Trump-Đầu tư bất động sản phần 4

189 Lượt xem

Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

Nội dung bài viết

4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI KHÔNG THỂ THAM GIA KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BỞI TÔI KHÔNG CÓ THỜI GIAN ĐỂ THEO HỢP ĐỒNG”.

Câu nói ở trên không thật sự chính xác. Hầu hết những người nghiệp dư không có nhiều sai lầm với quá nhiều thương vụ trên bàn làm việc. Thay vào đó, họ tự thuyết phục bản thân rằng sẽ không bao giờ tham gia đầu tư thương mại, bởi họ lo sợ mình sẽ không biết phải làm gì khi bắt đầu tham gia.

Đó là vấn đề đáng suy nghĩ! Đừng để tình trạng hiện nay của bạn ngăn cản bạn tiếp tục tìm kiếm hợp đồng, điều mà chúng ta sẽ đề cập ở cuối chương này.

Ngoài ra bạn phải nhận thức một điều: Ban đầu, bạn sẽ không giỏi phân tích các hợp đồng. Tuy nhiên, bạn không thể để cho một vài bản hợp đồng có giá trị trôi qua trong khi có thể có được lợi nhuận hấp dẫn từ chúng. Vì thế, hãy kiên nhẫn và tìm những hợp đồng có lời. Nếu làm theo những lời khuyên của tôi ở cuối chương này, bạn sẽ tìm thấy những chỉ dẫn hợp lý.

===== Mục lục =====

Lời giới thiệu

  1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
  2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
  3. TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
  4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
  5. TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
  6. CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤ CÁCH QUẢN LÝ
  7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
  8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
  9. ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
  10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN GIÀU CÓ
  11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
  12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA

===== Hết Mục lục =====

Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn
Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

Những chỉ dẫn đó sẽ tạo ra cho bạn bánh lái của hợp đồng, giống như thủy thủ phải bảo dưỡng cái chân vịt và sử dụng nó để vượt đại dương.

May thay, đây không phải là quá trình mơ hồ và mất thời gian. Chúng ta sẽ làm một vài phép tính đơn giản để biết bạn có một hợp đồng tốt hay không.

Phần lớn những thứ bạn thấy trên thị trường sẽ đều là những thứ đáng bỏ đi. TRONG BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI,

QUY TẮC 80/20 GIỐNG VỚI QUY TẮC 90/10

Bạn đã nghe nói đến Nguyên tắc Pareto chưa? Nó được gọi là Quy tắc 80/20. Nó có nghĩa là 80% của bất cứ cái gì đều được gây ra bởi 20% những thứ khác. Lấy việc bán hàng làm ví dụ, 80% doanh thu của bạn có thể đến từ 20% khách hàng.

Và trong bất động sản, điều tương tự cũng tồn tại, ngoại trừ nó được gọi là Quy tắc 90/10. Hãy cố gắng sử dụng chỉ 10% số thời gian của bạn để phân loại 90% số hợp đồng, bởi 90% tổng số lợi nhuận có thể đến từ 10% số hợp đồng còn lại.

Khi đã giỏi hơn trong việc phân tích, bạn sẽ xây dựng được cho mình những mối quan hệ tốt hơn. Mạng lưới của bạn sẽ cho biết các loại hợp đồng bạn làm và chất lượng hộp thư của bạn sẽ tăng lên. Sau một thời gian, mọi người sẽ chỉ gửi cho bạn những hợp đồng có giá trị.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

BẠN CHỈ CẦN 10% CÁC CON SỐ ĐỂ LỰA CHỌN 90% CÁC HỢP ĐỒNG

Nếu quá tham công tiếc việc, có thể bạn sẽ phải mất hàng tháng trời chỉ để phân tích một hợp đồng. Nhưng có điều gì đó mách bảo tôi rằng bạn thích tạo ra tiền nhiều hơn là gặm nhấm những con số ‒ điều đó có đúng không?

Bạn chỉ cần một phép tính quan trọng là có thể dễ dàng xác định được một hợp đồng là tốt hay không.

Tài sản thương mại luôn tạo ra thu nhập. Có ba kiểu thu nhập gồm:

  • Tổng thu nhập tiềm năng (Gross Potential Income)

  • Tổng thu nhập thật sự (Effective Gross Income)

  • Thu nhập kinh doanh ròng (Net Operating Income)

Tổng thu nhập tiềm năng là tất cả số tiền thu nhập từ các tài sản. Nó bao gồm tổng thu nhập từ tiền thuê nhà trong suốt thời gian ở đó, thu nhập từ máy bán hàng tự động, tiền thù lao và bất cứ thứ gì có được kiếm được từ các tài sản ấy.

Tổng thu nhập thật sự được tính bằng cách lấy tổng thu nhập tiềm năng trừ đi giá trị của căn hộ.

Thu nhập kinh doanh ròng là số tiền bạn thu được sau khi đã trả các khoản thế chấp và các khoản phí tổn (ví dụ như phí tổn sửa mái nhà). Loại thu nhập này được viết tắt là NOI (Net Operating Income), và được tính toán bằng cách lấy tổng thu nhập thật sự trừ đi chi phí vận hành. NOI = Tổng thu nhập thật sự – Chi phí vận hành

Hãy nhớ rằng tôi đề cập tới hai loại phí tổn: Chi phí vận hành và Chi phí vốn. Chi phí vận hành xảy ra trong suốt quá trình vận hành tài sản. Chúng bao gồm tiền thuế, tiền bảo hiểm, tiền sửa chữa, tiền bảo trì, phí tổn hành chính, tiền quản lý, tiền lương, tiền quảng cáo, tiền dịch vụ hợp đồng và các phí tổn cho các tiện ích khác.

Một đặc điểm tốt của chi phí vận hành là bạn có thể khấu trừ vào thuế thu nhập trong năm.

Chi phí vốn là khoản tiền dành cho những sửa chữa lớn mà không được xem xét ngay lập tức. Chúng chỉ có thể được khấu hao trong vài năm. Ví dụ như việc thay thế mái nhà, sơn ngoại thất bất động sản, thay thế các thiết bị và thảm. Chúng là những phí tổn dưới dòng kẻ bởi chúng xuất hiện sau khi NOI được tính toán.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Chúng ta sẽ trở lại với việc tính toán thu nhập ở phần sau. CÁC CÔNG CỤ TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ

Bạn cần phải biết hai phương pháp tính toán chính để xác định giá trị tài sản: Tỷ lệ vốn hóa và Tỷ lệ lời trên vốn (Cash-on-cash return).

Tỷ lệ vốn hóa thường được gọi là cap rate. Hãy nghĩ rằng đó là nguồn thu mà bạn mong đợi từ việc đầu tư nếu như bạn trả tất cả bằng tiền mặt. Cap rate được tính bằng cách lấy NOI chia cho doanh số bán hàng. Ví dụ, bạn có thể tính toán suất sinh lời của trái phiếu, nếu biết thu nhập trái phiếu thường niên và chia nó cho giá trị trái phiếu chia. Cap rate cũng được tính tương tự. Tỷ lệ vốn hóa thường nằm trong khoảng từ 6-12%. Tỷ lệ vốn hóa càng cao, rủi ro của tài sản cũng càng lớn, cũng như tỷ lệ trái phiếu càng cao thì độ rủi ro của trái phiếu càng lớn.

Tài sản càng đáng tin thì tỷ lệ vốn hóa càng thấp. Tất nhiên là bạn hy vọng doanh thu từ các tài sản sẽ cao hơn, phải không?

Các tài sản nhiều rủi ro là thứ cần nhiều sự sửa chữa, nằm trong khu vực xấu hoặc đã được xây dựng từ hơn 30 năm trước.

Những nhà đầu tư có tổ chức thường trả tỷ suất vốn hóa thấp trên bất động sản. Giống như một quy tắc thông thường, chúng ta thường tìm những hợp đồng có lời bắt đầu với tỷ lệ 8% hoặc cao hơn.

Đây là những điều thuận lợi về tỷ lệ vốn hoá: Nếu tôi biết mình cần trả một tỷ lệ 8% hoặc cao hơn cho một hợp đồng, thì tất cả những gì tôi cần là NOI. Với con số đó, tôi có thể xác định mức giá cao nhất mà tôi nên đề nghị cho tài sản đó.

Ví dụ, tôi có một trung tâm mua sắm với NOI vào khoảng 545.000 đô-la. Giờ tôi biết hai trong ba phần của phương trình, và bạn sẽ biết cách tìm ra số thứ ba. Điều tôi phải làm là lấy thu nhập kinh doanh ròng NOI chia cho tỷ lệ vốn hóa 8% và kết quả là 6.812.500 đô-la:

Tôi không thể trả cao hơn 6,812,500 đô-la cho tài sản đó. Hãy nhớ chuyển đổi tỷ lệ 8% thành 0,08, nếu không phép tính của bạn sẽ phải nhân với 100!

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bây giờ hãy xác định giá trị với tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt (cash-on-cash return). Tôi thích sử dụng phương pháp này khi tôi mua vào, và tỷ lệ vốn hóa sẽ gần như khi tôi bán ra.

Tỷ lệ lời trên vốn cho biết tốc độ lấy lại tiền của chúng ta nhanh đến mức nào. Điều đó rất quan trọng bởi bạn muốn tái đầu tư tiền vào nhiều hợp đồng hơn.

Cách tính tỷ lệ lời trên vốn: Lấy Dòng tiền hàng năm (Annual Cash Flow) chia cho Chi phí mua bất động sản (acquisition costs) (đó là tiền mặt trả ban đầu và các phí tổn đầu tiên khác)

(Lưu ý: NOI – Lãi vay phải trả chỉ là một tên gọi khác của Dòng tiền hàng năm).

Những hợp đồng có lời thường có tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt khởi đầu với 10% hoặc hơn. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp ngoại lệ, và một vài người môi giới sẽ nói với bạn rằng đó là điều không thể để có được 10% tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt trong thị trường của họ. Nếu bạn nghe thấy điều này, hãy lịch sự cảm ơn họ và đến gặp người môi giới tiếp theo. Họ vừa nói với bạn rằng họ sẽ không đưa cho bạn thứ bạn cần để thành công.

Giờ đây, chúng ta có công thức tính cơ bản, chúng ta có thể nhanh chóng nhìn vào một hợp đồng và xác định nó nếu như chúng ta muốn đưa nó tới bước tiếp theo.

Hợp đồng tiếp theo đến từ nguồn cung cấp của bạn và nó có tỷ lệ 5%. Chúng ta không muốn trả cho bất cứ hợp đồng nào có tỷ lệ vốn hóa thấp hơn 8%, vậy thì chúng ta chắc chắn phải bỏ qua hợp đồng đó. Một hợp đồng khác xuất hiện với 7% tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt. Nó chưa đạt tới ngưỡng 10%, vậy bạn cũng nên chắc chắn bỏ qua hợp đồng đó luôn. Mặt khác, nếu như người sở hữu số bất động sản ấy thật sự rất muốn bán, bạn sẽ nhận thấy cơ hội để thương lượng giảm giá. Trường hợp này sẽ đem lại đồng thời cả tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt cao hơn.

Bạn có thể thấy cách mà hai sự tính toán ấy giải quyết nhanh chóng hầu hết các hợp đồng mà kênh tìm kiếm của bạn mang tới.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Nếu như tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt lớn hơn hay gần tới con số mục tiêu của bạn, bạn nên dành thêm thời gian để xem liệu hợp đồng này có thể đáng giá. Bạn sẽ cần phải phân tích xa hơn để xác định bạn có đưa hợp đồng đó lên mức tiếp theo hay không, và bạn phải phân tích thật nhanh chóng: Các hợp đồng tốt không tồn tại lâu trên thị trường.

Một thước đo khác: Hệ số năng lực trả nợ (Debt Coverage Ratio)

Nhiều nhà đầu tư mua vào dựa trên sự suy đoán. Họ tham gia vào một hợp đồng mà luồng tiền tạo ra rất ít trong khi hy vọng sẽ kiếm lại được tiền từ sự tăng giá bất động sản.

Vâng, vài hợp đồng có thể thế thật. Thậm chí đôi khi nó đáng để tham gia vào một hợp đồng với dòng tiền âm, nơi mà các tài sản không tạo ra tiền mà cần tiền. Tuy nhiên, đừng bận tâm tới những loại hợp đồng ấy khi bạn khởi sự. Bởi có rất nhiều bất động sản sinh ra dòng tiền dương.

Cần đánh giá tiềm năng của thương vụ thông qua tính hệ số năng lực trả nợ:

Hệ số năng lực trả nợ = NOI/ Nở phải trả

Tỷ lệ này sẽ cho bạn biết NOI có thể trả được bao nhiêu lần nợ. Theo thông lệ, người cho vay muốn thấy hệ số năng lực trả nợ tối thiểu là 1,2 trên 1. Cho mỗi đồng đô-la trả nợ, bạn có 1,20 đô-la đầu vào.

Hệ số năng lực trả nợ càng cao thì độ an toàn của hợp đồng càng lớn. Nếu bạn đang có một hợp đồng có hệ số là 1.1, hoặc người bán sẽ phải hạ giá hoặc bạn sẽ phải nâng khoản trả lần đầu lên để giảm lượng nợ phải trả xuống.

Dòng tiền trước thuế

Lưu ý rằng chúng ta đang đi sâu hơn vào việc phân tích, nhưng chúng ta vẫn sử dụng những phép đo cảm giác thông thường. Đây là vài con số khác:

Thu nhập – phí tổn = Thu nhập vận hành ròng

Thu nhập vận hành ròng – Nợ phải trả= Dòng tiền trước thuế.

Con số cuối cùng rất quan trọng bởi vì nó là sự bắt đầu để đến gần với những gì chúng ta có thể thấy trong dòng tiền từ bất động sản. Chúng ta có thể hoặc không thể có nhiều hóa đơn thuế, phụ thuộc vào hợp đồng. Bất động sản chắc chắn sẽ nhận được những ưu đãi về thuế từ “chú Sam” (nước Mỹ), dưới hình thức giảm giá tài sản và khấu trừ nhiều phí tổn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Chúng ta chưa thể sử dụng dòng tiền trước thuế ngay lúc này, nhưng hãy nhớ rằng nó là con số quyết định trong phép tính chúng ta đã thực hiện trước đó:

Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn tiền mặt = dòng tiền trước thuế/ chi phí mua bất động sản

Chúng ta đặc biệt muốn biết dòng tiền bởi hai lý do: Đó không chỉ là khoản lợi nhuận đầu tiên chúng ta nhận được từ hợp đồng mà còn là thước đo cho sự an toàn của chúng ta.

Nếu một hợp đồng sinh ra dòng tiền đáng kể, sẽ có nhiều điều trục trặc với những tài sản đó, nhưng bạn vẫn có thể giữ cầm cự được với các hóa đơn.

Có lẽ đó là những phí tổn ngoài mong đợi cho việc sửa chữa hoặc tiền thuê trả chủ cao hơn bình thường. Dù lý do là gì, dòng tiền của bạn có thể phải chịu ảnh hưởng trong khi tài sản của bạn thì không.

Nếu hợp đồng của bạn sinh ra dòng tiền vừa đủ, chuyện gì sẽ xảy ra khi những tình huống không ngờ tới xảy ra? Rất nhanh chóng, bạn sẽ lâm vào tình cảnh khó khăn khi những người cho vay hoặc những người bán tài sản muốn được trả tiền hoặc đồng thời cả hai.

Rồi một ngày nào đó, đế chế bất động sản của bạn sẽ trở nên đủ lớn để bạn phải lấy tiền túi ra trả cho một hợp đồng lớn đang cần bơm thêm tiền mặt. Còn hiện tại, hãy đảm bảo bạn sẽ tham gia vào từng hợp đồng với dòng tiền có đủ.

KẺ DỐI TRÁ NHỮNG CON SỐ PRO FORMA

Thuật ngữ pro forma không phải là từ La-tinh như một sự nguỵ tạo, nhưng nó cũng gần như thế. Hầu hết những người bán đều cố gắng để mang đến cho bạn bức tranh tưởng tượng khi họ đưa ra những con số pro forma.

Những nhà đầu tư thông minh luôn mua tài sản dựa trên những kết quả xác thực. Họ tập trung vào những con số mà các tài sản đạt được ngay lúc đó, và họ tập trung vào những khuynh hướng gần đây. Người bán có khuynh hướng che dấu quá khứ và hiện tại, trong khi đánh bóng tương lai.

Nói cách khác: “Hãy đợi cho tới khi bạn thấy được bất động sản xoay chuyển như thế nào trong tương lai gần và trở thành một con bò sữa sản sinh tiền”.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Có hai vấn đề với những con số pro forma: Thứ nhất, nếu việc mua vào của bạn dựa trên những con số đó, bạn đã tụt hậu. Bạn phải hy vọng rằng những điều kiện đó sẽ khá hơn đơn giản chỉ để đáp ứng những dự đoán. Nhưng nếu như thị trường thay đổi, một cơn bão đi qua, hay một người doanh nghiệp lớn ở địa phương bị phá sản thì sao? Giờ đây mọi thứ trở nên tồi tệ hơn, trong khi bạn đã mua dựa trên sự hy vọng chúng sẽ tốt hơn.

Thứ hai: Bạn đang trả cho người bán những gì mà người đó không làm ra.

Lẽ ra họ có thể nâng được giá thuê nhà, tăng được số phòng cho thuê, hoặc giảm bớt phí tổn, nhưng không: Họ đẩy công việc đó cho bạn – nhưng họ muốn bạn trả cho họ những thứ tựa như thể họ đã hoàn thành tất cả những thứ đó!

Tôi từng mua và bán nhiều doanh nghiệp khác. Khi bạn mua một doanh nghiệp, bạn nên quyết định dựa trên tài sản cố định và dòng thu nhập, không phải dựa trên lời hứa.

Những con số chính xác

Đây là cách những người chuyên nghiệp nhận định nhanh chóng mà vẫn chính xác về các hợp đồng: Họ tập trung vào những báo cáo lỗ lãi trong hai năm gần nhất, báo cáo lỗ lãi tính đến thời điểm hiện tại trong năm, và hồ sơ thuê mướn hiện thời.

Những con số này sẽ cho bạn biết câu chuyện thực về bất động sản đó.

Báo cáo lỗ lãi còn được gọi là báo cáo kinh doanh. Hãy đảm bảo bạn có được những thứ này dưới hình thức báo cáo xu hướng hàng tháng. Điều quan trọng là bạn phải xem hàng tháng và theo từng mục, và cho cả một năm. Sau đó chỉ với một cái nhìn thoáng qua, bạn có thể nhìn thấy bất động sản đó đang đi ngang, có xu hướng đi lên, hoặc đang mất dần giá trị.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bản báo cáo này cũng sẽ chỉ cho bạn thấy bất động sản này hoạt động ra sao trong suốt thời gian hoạt động. Trong đó có đủ chi tiết để bạn nghiên cứu và đưa ra các câu hỏi, nhưng nó không nên chi tiết để khiến bạn có thể bỏ lỡ một bức tranh tổng thể.

Bạn muốn có tối thiểu các bản báo cáo của hai năm gần nhất, mặc dù vậy một vài nhà đầu tư thích có trong ba năm. Cách khác, bạn tập trung vào 6 tháng gần nhất. Bởi vì chúng không những là các kết quả mới nhất, mà còn vì người cho vay sẽ cân nhắc thận trọng giai đoạn này khi quyết định có cho vay hợp đồng của bạn hay không.

Mẹo của người trong cuộc

Hãy nói rằng hợp đồng của bạn được phân tích tốt, và bạn không những ký vào bức thư với mục đích bắt đầu phân tích với thái độ nghiêm chỉnh, mà bạn còn ký vào Hợp đồng mua bán, còn được viết tắt là P&S (purchase and sale agreement). Điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ mua bất động sản đó, trừ những tình huống chính đại không ngờ tới diễn ra.

Có khả năng bạn sẽ mất một vài tháng giữa thời điểm ký hợp đồng P&S và thời điểm bạn thật sự kết thúc quá việc mua bán một bất động sản. Đừng quên cập nhật các bản kê khai kinh doanh của các tháng gần nhất! Bạn không chỉ muốn có những thông tin mới nhất, mà còn là nếu những con số đó có xu hướng đi xuống, người cho vay có thể sẽ đòi bạn phải bỏ thêm tiền để kết thúc hợp đồng. Một hợp đồng tốt là một hợp đồng không có bất kỳ sự bất thường bất lợi nào xuất hiện.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

BA CÁCH ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Với tư cách là những nhà đầu tư, chúng ta làm lợi bởi chính đặc điểm không chính xác của giá trị của bất động sản. Chúng ta có thể học kỹ năng này để có thể nhận ra những bất động sản bị đánh giá thấp. Một phần của kỹ năng đó đòi hỏi việc phải biết làm thế nào những người chuyên nghiệp có được giá cả hợp lý cho các bất động sản. Hãy xem xét ba phương pháp chung nhất.

Phương pháp so sánh

Phương pháp này so sánh những bất động sản có hình thức và chức năng tương tự. Ví dụ, một khu căn hộ hạng B có thế so sánh với một bất động sản hạng B tương tự. Một trung tâm bán lẻ đất đai có diện tích 15.000 mẫu vuông có thể đem so sánh với một bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương.

Với bất động sản thương mại, bạn không chỉ so sánh giá bán mà còn so sánh giá của từng mẫu vuông. Khi so sánh nhà chung cư liên kế, bạn so sánh giá cả từng căn một.

Có một vấn đề với phương pháp so sánh này là thị trường của bạn có thể không có những bất động sản có khả năng đem đi so sánh được.

Phương pháp thu nhập

Tôi đã nói ở chương trước rằng giá trị của một bất động sản thương mại không phải là nhiều trong bất động sản nói chung, nhưng nó sinh ra trong dòng tiền. Bạn phải xác định con số của dòng tiền chính bằng cách lấy thu nhập hàng năm và trừ đi các phí tổn. Đây chính là NOI mà chúng ta đã nói tới.

Lưu ý rằng, bạn không cần phải nghĩ tới việc tính toán khoản tiền thế chấp. Đó không phải là một đặc điểm của bất động sản bởi bạn có thể trả bằng tất cả tiền mặt hoặc tôi có thể trả bằng nhiều khoản nợ. Hay nói cách khác, đó là những bất động sản tương tự.

Vói phương pháp thu nhập, bạn sẽ phải sử dụng tỷ lệ vốn hóa để xác định giá trị của bất động sản. Hãy nhìn vào công thức dưới đây:

Giá trị bất động sản = NOI / tỷ lệ vốn hóa

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Chúng ta biết NOI, và tôi chỉ muốn nói chúng ta phải quan tâm tới tỷ lệ vốn hóa để xác định giá trị. Có thể bạn muốn biết tỷ lệ vốn hóa nào để sử dụng. Đến đây, chúng ta quay trở lại cùng so sánh. Lúc này, thay vì cố gắng so sánh những bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương, bạn hãy tìm ra tỷ lệ vốn hóa hiện thời cho những bất động sản giống của bạn.

Trước đây, tôi từng đề cập đến việc quan tâm đến những người môi giới bất động sản sẽ mang lại cho bạn nhiều thương vụ. Họ là những người không thể thiếu trong việc thực hiện định giá. Hãy gọi cho người môi giới của bạn và hỏi anh ta về tỷ lệ vốn hóa cho loại bất động sản của bạn. Với những thông tin đó, bạn có thể giải quyết các phép tính về giá trị bất động sản.

Ví dụ: bạn có một tòa nhà công nghiệp với mức NOI là 342.000 đô-la. Bạn nói chuyện với một vài người môi giới bất động sản thương mại và phát hiện ra có những tòa nhà công nghiệp có tuổi thọ và điều kiện tương tự với tòa nhà của bạn nhưng đang được bán với tỷ lệ khoảng 8%. Điều đó có nghĩa là:

Đó có phải là giá trị ĐÚNG của bất động sản đó? Chắc chắn là không. Nhưng đó có thể là một sự ước lượng hợp lý.

Phương pháp chi phí

Đây là phương pháp được sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, khi áp dụng cho những bất động sản mới hoặc gần như mới, nó sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Khi sử dụng phương pháp chi phí, điều đầu tiên cần làm là xác định giá trị của mảnh đất. Sử dụng phương pháp so sánh với những lô đất tương tự để xác định giá trị mảnh đất của bạn. Sau đó ước lượng số tiền cần thiết để xây dựng một tòa nhà trong thời điểm hiện tại. Nếu tòa nhà đó được xây dựng từ trước, bạn phải giảm trừ đi các yếu tố như sự lỗi thời. Các bất động sản ngày nay được xây dựng để thực hiện nhiều chức năng hơn và được xây dựng với nhiều công nghệ hơn. Những tòa nhà xây dựng từ một thập kỷ trước không có được những chức năng đó.

Tuy vậy, phương pháp này có thể vẫn hữu ích. Khi tôi bắt đầu mua những bất động sản thương mại nhỏ trong một thành phố của những người lao động chân tay, mọi người cho rằng tôi điên rồ. Nhưng tôi không bận tâm, bởi tôi đã sử dụng hai phép tính đơn giản – tôi biết những bất động sản này sẽ sinh ra NOI cao, và tôi sẽ mua chúng với giá thấp hơn chi phí thay thế.

Tôi đã mua rất nhiều bất động sản khi thị trường đang khá ôn hoà. Trong vài năm sau đó, tôi đã có được một lượng tiền mặt lớn khi các giá trị của các bất động sản tăng lên gấp ba.

Dựa trên triển vọng của thị trường, tại một số nơi, bạn có thể mua được những tòa nhà có giá thấp hơn chi phí thay thế. Điều đó sẽ gây khó khăn cho các đối thủ cạnh tranh của bạn bởi khi tất cả các yếu tố khác cân bằng, họ sẽ thấy khó khăn để cạnh tranh với bạn vì giá xây dựng của của họ cao hơn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

NHỮNG THÀNH PHẦN QUAN TRỌNG KHÁC CỦA GIÁ TRỊ

Ba phương pháp ở trên chỉ là những bước khởi đầu để giúp bạn cảm thấy yên tâm với việc định giá các bất động sản. Hãy xem xét một số lý do khác dưới đây.

Địa điểm

Người xưa nói: ba điều quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản là địa điểm, địa điểm và địa điểm. Đó là một nhận định sắc sảo nhưng sai lầm. Giống như nhiều người nói, nó quá đơn giản. Địa điểm quả thật là điều quan trọng, nhưng chỉ là một trong ba điều quan trọng nhất.

Tuy nhiên, chắc chắn bạn vẫn muốn dành thời gian để đánh giá địa điểm. Ví dụ: hầu hết các quán cà phê đông khách đều nằm trên đường vào thị trấn, nơi mọi người qua lại vào buổi sáng. Còn hầu hết những cửa hàng lau chùi khô thành công được đặt ở phía ra khỏi thị trấn.

Tương tự như vậy, hầu hết các trung tâm mua bán lớn đều nằm cạnh đường cao tốc chính, các tòa nhà văn phòng được xây dựng gần những con đường lớn hoặc đường giao thông chính và các khách sạn thường quan tâm đến các trung tâm buôn bán hoặc sân bay.

Mỗi loại bất động sản thương mại đều có một địa điểm tốt nhất để mang lại doanh thu lớn nhất.

Những công ty có thâm niên rất giỏi trong việc xác định các kiểu nhân khẩu học sao cho mang lại thành công lớn nhất cho họ. Số lượng người qua lại trước một tòa nhà thương mại sẽ cho biết đây có phải là địa điểm bán hàng tốt hay không. Việc đánh giá số người qua lại hàng ngày vô cùng quan trọng đối với những bất động sản bán lẻ, nhưng lại không quan trọng đối với các tòa nhà công nghiệp, văn phòng hoặc các công trình nhà ở.

Một cách hữu hiệu khác để tìm hiểu địa điểm là tìm kiếm những khu vực sắp được quy hoạch. Nếu tham gia ngay khi khu vực được tiến hành quy hoạch, bạn sẽ có được nhiều lợi thế khi khu vực đó hoàn thiện. Cuốn sách Emerging Real Estate Markets (Những thị trường bất động sản đang tăng trưởng) của tôi là một công cụ hỗ trợ tích cực để giúp bạn tìm hiểu địa điểm.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Nếu quan tâm đến những khu vực có các tòa nhà đang được phục hồi và các công trình mới đang mọc lên, chắc chắn bạn sẽ thấy khu vực đó đang tái sinh. Những nơi từng là địa điểm nghèo nàn giờ đây có thể trở thành một nơi rất hấp dẫn.

Tuy nhiên hãy thận trọng: Chỉ nên tham gia vào khu vực của sự tái sinh sau khi các nhà đầu tư và chính quyền địa phương đã chuyển nó thành dự án. Bởi trên thực tế, sự thay đổi quan trọng luôn diễn ra rất chậm. Nếu mua và phục hồi các bất động sản quá sớm, có thể bạn sẽ phải duy trì bất động sản đó trong một thời gian dài trước khi kế hoạch trở thành hiện thực.

Đừng trở thành người tiên phong. Bởi những người đi tiên phong luôn là những người gặp nhiều rủi ro và nguy hiểm. Thay vào đó, hãy là người theo sau nhanh nhẹn.

Các phí tổn

Hãy luôn tập trung vào các phí tổn mà người bán đề cập với bạn. Mức phí tổn của hầu hết bất động sản đều chiếm khoảng 50% tổng doanh thu. Nếu phí tổn cao hơn mức trên, điều đó có nghĩa là sự quản lý không có hiệu quả, hoặc người chủ sở hữu phải trả những phí tổn như điện nước cho người đi thuê.

Xem xét phí tổn trên từng mét vuông. Lấy tổng phí tổn chia cho tổng diện tích có thể cho thuê. Mỗi khu vực và loại bất động sản đều có một giá trị chung. Bất kỳ người môi giới, người quản lý bất động sản hoặc người định giá nào trong nhóm của bạn cũng có thể cung cấp cho bạn những thông tin đó.

Phí tổn cho từng đơn nguyên được tính bằng tổng chi phí chia cho tổng số đơn nguyên trong bất động sản.

Giá cả

Khi định giá một tài sản lớn, bạn phải tìm hiểu giá của những tài sản tương tự. Chắc chắn rằng người bán sẽ muốn biết những giá cả đó.

Một lần tôi nhận định giá của một bất động sản ở Huntsville, Alabama là 23.000 đô-la cho một căn hộ. Tuy nhiên, giám đốc ngân hàng địa phương đã nói với tôi rằng những bất động sản tương tự được bán với giá 19.000 đô-la. Tôi quay lại với người bán và nói cho anh ta điều đó. Anh ta nhận ra tôi sẵn sàng để ký kết hợp đồng nên đã hạ giá. Cuộc nói chuyện giữa tôi và giám đốc ngân hàng đã giúp tôi tiết kiệm được một khoản tiền lớn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Hãy làm rõ các vấn đề liên quan đến thuế với văn phòng định giá bất động sản địa phương trước khi bạn hoàn thành việc phân tích các bất động sản. Những người định giá có thói quen định giá lại bất động sản vào thời điểm bán và tăng thuế lên. Tôi không thích sự bất ngờ đó.

Nếu việc định giá nhiều hơn 40% giá thị trường, thì chắc chắn rằng mức thuế sẽ sớm được nâng lên và điều đó sẽ ảnh hưởng đến các con số của bạn.

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ CÓ SẴN

Khi bạn mua một bất động sản thương mại, điều đó có nghĩa là bạn đang mua các hợp đồng. Đó là dòng tiền của bạn, cho nên hãy tập trung vào các hợp đồng cho thuê đã có.

Các hợp đồng này thường có mức thời gian hoặc thời hạn nhất định. Ví dụ: thời hạn của các hợp đồng cho thuê nhà tại các khu chung cư thường là một năm. Tuy nhiên, đôi khi người thuê nhà có thể đến ở mà không cần ký kết hợp đồng. Họ trở thành những người thuê theo nguyện vọng, có nghĩa là họ thuê nhà theo từng tháng và mỗi tháng họ đăng ký thuê lại một lần.

Đối với các bất động sản thương mại khác như tòa nhà văn phòng, hợp đồng cho thuê thường là từ ba năm trở lên. Một vài hợp đồng ‒ đặc biệt là về đất đai – có thể kéo dài đến 99 năm. Có thể bạn thắc mắc tại sao không phải là 100 năm? Bởi luật bất động sản quy định rằng bất kỳ hợp đồng cho thuê nào sau 99 năm cũng trở thành một sự mua bán.

Bạn phải chú ý tới kỳ hạn của tất cả các hợp đồng cho thuê đang tồn tại khi khảo sát. Nếu thị trường tăng trưởng và giá thuê trên từng m² cũng tăng lên, thì điều đó có nghĩa là bạn không còn khả năng chiếm ưu thế trong các thị trường tăng trưởng đó nếu các hợp đồng cho thuê của bạn phải nhiều năm nữa mới hết hạn.

Tương tự như vậy, hãy cẩn thận nếu giá thuê đang giảm sút và hầu hết hợp đồng cho thuê của bạn sẽ hết hạn trong vòng một đến hai năm tới.

Một vấn đề quan trọng nữa là sự đáng tin cậy về khả năng trả nợ của những người thuê bất động sản. Với bất động sản văn phòng, bán lẻ hay công nghiệp, sự tin cậy của họ càng lớn thì dòng tiền của bạn sẽ càng vững vàng. Tuy nhiên, những người thuê này biết họ có uy tín lớn và sẽ đàm phán với bạn về việc giảm giá. Đó là việc bình thường trong đầu tư bất động sản và bạn có quyền đồng ý hoặc không.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Khi bạn kiểm tra các hợp đồng cho thuê này, hãy kiểm tra cả báo cáo nhận tiền thuê nhà của người bán để xem chúng có trùng khớp với số tiền người thuê trả hay không. Nếu chúng không trùng khớp, thì có nghĩa là bạn cần phải thương lượng một số điểm với người bán.

Các hợp đồng cho thuê thường có rất nhiều điều khoản. Và thông thường chúng được viết sao cho có lợi cho cả người bán và người mua, hoặc có thể khá trung lập. Khi bạn nghiêm túc trong việc bán và mua bất động sản, hãy chắc chắn rằng bạn có một luật sư về bất động sản giàu kinh nghiệm. Người này sẽ giúp bạn tránh khỏi những nguy hiểm, rủi ro trong hợp đồng và tư vấn cho bạn cách xử lý hợp pháp, có lợi cho thời điểm ký hợp đồng mới.

Các loại hợp đồng cho thuê thương mại

Hãy nhận thức về các dạng của hợp đồng cho thuê thương mại:

Hợp đồng cho thuê gộp là hợp đồng trong đó người chủ sở hữu trả tất cả các phí tổn kinh doanh và thu lại nhờ tính giá thuê cao hơn với những người thuê nhà theo hợp đồng. Những phí tổn này bao gồm: phí quản lý, bảo trì khu vực, thuế, bảo hiểm, v.v…

Hợp đồng cho thuê gộp có chỉnh sửa cũng tương tự với hợp đồng cho thuê

gộp nhưng trong đó người thuê phải trả một số phí tổn nhất định. Nó được gọi là phí tổn thông qua. Chúng thường bao gồm tiền thuế, tiền bảo trì, bảo hiểm hoặc bất kỳ sự kết hợp nào trong số các yếu tố này.

Hợp đồng cho thuê ròng là hợp đồng trong đó người chủ phải trả tất cả các phí tổn kinh doanh và tiền duy trì khu vực chung. Nó là ròng bởi người chủ sẽ nhận được thu nhập ròng sau khi trừ tất cả các phí tổn. Ngoài ra, còn có một dạng hợp đồng rất phổ biến khác là hợp đồng cho thuê ròng gấp ba, đó là hình thức mà người chủ sở hữu trả tất cả các phí tổn kinh doanh. Cũng có dạng hợp đồng ròng dạng đơn, là hình thức người chủ sở hữu trả thuế bất động sản và hợp đồng ròng dạng đôi là hình thức người chủ sở hữu trả cả phí bảo hiểm.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Thư phủ nhận

Đây là loại thư được gửi cho người thuê bởi bên thứ ba để kiểm tra giá thuê mà họ đang phải trả.

Thông thường, các báo cáo về số tiền thuê mà người thuê trả sẽ được sao lưu từ hồ sơ cho thuê, tuy nhiên trong một số trường hợp con số đó có thể bị sửa lại. Đôi khi, người chủ sở hữu có hợp đồng phụ mà không được ghi trong hồ sơ cho thuê hay hợp đồng cho thuê. Những bức thư này giúp bạn xác nhận thu nhập thực tế từ các bất động sản, và nó rất quan trọng.

Hãy gửi thư phủ nhận để tìm hiểu chính xác những gì người thuê đã trả và những gì người thuê thật sự ký quỹ. Sau đó kiểm tra sự chênh lệch.

Thư phủ nhận được sử dụng hầu hết trong các vụ mua bán bất động sản thương mại nhưng hiếm khi sử dụng trong các giao dịch khu căn hộ.

Dự phòng thay thế

Hãy chắc chắn bạn có các khoản dự phòng thay thế trong các phân tích. Người cho thuê của bạn sẽ đòi hỏi bạn thiết lập một khoản tiền dự trữ trong tài khoản như một bản giao kèo do người thứ ba nắm giữ để đề phòng những sự thay đổi của các khoản tiền chi phí.

Các khoản chi phí vốn là những phí tổn lớn như mái nhà, thiết bị đốt nóng, điều hòa không khí, sửa chữa bãi đỗ xe và hơn thế nữa. Nếu bạn có một bất động sản A vừa được xây dựng, bạn sẽ không có những khoản chi phí vốn để nói đến. Với một bất động sản C, bạn có thể dự đoán được các khoản chi phí thay thế đáng kể. Nhớ rằng bất động sản C được xây dựng từ 25 đến 35 năm trước. Tuy nhiên nếu nó là một điện thờ Nhật Bản được xây dựng từ nhiều năm, thì việc thay đổi theo kiểu này sẽ rất tốn kém.

Số tiền chi phí thay thế này bạn sẽ lấy lại sau khi sử dụng. Thông thường, bạn có thể yêu cầu người cho thuê trả cho bạn các khoản dự phòng mỗi quý. Bạn sẽ chỉ nhận lại số tiền tương ứng với hóa đơn của bạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Bãi đỗ xe

Bãi đỗ xe là vấn đề rất quan trọng trong các bất động sản thương mại. Với các văn phòng và diện tích bán lẻ, tỷ lệ cần thiết cho các bãi đỗ xe phải là bốn khoảng đỗ cho 1000 m². Với một khu nhà chung cư liên kế, bạn sẽ cần tối thiểu 1,5 khoảng đỗ cho mỗi căn.

Nếu bạn cân nhắc việc chuyển đổi một nhà chung cư liên kế thành căn hộ, thì bạn sẽ muốn hai khoảng đỗ xe trống cho mỗi căn, bởi đó là quy định đặc thù cho chế độ quản lý chung.

Tôi đã bỏ qua rất nhiều hợp đồng chỉ bởi bãi đỗ xe không đủ hoặc tôi không thể tạo thêm các bãi đỗ xe.

Phân tích sự hòa vốn

Trước khi xem xét các con số cho một vài hợp đồng, chúng ta hãy nói về điểm hoà vốn của bạn. Đây là phép tính có tính chất quyết định, bởi nếu bất động sản của bạn rơi xuống thấp hơn điểm này, nó sẽ không hỗ trợ bạn nữa; thay vào đó, bạn sẽ phải sử dụng tiền để hỗ trợ nó.

Nếu bạn có một bất động sản mà mức độ thuê hoà vốn là 82%, bạn phải đảm bảo được 82% trong số đó được thuê về mặt kinh tế để trả các phí tổn và các khoản nợ khác.

Lưu ý rằng tôi nói là được thuê về mặt kinh tế. Có hai kiểu chiếm giữ: vật lý và kinh tế.

Tỷ lệ thuê về mặt kinh tế là tỷ lệ phần trăm các căn hộ trả tiền cho bạn. Ví dụ: một số căn hộ không thể đem lại tiền bạc cho bạn vì bạn chấp nhận cho thuê không lấy tiền trong vài tháng để thu hút khách. Sự chiếm giữ về mặt kinh tế thường đi sau sự chiếm hữu vật lý và mức độ còn phụ thuộc vào loại bất động sản mà bạn gặp.

Điểm hoà vốn càng cao, bất động sản càng có nhiều rủi ro. CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

Cũng giống điểm thi tại các trường học, bất động sản thương mại được đánh giá từ hạng A tới hạng D.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Thông thường, người bán và người môi giới có hình thức phân loại bất động sản giống nhau. Bất động sản hạng A là những tòa nhà được xây dựng trong vòng 10 năm trở lại. Chúng có tiện nghi hiện đại, vững chắc và sạch sẽ nhất. Chúng thu hút những người thuê chất lượng nhất với mức thuê cao nhất.

Bất động sản hạng B là những tòa nhà được xây dựng trong khoảng từ 20 đến 30 năm trước. Chúng cũng thu hút những người người thuê có chất lượng, nhưng thông thường những người thuê này không thật sự muốn trả tiền thuê như với mức hạng A.

Bất động sản hạng C được xây dựng trong khoảng 25 đến 35 năm trước. Những bất động sản này thường nằm trong khu vực có mức thu nhập thấp. Chúng ít được sửa chữa và bảo trì, tuy nhiên chúng vẫn có thể cho thuê.

Bất động sản hạng D trong tòa nhà tồi tệ nhất và thường nằm trong khu vực tồi tệ nhất của thành phố. Việc mua những bất động sản này không khác gì trò chơi của những người chuyên nghiệp thực thụ. Các nhà đầu tư có thể kiếm được nhiều tiền từ hình thức bất động sản này nếu chúng nằm trong khu vực hạng A hoặc B và được sửa chữa nâng cấp lên thành hạng B. Đây là một kiểu thế chỗ.

NHÌN THẤY CƠ HỘI

Khi đầu tư vào bất động sản thương mại, bạn sẽ gặp hai loại hợp đồng. Loại thứ nhất – cái mà chúng ta đã bàn luận – là trò chơi mômen. Chúng là loại hợp đồng sinh ra dòng tiền ngay thời điểm đóng cửa. Ngay khi kết thúc một hợp đồng, chuyển giao bất động sản cho công ty quản lý, bạn sẽ bắt đầu thu tiền về.

Bạn hãy tập trung vào những khoản tiền này ngay từ ban đầu, bởi khi thu được nhiều lợi nhuận, chúng sẽ tạo ra động lực cho sự nghiệp bất động sản của bạn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Loại hình hợp đồng thứ hai là hợp đồng tái định vị. Bạn tái định vị hai thứ ‒ bất động sản và người thuê. Cách hữu hiệu nhất để làm việc đó là tìm một bất động sản hạng thấp ở một khu vực tốt. Tìm một bất động sản hạng C trong khu vực B, và biến nó thành bất động sản B.

Bạn làm việc đó bằng cách nâng cấp cả bề ngoài và bên trong của nhà chung cư liên kế. Sau đó tìm kiếm những người thuê tốt hơn ‒ những người sẵn sàng trả mức thuê B cho bất động sản B.

Điều tôi muốn nói đến ở đây không phải là việc khoác cho bất động sản một tấm áo hay sơn vẽ lên nó và thu nhiều lợi nhuận hơn. Nếu thay thế không chính xác, điều đó có nghĩa là bạn đã tự ném tiền qua cửa sổ. Nếu bạn thay thế chính xác, sử dụng thời gian chính xác và chú ý đến từng giai đoạn, nó sẽ đem lại lợi nhuận lớn hơn cho bạn.

Chính vì thế, điều quan trọng là bạn phải thay thế một bất động sản vào một thị trường tăng trưởng, nơi không chỉ có những bất động sản và người thuê tốt hơn mà toàn bộ thị trường cũng thăng hoa. Tại thị trường đó, bạn chỉ cần thực hiện một vài hợp đồng nhưng chúng có thể mang lại cho bạn lợi nhuận lớn trong suốt cuộc đời.

CÁCH SỬ DỤNG CÁC CON SỐ

Hãy chú ý hơn đến một số hợp đồng và xem việc phân tích sẽ diễn ra như thế nào.

Các bản báo cáo kinh doanh từ hai năm trước được phân tích thành các bản báo cáo xu hướng 12 tháng và công bố theo từng tháng. Bạn sẽ cần những bản báo cáo kinh doanh năm gần nhất theo cách tương tự, cùng với hồ sơ thuế hiện hành. Hãy nhớ rằng chúng ta không quan tâm đến các dự báo của những người bán hay những con số pro forma. Chúng ta không muốn những điều hư cấu hồi hộp mà người bán nói với bạn, nhưng thay vào đó chúng ta muốn tập trung vào những việc có thật về kết quả trong quá khứ và hiện tại. Lưu ý: Đôi khi người bán sẽ không đưa cho bạn con số thật sự cho đến khi bạn đưa ra lời đề nghị. Nhưng thực tế là nếu không có những con số đó, bạn sẽ không thể đưa ra một lời đề nghị có lý.

Nếu chuyện đó xảy ra, hãy cân nhắc đến việc chuyển sang hợp đồng khác. Tuy nhiên, nếu bạn thật sự vẫn muốn tiếp tục hợp đồng này, hãy đưa ra lời đề nghị dựa trên những con số bạn nhận được. Sau đó, khi đã có những con số thật, bạn có thể thương lượng lại lời đề nghị ban đầu nếu những con số đó quá khác biệt.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Trường hợp 1: Khu chung cư căn hộ

Bất động sản bạn đang muốn mua là một khu chung cư căn hộ gồm 144 căn hộ. Nó được xây dựng vào năm 1984 và người thuê trả tất cả chi phí cho căn hộ mình sử dụng. Người bán đưa ra mức giá là 5,4 triệu đô-la. Giả sử bạn phải vay một khoản tiền với lãi suất 6%, ngoài ra bạn và cộng sự sẽ phải trả 20% cho hợp đồng.

Người bán sẽ nói cho bạn biết tổng tiền thuê dự kiến là 972.000 đô-la mỗi năm và bạn phải xác định tỷ lệ bỏ không là 8%.

Bạn không quan tâm đến thu nhập về mặt lý thuyết, bởi chỗ khuyết tồn tại ngay trong bất động sản. Cái bạn cần quan tâm là tổng thu nhập thực (Effective Gross Income).

Tổng thu nhập thực = Tổng tiền thuê tiềm năng (Gross Potential Rent) – Chi phí cho các phòng trống (Vacancy Cost)

Trước tiên, hãy tính toán chi phí các phòng trống:

77.760 đô-la Chi phí phòng trống = 972.000 đô-la x 0,08 Tỷ lệ bỏ không Bây giờ, hãy tính toán Tổng thu nhập thực, hay viết tắt là EGI:

894.240EIG=972.000 đô la Tổng tiền thuê tiềm năng -77.760 đô la Chi phí phòng chống

Ngoài ra người bán còn đưa cho bạn những phí chi phí thực tế như dưới đây, và được tính thành Tổng chi phí kinh doanh:

Tiền thuê: 67.200 đô la

Tiền bảo hiểm: 36.000 đô la

Tiền nhân công: 129.600 đô la

Tiền quản lý: 15.800 đô la

Tiền Vật dụng : 48.000 đô la

Tiền sửa chữa và bảo dưỡng: 115.200 đô la

Marketing: 10.800 đô la

Dự trữ vốn: 36.000 đô la

Tổng chi phí kinh doanh: 458.600 đô la

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Sau đó tìm Thu nhập kinh doanh thực (NET):

NOI = Tổng thu nhập thật sự ‒ Tổng chi phí kinh doanh Ứng dụng các con số vào phép tính, ta tìm được:

435.640 NOI = 894.240 – 458.600

Khi đã biết giá trị NOI, chúng ta có thể xác định được tỷ lệ vốn hoá:

Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Giá bán

Khi tính các con số thực tế, chúng ta sẽ có:

0,08 = 435.640 đô-la

5.400.000 đô-la

Vậy tỷ lệ vốn hóa là 8% (hãy nhớ lấy hai chữ số thập phân sau dấu phẩy). Bây giờ, hãy tính tỷ lệ quay vòng dòng tiền (Cash-on-cash return):

Tỷ lệ quay vòng dòng tiền: = (NOI- chi phí nợ)/ Chi phí mua lại

Chúng ta biết giá trị NOI, và giờ chúng ta xác định khoản nợ và giá trị nhận được.

Chúng ta đang đẩy 20% vào, nên tiền thế chấp sẽ là 80% của giá trị lợi tức:

4.320.000 đô-la Tiền thế chấp = 5.400.000 đô-la Giá mua x 0,80 Với số tiền thế chấp chỉ có lãi là 6%, khoản nợ hàng năm sẽ là:

259.000 đô-la Khoản nợ hàng năm = 0,06 x 4.320.000 đô-la Tiền thế chấp Các chi phí sẽ là khoản thanh toán tiền mặt, hãy thêm bất kỳ khoản tiền cần trả nào bằng tiền mặt vào để kết thúc hợp đồng. Khoản tiền mặt cho hợp đồng là 20%:

1.080.000 đô-la Tiền mặt được trả = 0,20 x 5.400.000 đô-la Giá mua Số chi phí trả bằng tiền mặt sẽ bằng 3% Giá mua:

162.000 đô-la Chi phí trả bằng tiền mặt = 0,03 x 5.400.000 đô-la Giá mua Bởi vậy:

1.242.000 đô-la Tổng số chi phí = 1.080.000 đô-la Thanh toán tiền mặt +

162.000 đô-la Chi phí trả bằng tiền mặt

Giờ chúng ta có thể ghép nối các dữ kiện và có đáp án:

545.000 đô la NOI/ 0.08 Tỷ lệ vốn hóa =6.812.500 đô la giá trị tài sản

Tỷ lệ quay vòng dòng tiền ở mức 14% là tốt. Như tôi đã nói, bạn thường cần 10% hoặc cao hơn. Vì thế đây là một hợp đồng đáng để theo đuổi.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Trường hợp 2: Trung tâm mua sắm

Một người môi giới khác gọi cho bạn để giới thiệu về một trung tâm mua sắm nằm ở vị trí thuận lợi vừa được đưa lên thị trường sáng nay. Nó rộng

45.000 km² và được sở hữu bởi một tập đoàn bán lẻ lớn. Ở đây có sáu cửa hàng bán lẻ trong khu chung cư căn hộ. Dưới đây là diện tích và giá cho thuê:

Tất cả các hợp đồng cho thuê đều là các hợp đồng mà chủ sở hữu phải trả cả ba thứ thuế (triple-net) bao gồm thuế bất động sản, tiền bảo hiểm và bảo trì là 3.500 đô-la mỗi tháng.

Giá mua là năm triệu đô-la. Bạn và cộng sự phải trả 20% và phải vay một khoản vay với lãi suất 6,5%.

Chúng ta đều biết giá trị NOI của bất động sản là 409.000 đô-la, bởi các chủ sở hữu đã trả các phí tổn theo hình thức hợp đồng triple-net, và những người sở hữu sẽ lập danh sách các phí tổn bảo trì khu vực chung. Chúng ta cũng biết là:

Thu nhập- Chi phí vốn= Thu nhập ròng

Thu nhập vận hành ròng- Nợ phải trả= Dòng tiền trước thuế.

Hay còn gọi là 8,1% tỷ lệ vốn hoá.

Giờ hãy xác định tỷ lệ quay vòng dòng tiền:

Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn tiền mặt =Dòng tiền trước thuế/ Chi phí mua bất động sản

4.000.000 đô-la Khoản tiền thế chấp = 5.000.000 đô-la Giá mua x 0,80 Vốn tài trợ

Giờ hãy tìm khoản tiền phải trả hàng năm cho tiền thế chấp:

260.000 đô-la Khoản nợ = 4.000.000 đô-la Khoản tiền thế chấp x 0,65 Lãi suất

Giờ hãy tìm giá trị nhận được:

1.000.000 đô-la Thanh toán tiền mặt = 0,20 x 5.000.000 đô-la Giá mua

150.000 đô-la Chi phí trả bằng tiền mặt = 0,03 x 5.000.000 đô-la Giá mua Ghép các con số ta có:

4.275.000 đô la = 342.000 đô la / 0.08

Hay có thể nói là 12,9% tỷ lệ quay vòng dòng tiền cũng không tồi.

Tất nhiên, việc phân tích nhanh chóng như thế này không phải là đủ để mua một bất động sản. Nhưng nó đủ để khiến cho việc mua bán trở nên nhanh chóng. Nếu phân tích những điều này ngay từ đầu thì các hợp đồng sẽ sớm đến với bạn.

Hãy nhớ, bạn phải sử dụng quy tắc 90/10 và chỉ sử dụng 10% thời gian của bạn cho 90% hợp đồng. Nó sẽ giúp bạn và nhóm của bạn tập trung đầu tư vào những hợp đồng nhiều triển vọng nhất.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

ĐỂ THU HÚT SỰ QUAN TÂM

Nếu bạn đang xem lại một hợp đồng và cảm thấy hào hứng với nó. Hãy lập tức gửi hợp đồng đó cho người môi giới để cho anh ta thấy các con số.

Đây chính là một hành động tích cực giúp bạn có được một người môi giới thế chấp giỏi trong nhóm. Nếu người này có nhiều mối quan hệ tốt, anh ta sẽ biết ai là người cho vay phù hợp với loại hợp đồng bạn đang thực hiện.

Tất nhiên, bạn phải trả tiền cho người môi giới này vì anh ta đã liên hệ cho bạn các mối tài trợ.

Tuy nhiên, nếu bạn cố gắng để tiết kiệm tiền, bạn sẽ khó có thể tìm được người cho vay phù hợp cho hợp đồng. Không những bạn sẽ thường xuyên bị từ chối mà còn có thể nhận được một sự đồng ý giả tạo. Người cho vay có thể nói với bạn rằng họ có thể giúp bạn thực hiện được hợp đồng, nhưng thực tế là họ không thể. Điều đó rất nguy hiểm.

Tôi đã gặp những trường hợp như thế này khi thực hiện một số hợp đồng tái định vị lớn. Người cho vay của tôi nói rằng họ có thể cho tôi vay để thực hiện hợp đồng xây dựng này.

Tuy nhiên, sáu tuần sau, người cho vay đó gọi điện và nói rằng anh ta không muốn tiến hành vụ làm ăn này nữa. Chính điều này đã cho tôi một bài học và tôi nhận ra rằng nếu phải rút khỏi hợp đồng, tôi sẽ phải chịu rất nhiều phí tổn và điều đó sẽ phá huỷ danh tiếng của tôi.

May mắn thay, khi đó tôi có mối quan hệ tốt với ngân hàng hiện đang giữ giấy tờ liên quan tới bất động sản, do đó tôi đã thu xếp để có được nguồn vay khác.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Sau này, một người môi giới thế chấp có kinh nghiệm ở địa phương đã nói với tôi rằng người cho vay tôi gặp đó là người thường không giữ đúng lời hứa và không theo đầy đủ hợp đồng làm ăn. Tôi rất sẵn lòng khi trả tiền cho những người môi giới thế chấp đầy kinh nghiệm về những hiểu biết vô giá của họ.

Những người môi giới không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian và giải quyết rắc rối với người cho vay, mà họ còn kiểm tra việc phân tích của bạn và đảm bảo những nhận định của bạn là chính xác. Điều này giống như bạn đang có một chuyên gia phân tích hợp đồng trong nhóm của mình vậy.

Sau khi thực hiện được hợp đồng đầu tiên, bạn sẽ thấy có nhiều người môi giới và người bán gửi hợp đồng đến cho bạn. Nếu bạn quan tâm và đối xử tốt với người môi giới thế chấp, rất có thể họ sẽ giúp bạn thực hiện lựa chọn các thương vụ ngay từ đầu. Hãy tưởng tượng đến trường hợp khi bạn biết đến một thương vụ và người môi giới nói rằng đó là một thương vụ tốt, đồng thời anh ta gợi ý cho bạn một người cho vay phù hợp. Khi đó, chắc chắn các thương vụ của bạn sẽ thành công.

TRONG CHƯƠNG TIẾP THEO

Hãy nhớ rằng, không nhất thiết cứ phải trở thành Donald Trump thì mới có thể đàm phán tuyệt vời. Hầu hết những người đàm phán tuyệt vời đều có xuất phát điểm là người đàm phán kém. Vì vậy, chỉ cần một vài nguyên tắc nhỏ, bạn sẽ có thể thực hiện việc mua vào với mức giá tối thiểu và bán ra với mức giá cao nhất.

Trong chương sau, tôi sẽ hướng dẫn bạn những nguyên tắc đàm phán đem lại lợi nhuận cao nhất.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách Trump-Đầu tư bất động sản phần 4 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *