quanh.

Lấy bản phôtô nghiên cứu của người bán, để bạn và đội ngũ chuyên gia của bạn làm quen với các chi tiết của tài sản. Hãy nhớ là đối tác cho bạn vay vốn sẽ yêu cầu có báo cáo cập nhật. Bạn có thể tiết kiệm tiền bằng cách gọi cho người đã thực hiện nghiên cứu đó và đề nghị họ cung cấp bản nghiên cứu cập nhật. Sử dụng cùng một doanh nghiệp nghiên cứu sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô-la so với việc thuê một công ty nghiên cứu chưa quen với tài sản đó.

Dụng cụ và tồn kho cung ứng

Tất cả dụng cụ và nguồn cung ứng phải đi kèm với tài sản bán. Khi bạn tiến hành thực địa, hãy lấy thiết bị tồn kho của động cơ ở khu vực bảo trì, thiết bị trong văn phòng cho thuê, và các thiết bị khác.

Trên thực tế, bạn nên lấy số seri, model từng bộ phận của thiết bị. Người bán có thể thay thiết bị rẻ và mang theo thiết bị tốt. Nếu đảm bảo mình biết chi tiết tài sản và có người thấy bạn tìm hiểu các thiết bị đó, bạn sẽ có nhiều cơ hội gặp lại thiết bị đó khi đã mua và sở hữu tài sản.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Thẩm định

Tài liệu này sẽ xác định giá trị tài sản. Bạn sẽ không yêu cầu, vì bên cho vay vốn sẽ tự lựa chọn người thẩm định cho họ.

Việc thẩm định phải được yêu cầu ngay khi bạn biết tài sản định mua vượt qua được bước kiểm định điều kiện vật lý của bạn. Đó là một mục có thể kéo dài thương vụ của bạn nhất, vì thời gian cần để thực hiện thẩm định khá lâu. Nếu cần, hãy tế nhị yêu cầu bên cho vay vốn bắt đầu thực hiện thẩm định.

Điều tra môi trường Giai đoạn I/Giai đoạn II

Bên cho bạn vay vốn cũng sẽ yêu cầu báo cáo này. Như đã nói, kể cả khi không cần tìm nguồn tài chính cho tài sản định mua, bạn vẫn nên thực hiện điều tra môi trường giai đoạn I để cảm thấy yên tâm.

Báo cáo giai đoạn I điều tra tài sản về các loại chất thải nguy hại. Ta sẽ kiểm định nước, đất, không khí và các nguyên liệu sử dụng để xây tòa nhà. Nếu mọi việc đều ổn, bạn có thể tiến hành các bước tiếp theo của thương vụ. Nếu có vấn đề, ta cần thực hiện giai đoạn II.

Giai đoạn II sẽ cho ta báo cáo chi tiết hơn. Nó xác định chính xác bản chất và nguồn gốc vấn đề, mức độ rủi ro. Kế hoạch với các bên cho vay vốn sẽ không tiến triển nếu vấn đề chưa được giải quyết.

Các điều tra giai đoạn II có thể tốn hàng ngàn đô-la, chưa kể đến quá trình kéo dài để giải quyết vấn đề. Điều đó có nghĩa là bạn cần thực hiện giai đoạn I với mọi tài sản, vì vậy bạn sẽ không bao giờ rơi vào tình trạng mua một thương vụ thoạt nhìn có vẻ tốt nhưng lại ẩn chứa một đống rác thải độc hại.

Điều tra các loại côn trùng phá hoại

Ta thường thực hiện việc điều tra này với các tòa nhà căn hộ, và loài côn trùng phổ biến nhất là mối. Chúng tồn tại ở khắp mọi nơi và có thể gây thiệt hại lớn cho tài sản trong thời gian ngắn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Theo sát quá trình điều tra

Bạn cần có mặt khi kỹ sư thực hiện điều tra. Đây là lúc bạn tự xem xét các yếu tố chính và đặt các câu hỏi về tài sản cho người thẩm định. Những chuyên gia giỏi sẽ giải thích mọi yếu tố họ đang làm và thông tin họ tìm được.

Trong một tổ hợp căn hộ, sau khi người điều tra kiểm tra các thành phần cơ học và cấu trúc, họ sẽ kiểm tra các căn hộ đơn lẻ. Có nghĩa là, ta thực hiện kiểm tra mẫu khoảng 20% tổng số căn hộ, xem xét các yếu tố.

Nếu người điều tra phát hiện có vấn đề trong những căn hộ này, anh ta sẽ tìm hiểu thêm các căn hộ khác. Nếu không, anh ta sẽ chỉ thực hiện kiểm tra mẫu.

Thực tế là bạn nên điều tra từng căn hộ một. Bởi vì như thế bạn có thể tìm hiểu được một số vấn đề và yếu tố sau:

Mức độ cũ của các thiết bị?

Điều kiện sàn?

Nấm mốc do thông gió kém?

Các vấn đề về nước gần cửa sổ, trần hay sàn nhà?

Hãy mang theo danh sách kiểm tra và đánh dấu các vấn đề cần lưu ý. Như vậy bạn sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian so với việc kiểm tra mọi thứ tốt xấu.

Nếu bạn thấy có vấn đề thì sao?

Đến lúc này, bạn đã hoàn tất quá trình tìm hiểu vật lý và có báo cáo cùng với các ghi chú về tài sản. Không có tài sản nào là hoàn hảo, vì vậy ta phải chấp nhận một vài vấn đề ở mức nào đó.

Nếu bạn phát hiện mái nhà có hình dáng rất xấu hoặc nồi hơi cần tốn 30.000 đô-la để sửa chữa.

Hãy nói với người bán phát hiện của bạn: “Ông đã không thông báo cho tôi vấn đề về nồi hơi trước khi tôi thực hiện điều tra. Nếu biết trước, tôi đã điều chỉnh giá mua. Giá mua tôi đưa ra là trong điều kiện mọi việc bình thường. Ông có thấy sẽ công bằng nếu tôi được bù bớt phần sửa chữa phải thực hiện sau khi mua?”

Bạn cần có khoản giảm trừ cho sửa chữa, nói cách khác, là yêu cầu người bán đưa cho bạn khoản tiền để chi trả phí sửa chữa. Nếu người bán nói họ sẽ không trả khoản tiền đó, bạn phải quyết định xem xét lại thương vụ đó. Nếu đó là thương vụ tốt và bạn có thể chấp nhận chi phí đó, hãy tiếp tục còn nếu không, hãy từ bỏ thương vụ.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tuy nhiên, đừng yêu cầu người bán trừ tiền cho những khoản sửa chữa lặt vặt. Hãy dành đàm phán cho những yếu tố chính mà bạn có thể chỉ ra rõ sự khác biệt giữa những gì người bán nói với bạn và thực tế bạn kiểm chứng.

TÌM HIỂU PHÁP LÝ

Bạn đã hoàn thành bước điều tra vật lý và tài chính. Bây giờ chúng ta sẽ thực hiện bước tiếp theo: Yêu cầu luật sư bắt đầu bước điều tra pháp lý.

Đừng thực hiện bước này sớm hơn, vì chi phí cho luật sư giỏi rất cao. Họ sẽ yêu cầu bạn trả trước một phần phí hoặc đồng ý chờ thanh toán khi hoàn thành việc. Theo cả hai phương thức, thì họ sẽ bắt đầu tính tiền từ bây giờ.

Quá trình tìm hiểu pháp lý gồm:

Quyền sở hữu

Vi phạm luật xây dựng

Các chứng nhận về mục đích sử dụng của tài sản

Bảo hiểm

Sắc lệnh về cho thuê tài sản

Giấy phép, chứng nhận thuê và các tài liệu khác

Hợp đồng mua bán tài sản

Thư giới hạn quyền lợi pháp lý

Điều tra về quyền sở hữu

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Luật sư của bạn hoặc của công ty về quyền sở hữu sẽ xem xét các yếu tố về quyền sở hữu tài sản. Quá trình này bao gồm tìm hiểu về văn bản tài sản, và các tài liệu khác ở văn phòng đăng ký của khu vực đó. Họ sẽ tìm hiểu về thế chấp, quyết định của tòa án, quyền sử dụng trên đất của người khác, hoặc các vi phạm xâm lấn tài sản có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng và giá trị tài sản. Khi quyền sở hữu không rõ ràng, nghĩa là chủ cũ hoặc người bán tài sản trước đây có tranh chấp. Những vấn đề này không phải lúc nào cũng quan trọng, nhưng ta vẫn cần xử lý. Bất kể là người bán có đảm bảo như thế nào, ta cũng không nên mua tài sản có vấn đề về quyền sở hữu.

Các vi phạm về luật xây dựng

Bạn cần luôn kiểm tra các vi phạm của tòa nhà hoặc vi phạm về luật y tế. Bạn sẽ phải chịu trách nhiệm về những vi phạm đó ngay sau khi mua tài sản.

Cũng như các yếu tố khác, có thể đôi khi các vi phạm này không lớn và có thể giải quyết nhanh chóng. Mức độ vi phạm sẽ quyết định liệu bạn có nên yêu cầu người bán hoàn trả cho bạn dưới hình thức khoản giảm trừ cho sửa chữa hay không.

Chứng nhận về mục đích sử dụng của tài sản

Tài sản của bạn phải được xác định trong phạm vi mục đích sử dụng bạn muốn có. Đừng bao giờ mua tài sản vì mục đích sở hữu trước đó của nó.

Với tư cách là chủ mới của tài sản, bạn không thể trình bày với hội đồng cấp phép sử dụng rằng: “Trước kia, nó là trung tâm mua sắm, vì vậy tôi được phép tiếp tục sử dụng khu vực đó làm trung tâm mua sắm”. Bạn sẽ gây khó chịu cho những người trong hội đồng cấp phép, những người có thể bỏ phiếu cho phép hoặc giết chết thương vụ của bạn. Vì vậy, cần xác định rõ mục đích sử dụng thật sự của mình trước khi tiến hành thương vụ.

Đồng thời, bạn nên xem liệu tài sản có được sử dụng đa mục đích hay không. Đôi khi sau vài năm mua tài sản, bạn thấy việc thay đổi mục đích sử dụng của tài sản sẽ mang lại nhiều lợi nhuận hơn. Với giấy phép sử dụng đa mục đích, bạn sẽ không phải xin giấy phép thay đổi mục đích sử dụng với nhà chức trách.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bảo hiểm

Lấy hồ sơ bảo hiểm của tài sản. Tìm hiểu các khiếu nại bảo hiểm đã được thanh toán và thực hiện trước đây, và tìm hiểu phí bảo hiểm.

Đôi khi, việc lấy bảo hiểm thương mại không dễ. Đầu tiên, bạn nên đến công ty bảo hiểm hiện tại, hỏi xem liệu họ có tính phí tái bảo hiểm tòa nhà bạn mới sở hữu hay không.

Sắc lệnh của địa phương

Hãy bỏ qua các yếu tố chung. Bạn cần biết chính xác các sắc lệnh của thành phố liên quan đến tài sản của bạn. Đó cũng chính là lý do bạn nên thuê một hãng quản lý tài sản địa phương có kinh nghiệm, hiểu rõ các luật tại địa phương quản lý tài sản cho mình.

Các chuyên gia điều tra xây dựng và các cán bộ tăng cường thực thi các điều luật thường phải làm việc quá tải nhưng lại được trả công thấp. Điều đó có nghĩa là họ sẽ dễ khó chịu với chủ tòa nhà.

Bạn không những nên tránh làm họ khó chịu mà còn nên tôn trọng họ, cảm ơn khi họ cho bạn các chỉ dẫn.

Nếu bạn tạo được mối quan hệ tốt với họ, họ có thể là nguồn cung cấp thông tin về các tài sản cho bạn. Tôi đã thực hiện rất nhiều thương vụ tốt bắt đầu từ việc các cán bộ địa phương gọi cho tôi và hỏi liệu tôi có muốn mua một tài sản đang được rao bán hay không.

Tuy nhiên, nếu bạn có tiếng là người luôn gây rắc rối, họ có thể nhanh chóng trì hoãn quá trình xử lý tài sản hoặc huỷ hoại việc đầu tư của bạn.

Giấy phép, chứng nhận thuê và các tài liệu khác

Bạn có thể gọi cho nhà chức trách địa phương để biết được thông tin về các tài liệu này.

Có thể bạn cần giấy phép kinh doanh, chứng nhận thuê và các giấy tờ khác để điều hành hoạt động của tài sản. Hãy đảm bảo là bạn ghi chú ngày hết hạn của những tài liệu đó trên lịch của bạn! Khi Internet mới bắt đầu xuất hiện, Microsoft suýt mất những tên miền quan trọng vì nhân viên quên không nộp phí cấp mới lại với giá 35 đô-la.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Hợp đồng mua bán tài sản

Như đã nói, hãy đảm bảo là luật sư của bạn xem xét tất cả các hợp đồng này không chỉ để đảm bảo là chúng có hiệu lực với bạn, mà còn để xem các điều khoản bất thường. Nếu có những điều khoản bất thường, trong một số trường hợp, có thể bạn sẽ được hoàn trả nếu các nghĩa vụ của hợp đồng quy định điều đó.

Thư giới hạn quyền lợi pháp lý

Đây là yếu tố rất quan trọng đã được đề cập ở phần trước. Những người thuê văn phòng và thuê cửa hàng bán lẻ cần điền vào thư giới hạn quyền lợi pháp lý. Luật sư của bạn biết rõ nội dung và cách trình bày của lá thư đó. Những thư này là cách để ta kiểm chứng những gì người bán nói với bạn. Khách thuê sẽ cho biết họ phải trả phí thuê bao nhiêu, điều khoản thuê, mức đặt cọc và các chi phí khác.

So sánh thông tin của khách thuê và thông tin người bán cung cấp về tiền thuê nhà.

BỨC TRANH TỔNG QUÁT

Cùng với các giai đoạn tìm hiểu đầu tư khác, bạn hãy ngồi lại, xem xét kết quả của quá trình tìm hiểu về pháp lý. Xác định các phát hiện nhỏ về thông tin không nhất quán, và các yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến cuộc đàm phán với người bán hoặc môi giới của người bán.

Hãy nhớ rằng danh tiếng của bạn là tất cả trong lĩnh vực kinh doanh này. Mỗi thương vụ bạn thực hiện, danh tiếng của bạn sẽ lớn hơn hoặc giảm đi. Không nên diễn giải tất cả các yếu tố thu được sau điều nghiên như các cơ hội riêng để tái đàm phán. Đó là các bước riêng lẻ, nhưng nếu bạn phát hiện ra một yếu tố làm hỏng thương vụ, bạn nên đợi cho đến khi có kết quả cuối cùng.

Bạn có thể nhận thấy có một số vấn đề người bán không thích nhưng lại không thể hiện với bạn. Ví dụ: kỹ sư điều tra của bạn báo cáo là hệ thống cơ có thể được sửa và không cần phải thay thế. Như vậy bạn sẽ tiết kiệm được một khoản.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Khi có tất cả các thông tin, bạn cần xem lại đề xuất mua ban đầu của bạn và đánh giá bức tranh tổng thể. Với những thông tin đã có, liệu mức giá đó có còn hợp lý cho cả hai bên không?

Hãy bỏ qua các chi tiết nhỏ và tập trung vào các vấn đề thật sự lớn.

Người ta đánh giá một chuyên gia giỏi dựa trên mức độ tốt của thương vụ mà họ thực hiện chứ không phải mức độ cứng rắn của họ khi đàm phán. Bạn càng là người dễ hợp tác bao nhiêu, nhà môi giới càng muốn giới thiệu

những thương vụ quan trọng cho bạn bấy nhiêu.

Khi đã hoàn thành quá trình tìm hiểu đầu tư và xem xét bức tranh tổng thể, hãy thông báo với người bán và môi giới các phát hiện của bạn càng sớm càng tốt. Đừng đợi cho đến ngày điều tra. Người bán và người môi giới sẽ cảm kích nếu họ được thông báo sớm và họ sẽ nhớ đến bạn khi có thương vụ mới.

Nếu bạn đã giải quyết mọi vấn đề, hãy chuẩn bị đặt cọc cho khoản không được hoàn trả. Người bán có thể yêu cầu bạn đặt cọc nhiều hơn khi gần kết thúc thương vụ.

BƯỚC CHÍNH

Trước khi kết thúc quá trình tìm hiểu đầu tư, hãy chắc chắn là bạn có được cam kết bằng văn bản từ tổ chức cho vay vốn. Nếu có khoản mục nào trong thư cam kết vay phải xử lý trước khi kết thúc thương vụ, thì đây là lúc bạn phải đảm bảo bạn có thể thực hiện được tất cả.

Và tôi muốn nhấn mạnh là cam kết bằng văn bản. Tôi có danh mục đầu tư tài sản thương mại gồm bốn tòa nhà theo hợp đồng ở Louisiana với giá trị 12,1 triệu đô-la, với khoản đặt cọc 130.000 đô-la. Một tuần trước khi kết thúc điều tra, ngân hàng vẫn chưa cam kết với tôi.

Tôi liên tục gọi cho cán bộ cho vay, anh ta đảm bảo với tôi là mọi việc sẽ ổn. Anh ta nói ủy ban cho vay sẽ họp vào thứ năm và một số nhân vật quan trọng trong số đó đã bật đèn xanh cho anh ta về khoản vay đó.

Đến thứ năm, hai thành viên trong ủy ban đi nghỉ. Họ không có đủ thành viên để bỏ phiếu và vụ của tôi phải hoãn lại đến tuần sau.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tôi buộc phải lựa chọn: ngừng quá trình điều tra, và tin theo lời hứa của cán bộ cho vay là sẽ được duyệt tuần tới, hoặc xin người bán gia hạn. Tôi chọn xin gia hạn.

Tôi gọi điện cho người bán và giải thích là tôi cần thêm một tuần. Anh ta nói: “Này Dave, không vấn đề gì… nếu anh chịu đưa thêm 65.000 đô-la đặt cọc (không hoàn lại)”. Tôi nói: “Không thể nào”. Tôi muốn gia hạn nhưng không muốn đặt thêm tiền.

Anh ta yêu cầu tôi chứng tỏ niềm tin với bên cho vay vốn bằng cách đặt thêm khoản tiền không hoàn lại. Tôi không đủ tin người cán bộ cho vay để đặt thêm 65.000 đô-la. Tôi nói với người bán là tôi không làm thế. Anh ta đưa tài sản ra thị trường. Khi tôi có khoản vay, ta có thể quay lại hợp đồng nếu anh ta muốn. Anh ta nói: “Được thôi” và dự định rao bán thương vụ đó, hy vọng có thể có giá cao hơn trước khi tôi có được cam kết vay tuần tới. Tôi không thể làm gì cả. Tôi phải thận trọng.

Một tuần sau, ủy ban cho vay từ chối khoản vay! Họ nói rằng họ không thích địa điểm của hai trong bốn tài sản mà tôi mua. Nhưng họ có thể xem xét lại nếu tôi tăng thêm khoản trả trước. Tôi biết mức giá chiến lược của mình và mục tiêu tiền đổi lấy tiền. Thương vụ sẽ không phù hợp với khả năng tài chính của tôi, vì vậy tôi từ bỏ.

Tôi đã phải trả 65.000 đô-la cho bài học đó: Hãy đảm bảo bạn có sẵn tài chính trước khi tiến gần tới quá trình kết thúc thương vụ.

TIẾN TỚI KẾT THÚC THƯƠNG VỤ

Bạn đã dừng quá trình tìm hiểu đầu tư và đã đến lúc kết thúc thương vụ. Bạn phải kết thúc đúng thời hạn nếu không tiền đặt cọc của bạn sẽ nằm trong sự quyết định của người bán. Bạn cần phải kết thúc đúng hạn vì điều đó ảnh hưởng đến danh tiếng của bạn.

Bạn vẫn cần phải quan tâm đến một số điều khoản cam kết vay mà bên cho vay muốn bạn thực hiện trước khi kết thúc thương vụ. Hãy luôn mang theo danh sách kiểm tra, để đảm bảo những điều khoản này được thực hiện.

Khi đã hoàn tất các điều khoản cho vay, bên cho vay sẽ ký và chuẩn bị tài liệu kết thúc quá trình duyệt vay. Bạn cần yêu cầu một bản phôtô tài liệu này ngay khi nó được hoàn thiện. Sau đó gửi chúng cho luật sư xem xét. Nếu có điều gì bất thường, bạn phải thỏa thuận với bên cho vay.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Đại lý giao kèo

Vài ngày trước khi kết thúc thương vụ, đại lý giao kèo sẽ tham gia.

Đại lý giao kèo là bên trung gian hỗ trợ quá trình kết thúc thương vụ. Họ chuẩn bị bản tuyên bố kết thúc thương vụ cho cả bên mua và bên bán, xử lý khoản đặt cọc sớm, tài liệu vay vốn và phí kết thúc liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu.

Đại lý giao kèo sẽ mua bảo hiểm quyền sở hữu, trả lại các khoản thế chấp còn lại, ngừng quá trình điều tra và lưu giữ các chứng thư tài sản sau khi kết thúc thương vụ.

Bạn có nên mua bảo hiểm quyền sở hữu?

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn khỏi những vấn đề về quyền sở hữu có thể xảy ra trong quá trình bạn sở hữu tài sản. Bạn có thể nghĩ: “Tôi vừa trả tiền luật sư để kiểm tra quyền sở hữu và anh ta nói rằng mọi thứ đều ổn”.

Nhưng nếu luật sư bỏ sót điều gì thì sao? Nếu sau này có người khiếu nại về vấn đề mà người luật sư không phát hiện ra thì sao?

Cách đây vài năm, tôi đàm phán một thương vụ tuyệt vời và tiến tới kết thúc. Tôi tiến hành nghiên cứu đầu tư, danh sách kiểm tra đã hoàn thành, cam kết vay đã có và quyền sở hữu hợp pháp.

Hai ngày trước khi kết thúc thương vụ, sở cảnh sát địa phương gọi điện cho tôi và hỏi có phải tôi đang định mua tài sản đó không.

Tôi nói “vâng”. Họ hỏi tên người bán và tôi nói cho họ. Họ thông báo với tôi là người này không sở hữu tài sản, chủ sở hữu sống ở Florida và không hề biết gì về vụ mua bán.

Cảnh sát phát hiện ra là người bán đã làm giả giấy tờ và nộp cho cơ quan chức năng, chuyển tài sản sang tên anh ta.

Khi luật sư của tôi nghiên cứu quyền sở hữu, họ nhận thấy việc chuyển tên dường như hợp pháp. Trên thực tế, người luật sư đã xác nhận quyền sở hữu hợp pháp!

Tuy nhiên, chứng nhận của luật sư không giống như bảo hiểm quyền sở hữu. Bạn có thể nhận được một lời xin lỗi thật lòng của luật sư, nhưng cách duy nhất để lấy lại tiền là phải mua bảo hiểm quyền sở hữu. Chuẩn bị kết thúc thương vụ

Thời điểm tốt nhất để kết thúc thương vụ mua tài sản là khi nào? Một số nhà đầu tư muốn kết thúc vào cuối tháng để giảm lãi suất trả trước cho khoản vay.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tuy nhiên, tôi lại muốn kết thúc vào đầu tháng. Người bán có trách nhiệm nộp cho bạn toàn bộ tiền thuê của tháng đó. Nếu bạn kết thúc vào ngày thứ ba trong tháng, người bán sẽ phải trả bạn tiền thuê trong 27 ngày của từng khách thuê, bất kể người bán có thu tiền hay không.

Khoản tiền này sẽ đỡ cho bạn phần nào nếu bạn thiếu hụt tài chính thanh toán cho bên bán khi kết thúc thương vụ. Nhưng bạn cũng phải trả nhiều lãi suất trả trước hơn cho khoản vay. Theo kinh nghiệm của tôi, số tiền thuê nhà sẽ cao hơn lãi trả trước nhiều. Bạn nên kết thúc sớm nếu có thể.

Một lợi ích nữa của các tài sản thương mại là bạn không cần đi đến thành phố nơi có tài sản để kết thúc thương vụ. Đại lý giao kèo sẽ gửi bạn bản phôtô tuyên bố kết thúc của người bán. Nếu bạn đồng ý, hãy ký và gửi lại. Nếu không, hãy tiến hành các thay đổi cần thiết.

Hãy đảm bảo là bạn đọc tài liệu này kỹ lưỡng và tập trung vào những phần phân chia tỷ lệ. Đó là những khoản mục như thuế người bán phải trả tính tới thời điểm nhất định, khi bạn mua. Tương tự như vậy, hãy làm như vậy với khoản thu nhập từ việc cho thuê nhà. Thông thường, phần chia tỷ lệ là phần có nhiều sai sót nhất. Và vì sai sót không bao giờ có lợi cho bạn nên nếu không tìm ra sai sót, bạn sẽ phải chịu thiệt hại.

Đại lý giao kèo cũng sẽ gửi bạn bản phôtô những tài liệu kết thúc thương vụ. Hãy gửi bản phôtô đó cho luật sư xem xét. Đã đến lúc xác định và xử lý những yếu tố không nhất quán. Khi luật sư kết luận mọi tài liệu đều ổn, bạn hãy ký giấy tờ trước công chứng viên và gửi cho đại lý giao kèo. Bạn có thể tìm công chứng viên trong sổ điện thoại, hoặc ở các công ty bảo hiểm, văn phòng môi giới thế chấp và ngân hàng.

Khi bạn thúc đẩy các giấy tờ này, người bán cũng làm như vậy. Các bên thường ký và gửi giấy tờ đến đại lý giao kèo qua công ty chuyển phát nhanh. Hãy đảm bảo là bạn có thể theo dõi gói bưu phẩm và có xác nhận giao nhận.

Những vấn đề cần có trong ngày kết thúc thương vụ

Dù đã rất tập trung để kết thúc thương vụ, bạn vẫn nên có kế hoạch cho tương lai. Khi đó, bạn sẽ sẵn sàng và đầy năng lượng cho ngày tiếp quản tài sản.

Vấn đề quan trọng nhất phải hoàn thành là quyết định chọn công ty quản lý tài sản. Bạn có thể tiếp tục thuê công ty đang quản lý nếu bạn có ấn tượng tốt về công ty đó trong quá trình tìm hiểu đầu tư. Tuy nhiên, nếu không tốt, bạn có thể thay đổi.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bất kể bạn làm gì, hãy đảm bảo là bạn có nhiều công ty để lựa chọn và chọn lấy công ty tốt nhất. Đừng chọn chỉ vì giá cả. Ngoài ra cũng không nên thử đàm phán giảm giá với những công ty này. Công ty quản lý đóng vai trò chủ chốt trong nhóm của bạn. Nếu trả giá quá thấp, chất lượng dịch vụ có thể kém đi và dòng tiền của bạn sẽ bị sụt giảm.

Bạn nên thúc đẩy nhân viên chuẩn bị sẵn sàng bảng hiệu, băng rôn và các tài liệu tiếp thị cho tài sản khác.

Vì xem xét các thiết bị chính của tài sản, bạn sẽ biết rõ văn phòng cho thuê và các tòa nhà khác đã được trang bị đầy đủ chưa. Nếu chưa, hãy mua sẵn các thứ bạn cần như máy tính, máy fax, máy photocopy.

Bạn cần thay đổi tên pháp nhân sở hữu mới cho các tiện ích: điện, ga, nước, chất thải, điện thoại, cáp.

Bạn đã cài đặt tài khoản chính cho các nhà cung cấp hiện tại hoặc nhà cung cấp mới cho các dịch vụ phong cảnh, trông nom nhà cửa, bảo trì chỗ đỗ xe, dịch vụ báo động, v.v… Tất nhiên, công ty quản lý tài sản của bạn sẽ xử lý vấn đề này, bạn chỉ cần chắc chắn là mọi việc được thực hiện. Bạn là người quản lý công ty quản lý.

Bạn nên tạo ngân quỹ riêng cho việc điều hành tài sản. Trong kế hoạch marketing của mình, bạn phải liệt kê các bước thực hiện để tìm khách thuê cho những diện tích còn trống, giữ những khách thuê tốt và thay những khách thuê khác. Bạn cần biết được loại báo cáo và tần suất báo cáo của công ty quản lý tài sản.

Cập nhật danh sách nhân viên, bao gồm lương và trách nhiệm. Thiết lập tài khoản ngân hàng tại địa phương để vận hành tài sản. Tài khoản này được sử dụng để thanh toán cho nhà cung cấp và các chi phí cần thiết khác.

Vào ngày tiếp quản, bạn cần làm việc với công ty quản lý để có:

Lịch thuê hiện tại

Báo cáo đặt cọc đảm bảo

Báo cáo khoản mục trả trước

Xác nhận về tiền thuê còn nợ

Bản phôtô các vấn đề tranh chấp còn treo

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bạn cần thảo luận về việc thay đổi giờ giấc của nhân viên, đảm bảo là ngân sách và khoản thanh toán tiền thuê được cập nhật trong hệ thống báo cáo.

Bạn cũng cần biết chắc rằng người quản lý đã liên hệ với tất cả khách thuê, gửi thư thông báo tiếp quản để họ biết tòa nhà đã được bán và người họ cần gặp để kiểm tra về việc thuê nhà trong tương lai.

Ngoài ra hãy thay khóa văn phòng, đảm bảo là máy trả lời tin nhắn được cài tin nhắn trả lời tự động mới.

Nếu đảm bảo được tất cả các yếu tố trên, bạn sẽ điều hành tốt dự án đầu tư mới.

TRONG CHƯƠNG TIẾP THEO

Đến lúc này, bạn đã có bức tranh rõ ràng về toàn bộ quá trình, các cách để sở hữu một tài sản thương mại.

Tuy nhiên, những gì chúng ta đã đề cập chỉ là tóm tắt quá trình. Còn rất nhiều chi tiết và định hướng cần xem xét.

Trong chương tiếp theo, tôi sẽ thảo luận về rủi ro. Chúng ta sẽ xem xét từng chi tiết kết thúc thương vụ và xem bức tranh tổng thể. Đồng thời, chúng ta sẽ nghiên cứu các rủi ro có thể xảy ra và có thể tránh được trong kinh doanh bất động sản.

Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn
Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách Trump-Đầu tư bất động sản phần 6 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Điện thoại: 0888.605.666 / 0932377138

Website: baohiempetrolimex.com | baohiemnhanh.net | thegioibaohiem.net

Zalo, Viber: 0932.377.138 / Facebook: Sách nói

Momo  : 0932.377.138 ( tài trợ cho người viết )

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *