Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn
Nội dung bài viết
12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA
Đến lúc này, bạn đã biết với mỗi bước trong hoạt động đầu tư bất động sản thương mại, chúng ta đều có một cách điển hình để thực hiện, và một cách theo kinh nghiệm. Những người đã có kinh nghiệm đầu tiên thường thử cách thứ nhất và sau đó tìm ra cách tiếp cận tốt hơn, là cách thứ hai.
Sẽ thật đáng tiếc nếu chúng ta đã thực hiện được những bước trên trong sở hữu tài sản rồi đến bước cuối lại bán đi vội vã và không thu được lợi nhuận tối đa. Hãy tìm hiểu những vấn đề bạn nên hay không nên thực hiện khi bạn sẵn sàng bán.
===== Mục lục =====
- ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
- CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
- TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
- CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
- TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
- CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤ CÁCH QUẢN LÝ
- CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
- SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
- ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
- BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN GIÀU CÓ
- SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
- CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA
===== Hết Mục lục =====
LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI MUỐN TẬN THU TỪNG ĐỒNG LỢI NHUẬN.”
Đó là sự khác biệt giữa người chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp. Người không chuyên nghiệp nghĩ cho từng giao dịch đơn lẻ, còn người chuyên nghiệp sẽ nghĩ cho mối quan hệ và dòng lợi nhuận lâu dài.
Bạn đã biết quan điểm của tôi về những nhà đầu tư chỉ muốn chi dè sẻn cho nhà môi giới và người bán. Anh ta sẽ chẳng giới thiệu thêm thương vụ nào cho bạn nữa. Giả sử khi nhà đầu tư đó có một thương vụ đang muốn bán ‒ có thể đây là thương vụ cuối cùng của anh ta.
Với tính cách muốn chi tiêu dè sẻn của mình, anh ta sẽ muốn tận thu từng đồng đô-la lợi nhuận.
Không nên duy trì mức giá quá cao. Lưu ý tôi sử dụng từ
duy trì, chứ không phải từ thiết lập. Ban đầu bạn có thể đặt ra mức giá rất cao để xem liệu nhà đầu tư có cắn câu. Đôi khi họ sẽ cắn câu, và sẽ rất tiếc nếu chúng ta bỏ qua phần thêm đó chỉ vì không đòi hỏi.
Đó có thể là nhà đầu tư đang áp dụng điều luật 1031 của Bộ luật thuế vụ Mỹ, vì vậy anh ta cần nhanh chóng mua tài sản ở một quy mô nhất định, và có tiền để mua. Những nhà đầu tư khác có thể đang chịu áp lực tham gia thương vụ trước một năm tài khóa bắt đầu hoặc cuối quý. Vì lý do nào đi nữa, sẽ rất tuyệt nếu có thể thu lợi từ những tình huống gấp gáp như vậy.
Nếu không ai quan tâm đến mức giá cao, những nhà đầu tư khôn ngoan sẽ giảm bớt xuống tới giá thị trường. Nhà đầu tư không khôn ngoan sẽ giữ nguyên mức giá quá cao đó.
Phần lớn người mua sẽ bỏ tiền ra cho 20% giá tài sản, và khoản 80% còn lại họ sẽ đi vay khoản vay thương mại. Bên cho vay sẽ không cho vay tài sản có chỉ số quay vòng nợ thấp hơn 1,2 hoặc 1,25%. Hãy nhớ rằng, chỉ số này được quy định bởi mức doanh thu từ tài sản. Vì vậy, nếu bạn đặt giá bán quá cao, trong khi doanh thu không đổi, nghĩa là chỉ số quay vòng nợ có vẻ sẽ không tốt.
Nếu tài sản của bạn có chỉ số quay vòng thấp hơn 1-2, hoặc bạn sẽ phải hạ giá xuống, hoặc người bán phải bỏ thêm tiền để khoản vay được chấp nhận. Trừ khi bạn đang ở thị trường thật sự nóng, đừng hy vọng người mua sẽ bỏ thêm tiền trả trước.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
CÁCH XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM BÁN THÍCH HỢP
Kỹ năng kiếm tiền tiếp theo của bạn là xác định thời điểm quyết định bán tài sản thu tiền về.
Thời điểm xác định tùy vào chiến lược rút ra ban đầu và chiến lược điều chỉnh sau này của bạn. Có thể bạn định mua, xử lý các vấn đề và chỉnh trang lại tài sản cho đẹp, rồi bán đi.
Bạn có thể nhận thấy tài sản đang ở mức thấp trong chu kỳ của thị trường, bạn nên giữ lại từ 3-5 năm để có được mức bán tối đa.
Hoặc có thể bạn muốn xây dựng sự hiện diện lâu dài tại thị trường và giữ tài sản trong nhiều năm. Bạn có thể là kiểu nhà đầu tư thích có dòng tiền tốt và xin tái cấp vốn liên tục để dư ra một khoản vốn đầu tư cho hoạt động khác.
Bạn thường xem xét lại danh mục đầu tư và bán tài sản hoạt động kém, để tạo ra danh mục đầu tư mạnh.
Luôn theo dõi sự tăng trưởng và nguồn cung việc làm
Với các nhà đầu tư, trừ nhà đầu tư mua, sửa chữa rồi bán lại, theo dõi sự tăng trưởng việc làm trên thị trường rất quan trọng.
Tăng trưởng việc làm là một chỉ số rất hay. Giống như khi mang chim yến vào mỏ than, khi chim yến chết là dấu hiệu báo động người thợ mỏ đã đến lúc ra khỏi hầm mỏ, bạn nên theo dõi số lượng việc làm cẩn thận. Tôi không nói về số lượng bị sa thải: nếu bạn thấy tăng trưởng việc làm đang chậm lại, đó là lúc phải chú ý đến thị trường và đưa ra quyết định bán. Nếu bạn thấy có sự sụt giảm việc làm, bạn cần phải hành động ngay.
Số liệu này có thể được lấy ở đâu? Thường xuyên tham khảo số liệu từ sở xây dựng và bộ phận phát triển kinh tế. Bạn có thể so sánh số liệu với các báo cáo trước để theo dõi xu hướng.
Tôi mua một tài sản trị giá 10 triệu đô-la ở một thị trường đang lên tại Alabama cùng với một nhóm các nhà đầu tư khác. Tài sản hoạt động tốt năm đầu và đang sang năm thứ hai. Thị trường tiếp tục có tăng trưởng việc làm vững mạnh ‒ hầu như ngày nào cũng có thông báo tuyển dụng mới.
Dù thị trường tiếp tục tăng, chúng ta bắt đầu lưu ý thấy có thêm tòa nhà cùng loại, cách vị trí tài sản của tôi khoảng vài dặm đang được cấp phép. Đó cũng là một chỉ số nữa cho thấy có bốn tài sản mới gần tài sản của tôi sẽ được đưa vào hoạt động trong hai năm tới.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Nếu tài sản của tôi là hạng C, điều này sẽ rất tuyệt vời. Nghĩa là giá trị của toàn bộ khu vực sẽ tăng, chúng ta sẽ có thể tăng giá thuê. Hơn nữa, chúng ta sẽ không phải lo gì về khách thuê hạng C sẽ chuyển đến văn phòng hạng A, vì họ sẽ không đủ tiền để thuê.
Vấn đề là ở đâu? Tài sản của tôi hạng B. Những tài sản khác được đưa vào hoạt động cùng thời gian đó sẽ nhanh chóng giảm giá thuê để thu hút những khách thuê văn phòng hạng B như khách thuê của chúng tôi.
Nếu khách của chúng tôi có thể thuê không gian mới tinh, tiện nghi tốt hơn với mức giá như giá đang thuê của chúng tôi, họ sẽ không cần phải chần chờ thêm. Khi tỷ lệ thuê phòng của chúng tôi giảm, doanh thu từ hoạt động ròng và giá trị tài sản sẽ giảm trong vòng hai năm tới.
Việc thường xuyên tìm hiểu thông tin từ Sở Xây dựng sẽ cho chúng ta biết đã đến lúc cần bán tài sản. Chúng ta phải giữ tài sản đến cùng nếu đã có kế hoạch giữ tài sản tại thị trường đó trong dài hạn. Không phải như vậy. Chúng ta có thể thu bốn triệu đô-la lợi nhuận chừng nào có khả năng.
Đừng nên “húp canh cả cặn”
Đây là lời khuyên hữu ích, bất kể bạn có chiến lược rút ra như thế nào.
Nếu bạn là nhà đầu tư mua với mục đích để sửa chữa rồi bán đi, bạn sẽ bán lại nhanh hơn nếu thương vụ của bạn có mức giá hấp dẫn.
Nếu sau một giá cả tăng dần, bạn bán tài sản, đó là lúc bạn nên để người mua tài sản của bạn sau này còn kiếm được ít nhiều lợi nhuận. Bạn nên bán vào lúc thị trường đang mạnh, và đừng đợi đến khi thị trường chậm lại rồi mới bán.
Hãy nhớ rằng người mua cũng đang theo dõi thị trường. Nếu họ thấy thị trường tại thời điểm bạn bán đang mạnh, giao dịch sẽ dễ dàng. Nếu cả bạn và họ đều thấy có dấu hiệu xấu, bạn sẽ phải giảm giá thương vụ để bán được.
Đây là cách xem xét bán rất dễ dàng: Bán khi bạn bè và người thân của bạn bảo là bạn bị điên.
“Dave, thị trường đang rất mạnh!”
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
“Dave, từ nhiều năm nay, chúng ta thấy toàn tin tốt – sao anh lại có thể nghĩ đến việc bán nó đi?”
“Dave, nếu anh đợi thêm sáu tháng nữa, anh sẽ kiếm thêm hàng triệu đô lợi nhuận.”
Họ không hiểu là khi tôi đã muốn rút tiền trong thị trường đang rất mạnh này, và đầu tư vào thị trường khác, thời gian một tuần chờ đợi cũng là quá lâu. Họ sẽ tiếp tục bảo tôi điên, vì tôi sẽ đầu tư vào nơi yếu kém.
Đừng nhìn lại. Đừng tự dự đoán thêm lần nữa bằng cách nghĩ rằng “Giá như tôi biết đợi đến tháng tư, thì tôi đã bán được lúc thị trường lên tới đỉnh”.
Nếu bạn nghĩ cần bán vào đúng lúc thị trường đạt đỉnh, thì bạn nên tự đánh vào mình. Như thế là bạn không hề xem xét các nguyên tắc cơ bản của thị trường đó, và vì bạn đợi quá lâu, bạn sẽ có nguy cơ phải bán với giá không tốt. Nếu tài chính của người mua có trục trặc gì, hoặc với vấn đề xem xét môi trường, bạn sẽ gặp trở ngại.
Đồng thời,bạn nên nhớ rằng, khi thị trường chuyển hướng, tình trạng đó có thể xảy ra rất nhanh. Hầu hết các nhà đầu tư đều thích cư xử như những chú cừu. Họ chuyển dịch theo bầy đàn, mà không biết rõ mình đang làm gì, cảm thấy dễ chịu vì những chú cừu khác cũng không hiểu rõ. Không ai có thể chỉ trích riêng họ.
Khi “bầy đàn” trên gặp vấn đề, bạn nên cẩn thận! Mọi người sẽ bỏ chạy tán loạn. Bỗng nhiên, những người bán đang chờ thị trường lên tới đỉnh giờ bị hoảng sợ, và bán tháo tài sản trên thị trường.
Ồ không! Mỗi người trong số họ sẽ phải cạnh tranh với hàng đống thương vụ không biết từ đâu mọc ra. Hiện tượng giảm giá bắt đầu. Giới báo chí vào cuộc. Các bài báo đưa ra tin tiêu cực: Tài sản giờ bán chậm hơn, những tài sản khác đang trong quá trình xây dựng sẽ khiến tình hình tệ hơn khi chúng hoàn thành, giá giảm, v.v…
Bạn sẽ ngắm cảnh này qua gương chiếu hậu, với nụ cười kín đáo, và hàng đống tiền ở ghế sau. Bạn đã bỏ xa cảnh bán đổ bán tháo đằng sau.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
CÁCH THỨC CHUẨN BỊ TÀI SẢN SẴN SÀNG ĐỂ BÁN
Bất kể bạn có tài sản loại gì (văn phòng, dành cho nhiều gia đình, bán lẻ, kho hàng, hạng A, B, C hay D), để thu được lợi nhuận tối đa, bạn cần chuẩn bị trước khi bán.
Trước hết, hãy xem xét tài sản có tình trạng vật chất trông ra sao. Hãy xem xét các yếu tố bên ngoài. Liệu có thể tân trang qua bằng hoa tươi, các bụi cây, trồng lại cỏ không? Trước khi trở thành nhà đầu tư giàu có tôi là một nhà tư vấn chỉnh trang tài sản. Tôi đã liên tục bị ngạc nhiên vì những người bán tài sản không chịu dành vài đô-la để sửa sang lại tài sản, giúp tài sản trông trị giá thêm hàng triệu đô-la.
Tài sản có cần làm mới lại không? Hãy xem các chi tiết bên ngoài tòa nhà, xem lớp sơn ngoài, các vết nứt, lỗ hổng, v.v… Kiểm tra hòm thư và chỗ đỗ xe. Đi xem tài sản cùng với một nhà môi giới, hoặc ai đó không buộc phải nói “mọi thứ đều ổn”. Hãy lên danh sách các vấn đề sửa chữa. Bạn nên đặt mình vào vị trí người muốn mua, họ sẽ không chỉ đi dạo, mà họ sẽ muốn giảm giá tài sản cho từng chi tiết lỗi đó.
Giờ hãy đi đến những khu vực chung, như phòng chờ, hành lang. Ánh sáng của những chỗ đó có tốt không? Khu vực đó có gọn gàng và sạch sẽ không? Phòng dịch vụ tiện ích và khu vực bán hàng tự động thế nào? Phòng đặt nồi hơi có sạch không? Nồi hơi có sạch không? Bạn nên nhớ rằng, nếu nồi hơi đang sử dụng bị bẩn, người bán sẽ kết luận là có thể nó bị trục trặc. Họ sẽ nghĩ thế với những thiết bị cấu trúc và cơ học. Hãy làm sạch, và sơn mới nếu cần. Sơn sẽ mang lại hiệu quả đầu tư cao hơn bất cứ loại cải tạo nào. Hãy khiến khu vực này trông như được điều hành bởi kỷ luật quân đội.
Tất nhiên bạn cũng nên xác định nhu cầu sửa chữa và nâng cấp của từng căn hộ. Hãy thực hiện hết các yêu cầu công việc trong danh sách, và tích cực xem xét những yếu tố giúp tăng giá trị với chi phí hợp lý.
CÁCH THỨC CHUẨN BỊ SẴN SÀNG SỐ LIỆU TÀI CHÍNH ĐỂ BÁN TÀI SẢN
Điều đầu tiên bạn cần làm khi quyết định bán là tạo ra thu nhập thuần từ hoạt động mục tiêu. Bạn cần xác định được mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh cần đạt được để bán được tài sản với giá bạn mong muốn.
Mức này có thể được xác định bằng cách xem xét các hoạt động bán tài sản giống loại của bạn ở khu vực đó. Nếu bạn không biết, hãy hỏi mạng lưới nhà môi giới về tỷ lệ vốn hóa với những tài sản như của bạn. Hãy nhớ bạn có thể lấy thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh chia cho giá trị vốn hóa thị trường để xác định giá bán.
Nếu những tài sản khác giống như tài sản của bạn được bán với mức giá trị vốn hóa từ 8-9, thì bạn cũng có thể áp dụng mức đó cho tài sản của bạn. Hãy chuẩn bị tài sản để bán được với mức giá cao nhất, nhưng bạn cũng nên thực tế một chút. Ban đầu bạn có thể đặt giá cao, nhưng nhớ giảm giá nếu không có ai muốn mua với giá cao hơn giá thị trường bạn đặt trên.
Quay trở lại vấn đề thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh: Xác định mức giá bạn muốn bán, và tính mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh bạn cần để đạt mức giá bán đó. Để đạt được mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh mục tiêu, bạn hãy tăng doanh thu hoặc giảm chi phí.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Nếu muốn tăng doanh thu, bạn có thể tăng giá thuê khi hợp đồng thuê hết hạn. Nếu hiện bạn đang chịu chi phí dịch vụ tiện ích, bạn có thể chuyển chi phí đó sang cho người thuê. Hãy nhớ rằng bạn sẽ vẫn phải trả cho những hợp đồng thuê hiện đang có hiệu lực. Và nếu làm vậy, có thể khả năng cạnh tranh của bạn trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng, tùy vào cách áp dụng của các tòa nhà khác giống của bạn.
Theo kinh nghiệm của tôi, nếu bạn gửi thư cho khách thuê nói bạn sẽ tính giá dịch vụ tiện ích, khoảng 40% sẽ sẵn lòng trả. Điều này sẽ giúp tăng thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh của bạn và giá trị tài sản.
Hãy xem xét khoản thu tiền thuê. Thắt chặt lại hệ thống nếu bạn không đạt được mức gần 100% thu tiền thuê trong tháng. Nếu các khoản thu thanh toán chậm thì sao? Nếu hiện bạn không tính phí trả chậm, thì giờ bạn có thể bắt đầu áp dụng.
Lẽ ra bạn cần xem xét những cơ hội doanh thu trên từ lâu rồi, nhưng dù sao muộn còn hơn không.
Tiếp theo, tập trung làm giảm chi phí. Bắt đầu đánh giá các chi phí. Nếu đó là chi phí cần thiết, liệu có thể hoãn lại tới thời điểm sau khi bán tài sản mà không có gì ảnh hưởng không?
Còn hợp đồng với nhà cung cấp thì sao? Đây chính là thời điểm phù hợp để đấu thầu lại, và xem liệu có thể giảm giá được không. Nếu giảm được mỗi đô-la, bạn sẽ thêm từng ấy đô-la vào dòng tiền và rất nhiều đô-la cho giá trị của tài sản.
Hãy xem xét các dịch vụ tiện ích dưới một góc độ khác: Chi phí cho chúng có giữ nguyên hay tăng từ từ? Nếu là tăng từ từ, hãy tìm hiểu tại sao. Rỏ rỉ nước thường là nguyên nhân phổ biến. Nếu có những khu vực cỏ mọc xanh hơn bình thường, có thể đường ống bị nứt. Hãy tiếp tục xem xét cho đến khi bạn tìm ra câu trả lời cho việc chi phí tăng. Nếu việc sửa chữa đường ống rò, hoặc toilet nhà vệ sinh giúp bạn tiết kiệm được 30% chi phí tiền nước, đó là con số rất lớn.
Khi bạn thấy có chi phí, hãy xem xét liệu có thể giảm xuống thấp hơn mức quy định không. Hay nói cách khác, bạn có thể chuyển chúng thành chi phí vốn.
Các chi phí hoạt động có ích khi bạn đang sở hữu tài sản, vì những chi phí thường xuyên này sẽ giúp bạn làm giảm thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh và thu nhập chịu thuế. Còn chi phí vốn lại được khấu hao theo vòng đời tài sản, và không giúp giảm thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh.
Mỗi khi có chi phí phát sinh, bạn sẽ có quyết định: Đó là chi phí hoạt động hay chi phí vốn? Thời điểm hiện tại trong chu trình sở hữu của bạn sẽ xác định câu trả lời cho câu hỏi này.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Nếu bạn vẫn còn sở hữu tài sản thêm một vài năm nữa, hãy xác định theo chi phí hoạt động càng nhiều càng tốt, để giảm thuế. Nếu bạn sắp bán, hãy cố gắng xác định chúng thành chi phí vốn nhằm giữ mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh cao, nhờ vậy, bạn có giá bán tài sản cao hơn.
Kế toán của bạn đóng vai trò quan trọng cho những quyết định này. Cục thuế liên bang có các quy định chặt chẽ về cách phân loại chi phí. Kế toán của bạn sẽ giúp bạn xử lý vấn đề thuế tốt nhất nhưng vẫn có cơ sở kê khai nhất định.
Hãy là người có suy nghĩ đi trước. Bạn nên tham gia vào khi thị trường bất động sản địa phương, và hãy nghĩ trước nhiều tháng, năm, hãy đưa ra mốc thời gian bạn dự định sẽ lại bán ra thị trường.
Quyết định bán của bạn tốt nhất nên có từ một năm trước khi bạn chính thức thông báo bán. Không chỉ vì điều đó giúp bạn có được các điều chỉnh cần thiết, mà vì chúng sẽ được phản ánh trong báo cáo lỗ lãi cung cấp cho người mua và tổ chức cho vay tài chính.
BÍ QUYẾT CHUẨN BỊ THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẬT HẤP DẪN
Bạn muốn có lời khuyên từ người trong cuộc? Hãy chuẩn bị cho việc bán tài sản ngay từ khi bạn bắt đầu mua nó. Thành lập một hệ thống tài liệu để kiểm soát thu nhập, chi phí, hợp đồng dịch vụ, sửa chữa, và các khoản mục khác bạn đã xem xét trong quá trình tìm hiểu đầu tư. Bạn muốn biết các thông tin đó và có thể phải chờ người bán thu thập. Giờ bạn có thể chuyển toàn bộ thông tin ‒ được thu thập một cách chuyên nghiệp ‒ cho người mua, và khiến ông ta hài lòng.
Điều này không chỉ giúp gây ấn tượng mà còn giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian. Thay vì dành nhiều ngày để tái hiện lại các hoạt động đã diễn ra, bạn đã có mọi thông tin trong tay.
Danh tiếng của bạn với các nhà môi giới đã tăng lên, và bạn sẽ đến tới bàn kết thúc thương vụ nhanh hơn.
BẠN CÓ CẦN MỘT NHÀ MÔI GIỚI KHÔNG?
Câu trả lời của tôi là một từ có thể khá chắc chắn.
Với những trang web về tài sản thương mại, chủ sở hữu hoàn toàn có thể trực tiếp bán tài sản của họ. Người ta sẽ gọi cho bạn, và bạn sẽ tiết kiệm được khoản hoa hồng.
Trước khi bạn kết luận sẽ theo cách bán này, tôi muốn hỏi bạn những câu dưới đây:
Bạn có thời gian tự bán không? Có thể bạn có. Nếu vậy, tại sao bạn không dành thời gian đó để nghiên cứu các thị trường tiềm năng, và xây dựng hệ thống thông tin ở đó?
Bạn có đủ kinh nghiệm để tự bán tài sản không? Bạn có biết mình cần những thông tin gì về người mua, và những việc họ cần thực hiện để đảm bảo một giao dịch tốt?
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Những người bán thiếu kinh nghiệm thường tách tài sản ra khỏi thị trường, để hợp tác với người mua. Họ tham gia khá sâu vào quá trình chỉ để chứng kiến thương vụ bị thất bại vì người mua trả giá cao nhất không thể có nguồn tài chính.
Khi bạn bán qua nhà môi giới, người đó có một danh sách nhiều người mua mà nhà môi giới có thể liên hệ để giới thiệu tài sản của bạn. Anh ta đã biết những người mua tiềm năng nhất. Nếu bạn muốn bán nhanh, nhà môi giới sẽ liên hệ những người tiềm năng đó, và giúp giảm gánh nặng cho bạn rất nhiều.
Nếu vì lý do nào đó, những người mua tiềm năng nhất không mua, nhà môi giới vẫn còn có một mạng lưới rộng để rao bán tài sản cho bạn. Nhà môi giới có thể đánh giá nhanh những khách mua tiềm năng giúp bạn.
Bạn muốn có một lý do nữa để sử dụng nhà môi giới? Những nhà môi giới giỏi đã trải qua quá trình kết thúc thương vụ vô số lần. Họ biết cách phá bỏ rào cản trước khi họ trở thành người phá vỡ thương vụ. Kịch bản xấu nhất là họ biết khi nào thương vụ không thể thành công, và bạn có thể đưa tài sản quay trở lại thị trường nhanh chóng.
Nếu bạn mua tài sản thông qua nhà môi giới, bạn muốn hợp tác thêm với người này, thì bạn nên hợp tác rao bán với họ. Họ sẽ hy vọng được rao bán. Nếu để họ làm thế, trong danh sách liên hệ của họ, bạn sẽ ở vị trí được ưu tiên hơn. Nếu không, thì bạn sẽ trượt xuống vị trí thấp hơn.
Việc tiết kiệm tiền hoa hồng có khiến bạn mất đi các cơ hội quan trọng? Nhà môi giới kiếm tiền nhờ mua và bán tài sản cho nhà đầu tư. Nếu bạn muốn tiết kiệm tiền môi giới, bạn sẽ tiết kiệm được vài đô-la, nhưng sẽ mất thêm rất nhiều đồng đô-la.
Nhà môi giới sẽ không giới thiệu cho bạn dòng tiền cũng như những thương vụ hấp dẫn. Thay vào đó, cô ấy họ sẽ giới thiệu cho tôi, vì tôi đủ thông minh để chăm chút mối quan hệ với nhà môi giới, ngược lại họ cũng quan tâm đến tôi. Mối quan hệ chính là tiền, và nó có thể trị giá hàng triệu đô-la theo trong tương lai, nếu bạn chăm chút nó.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
LỰA CHỌN NHÀ MÔI GIỚI
Giả sử có chuyện gì đó xảy ra với nhà môi giới đã giúp bạn mua tài sản. Có thể bạn chưa bao giờ có một nhà môi giới, vì bạn mua trực tiếp từ người bán. Có thể nhà môi giới đã nghỉ hưu, hoặc không còn theo nghề. Nếu bạn ở trong trường hợp đó, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để tìm một nhà môi giới phù hợp giúp bạn bán thương vụ.
Lựa chọn đầu tiên của bạn giờ sẽ là những nhà môi giới bạn đã từng liên hệ tại thị trường đó. Có thể là nhà môi giới đã giới thiệu các thương vụ cho bạn khi bạn đang sở hữu tài sản đầu tiên. Anh ấy đã nghĩ đến bạn, và giờ bạn trả ơn.
Khi bạn cho họ quyền rao bán tài sản trước đó bạn không mua thông qua họ, vị thế của bạn trong danh sách những khách hàng tốt nhất của họ sẽ tăng lên. Bạn sẽ được họ giới thiệu các thương vụ thậm chí còn hay hơn.
Nếu không có nhà môi giới nào như trên, bạn sẽ chọn một nhà môi giới bạn muốn hợp tác. Khi gia nhập một thị trường, tôi thường tìm kiếm hai kiểu nhà môi giới: nhà môi giới uy tín, người thực hiện phần lớn các thương vụ tại thị trường đó, và nhà môi giới đang lên. Có một cách để thu hút nhà môi giới uy tín là nhờ họ rao bán thương vụ cho bạn. Như vậy, bạn sẽ trở thành khách hàng tức thời, giúp mang lại nguồn doanh thu tức thì.
Khi bán thương vụ thông qua nhà môi giới đang lên, bạn sẽ nhanh chóng được xem là một người bán trên thị trường, và trở thành một khách hàng quan trọng. Họ đang đói và bạn mang lại rất nhiều bữa tiệc cho họ. Họ sẽ biết ơn bạn, và trả ơn bằng những thương vụ hấp dẫn họ biết.
Có thể bạn đang bán tài sản ở thị trường bạn không muốn tham gia nữa. Trong trường hợp này, bạn có thể nghĩ tới việc bán qua các công ty quốc gia lớn.
Các công ty lớn có cơ sở dữ liệu khách mua tiềm năng lớn, và rất nhiều kết nối marketing. Nhà môi giới địa phương sẽ biết phần lớn những nhà đầu tư địa phương.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Bạn sẽ phải phỏng vấn một vài đối tượng để xác định điểm mạnh, điểm yếu của họ. Mục tiêu thứ nhất là thiết lập mức giá cho tài sản của bạn mà họ nghĩ là có thể bán được. So sánh với giá bạn đã xác định trước đó, dựa vào mức thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh mục tiêu, và giá trị vốn hóa thị trường cho những thương vụ giống thương vụ của bạn.
Bạn đã biết mức giá cao nhất và mức giá vừa phải mình muốn. Hãy thận trọng với những nhà môi giới nói rằng anh ta có thể giúp bạn bán với giá cao hơn mức giá cao nhất của bạn. Một số người có tính ba hoa. Họ cho bạn mức giá quá cao, khiến bạn hăng hái, rồi đòi giảm giá khi rao bán không có người mua và đổ lỗi cho thị trường.
Tìm nhà môi giới có cùng mức giá bạn kỳ vọng. Người đó có thể nói rằng bạn có khả năng bán giá cao hơn, nhưng còn phụ thuộc vào việc có gặp được đúng khách, đúng lúc không. Đó là lời nhận định thực tế, một dấu hiệu tốt.
Đồng thời, cũng cần cẩn thận với nhà môi giới cố giảm giá tài sản của bạn. Anh ta có thể lấy mức giá thấp nhất trong dao động giá của bạn, thuyết phục bạn cho anh ta rao bán ở mức đó. Người này đang muốn nhanh chóng kiếm hoa hồng. Anh ta biết mình sẽ không phải tốn nhiều chi phí rao bán, vì nó sẽ nhanh chóng bán được. Anh ta chẳng giúp gì cho bạn.
Nếu bạn có hai hoặc ba nhà môi giới vượt qua được sát hạch và lọt vào vòng cuối, hãy chọn dựa trên chiến lược marketing tốt nhất. Hẹn gặp nhà môi giới, yêu cầu anh ta thử bán tài sản của bạn cho chính bạn. Như vậy, bạn sẽ biết được anh ta sẽ thuyết phục người mua thế nào.
Nhà môi giới cần có một tập quảng cáo tài sản nhiều trang và nhiều màu, nêu những thông tin số liệu về tài sản. Nếu nhà môi giới không muốn chuẩn bị tập quảng cáo vì anh ta không chắc mình có được quyền rao bán không, thì đó không phải là người phù hợp. Hãy tìm những nhà môi giới rất muốn làm, sẵn sàng làm thêm việc.
Một câu hỏi nữa bạn nên hỏi về chiến dịch marketing của họ đó là: Danh sách khách mua của họ lớn đến mức nào; danh sách khách hàng của công ty
– không phải là danh sách của cá nhân họ ‒ lớn mức nào; những trang web họ sẽ đăng tài sản của bạn; và họ có định đăng trên những phương tiện chính không. Bạn biết đấy, chiến lược marketing tốt là chiến lược đa chiều.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Bạn nên trả mức hoa hồng bao nhiêu?
Mức hoa hồng phụ thuộc vào khả năng đàm phán của bạn. Nhìn chung, giá bán tài sản càng cao thì % hoa hồng càng thấp.
Mức hoa hồng có thể lên tới 8% giá mua tài sản. Mức phổ biến là 6%. Nếu giá vượt quá ngưỡng một triệu
đô-la, mức hoa hồng giảm dần. Lên tới mức năm triệu đô-la, hoa hồng lại giảm thêm. Tương tự như vậy với tài sản trị giá 10 và 20 triệu đô-la. Nếu bạn bán được tài sản ở mức từ 10-20 triệu đô-la chẳng phải là quá tuyệt vời hay sao! Tất cả những gì tôi trình bày trong cuốn sách này là nhằm giúp bạn đạt được mức đó.
Tôi đã từng gặp trường hợp hoa hồng ở mức 1%, nhưng trường hợp này là đặc biệt. Kể cả với những thương vụ trị giá nhiều triệu đô-la, mức hoa hồng thấp nhất cũng chỉ khoảng 2%.
Lời khuyên của người trong cuộc
Nếu nhà môi giới giới thiệu bạn mua được một thương vụ, và giờ bạn muốn bán lại, đừng cố gắng đàm phán một mức hoa hồng dưới mức thị trường với họ. Nếu thế, họ sẽ không giới thiệu thêm thương vụ cho bạn nữa. Tại sao họ phải làm thế nếu họ thấy có những nhà đầu tư như tôi sẵn lòng trả họ mức hoa hồng theo giá thị trường? Hãy tập trung vào mối quan hệ quan trọng với nhà môi giới.
Tôi chỉ muốn nói rằng bạn không nên tiết kiệm. Đôi khi nhà môi giới trở nên tham lam: Ai đó nói rằng họ muốn mức 6% trong khi bạn đề nghị mức 4%.
Họ lý giải: “4% là quá thấp, không ai trong thành phố này muốn đồng môi giới cho thương vụ để ăn chia mức hoa hồng 4%”.
Nói như vậy, nghĩa là nhà môi giới cho bạn biết anh ta không tin tự mình có thể bán được tài sản. Anh ta phải dựa vào đối thủ cạnh tranh để tìm người mua. Bạn sẽ không muốn thuê người như vậy.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
HỢP ĐỒNG RAO BÁN
Bạn đã chọn được nhà môi giới, đã đến lúc ký hợp đồng rao bán. Tài liệu này cho biết thời gian hiệu lực của hợp đồng, loại hình đại lý, nhiệm vụ của nhà môi giới rao bán, và mức hoa hồng rao bán.
Thời hạn
Thời hạn thông thường của hợp đồng rao bán là 180 ngày. Một vài nhà môi giới sẽ thuyết phục bạn ký cho một năm. Đừng làm vậy. Nếu bạn làm thế, bạn tự đặt mình vào vị thế yếu kém. Nếu nhà môi giới không hiệu quả, bạn sẽ phải trông chờ họ chấp nhận từ bỏ việc rao bán và để bạn tìm ai đó khác thực hiện cho bạn.
Đôi khi, chúng ta có thể có hợp đồng có thời hạn 90 ngày, nhưng trường hợp này ít. Nếu bạn có thời hạn như vậy, chắc chắn nhà môi giới sẽ rất nỗ lực bán tài sản của bạn trong thời gian quá ngắn.
Một số người cho rằng thời hạn 90 ngày quá ngắn, nhà môi giới sẽ không có đủ thời gian để tiếp thị tài sản một cách hiệu quả. Nhà môi giới không sẵn lòng tiêu quá nhiều tiền vào việc marketing chỉ để hợp đồng hết hạn trong khi mọi việc đều ổn. Thời hạn ngắn hơn chưa chắc đã là tốt hơn.
Loại hình đại lý
Hợp đồng môi giới đề cập đến khái niệm đại lý. Khái niệm này cho thấy nhà môi giới sẽ đại diện cho bên nào. Có ba loại đại lý: Đại diện cho bên bán, đại diện cho bên mua và cho cả hai bên.
Là đại diện cho bên mua nghĩa là nhà môi giới sẽ làm việc vì lợi ích của người mua. Nếu người mua tiết lộ cho nhà môi giới thông tin tuyệt mật về thương vụ, anh ta sẽ không nói với bạn.
Khi bạn mua tài sản, một số nhà môi giới sẽ yêu cầu bạn ký hợp đồng đại lý độc quyền cho người mua. Ký hợp đồng này, bạn sẽ đồng ý cho nhà môi giới đại diện cho bạn trong mọi giao dịch tại một nơi nào đó. Đừng ký hợp đồng này. Kể cả khi họ nói rằng họ chỉ làm cho bạn nếu bạn ký hợp đồng đại lý độc quyền, bạn cũng đừng ký. Hãy tìm nhà môi giới khác.
Hợp đồng đó sẽ không cho phép bạn hợp tác với các nhà môi giới rao bán. Bạn cần tự do để hợp tác với mọi nhà môi giới trên thị trường vào bất kỳ lúc nào.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Loại hợp đồng phổ biến nhất nhà môi giới ký với bạn là hợp đồng làm đại lý cho người bán. Trong đó, nhà môi giới chỉ đại diện cho bạn. Mọi thứ họ biết về bạn và tài sản được giữ bí mật hoàn toàn, trừ những vấn đề họ được phép tiết lộ, chẳng hạn như chất thải nguy hại. Trong quá trình đàm phán, nếu nhà môi giới của bạn nói với người mua rằng theo anh ta, có thể bạn sẽ chấp nhận đề nghị với một mức giá nhất định, anh ta đã vi phạm hợp đồng đại lý. Cuối cùng, là hợp đồng làm đại lý cho cả hai bên. Trường hợp này xảy ra khi nhà môi giới đã ký hợp đồng làm đại lý cho người bán với bạn, và lẽ ra anh ta chỉ đại diện cho bạn. Nhưng anh ta lại giới thiệu người mua cho bạn. Anh ta ở tình thế khó xử: Anh ta chỉ được đại diện cho bạn, nhưng lại cũng muốn làm hài lòng người mua. Anh ta có thể thỏa thuận với bạn để sửa đổi hợp đồng thành hợp đồng đại lý cho cả hai bên. Như thế anh ta sẽ công bằng với cả bên mua và bên bán.
Một số người bán đồng ý và một số sẽ không đồng ý. Theo quan điểm của tôi, việc đồng ý với hợp đồng làm đại lý cho cả hai bên là hợp lý, vì nếu vậy, bạn sẽ còn hợp tác với nhà môi giới giỏi và trung thực này lâu dài.
Nhiệm vụ
Điều khoản về nhiệm vụ trong hợp đồng rao bán nói rằng nhà môi giới sẽ làm mọi việc trong khả năng cho phép để giới thiệu người mua có đủ khả năng, sẵn sàng và mong muốn mua tài sản. Nếu vì lý do nào đó người bán thấy người đại lý không thực hiện nhiệm vụ theo thỏa thuận, họ có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.
Sẽ có thêm một điều khoản trong hợp đồng quy định rằng nếu người bán được nhà môi giới giới thiệu người mua, người này mua tài sản trong vòng sáu tháng kể từ khi kết thúc hợp đồng rao bán, người bán đồng ý trả hoa hồng cho nhà môi giới. Đây là điều khoản công bằng, giúp bảo vệ nhà môi giới khỏi việc bị người bán chấm dứt hợp đồng rao bán rồi bán cho người mua mà nhà môi giới đã giới thiệu.
Tôi đã gặp ba trường hợp như thế này trong sự nghiệp môi giới của mình. Tôi giới thiệu người mua đến với người bán. Sau đó họ liên lạc trực tiếp với nhau, người bán quyết định kết thúc hợp đồng rao bán với tôi. Họ làm vậy để người bán không phải trả tiền hoa hồng cho công ty của tôi, và người mua sẽ mua được giá thấp hơn. Tôi sẽ chẳng thu được gì dù đã giới thiệu họ với nhau.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Vì hầu hết các bang đều công bố tên tuổi người mua và người bán của mỗi giao dịch bất động sản, nhà môi giới sẽ dễ dàng nhận thấy nếu sau vài tháng tài sản đổi chủ, chủ mới là người mà nhà môi giới đã giới thiệu. Với ba trường hợp trên, tôi đã kiện người bán bồi hoàn khoản hoa hồng, và tôi đã thắng.
Hoa hồng
Tất nhiên trong hợp đồng rao bán sẽ quy định mức hoa hồng. Người bán đồng ý trả số % giá bán nếu và khi việc bán tài sản hoàn tất trong thời gian rao bán.
CÁC LOẠI RAO BÁN
Cũng như các loại đại lý, ta có ba loại rao bán mà bạn có thể ký với công ty môi giới.
Rao bán mở. Thỏa thuận này cho phép nhà môi giới và bất cứ ai bán tài sản và thu khoản hoa hồng. Tránh loại rao bán này. Nghe có vẻ tốt vì mọi người đều làm việc cho bạn, nhưng trên thực tế lại chẳng có ai. Mọi người sẽ không chi tiền để quảng cáo cho tài sản của bạn hoặc xây dựng chiến dịch Vì công sức của họ dễ dàng bị lãng phí nếu ai đó bỗng dưng xuất hiện và giới thiệu cho bạn một người mua tốt.
Với cách rao bán mở, sẽ chỉ có một người duy nhất nỗ lực marketing đó là bạn. Nếu bạn thấy mình có khả năng tự tiếp thị tài sản thì cứ làm. Hãy nhớ lời khuyên của tôi về việc tiết kiệm vài đồng cho tiền hoa hồng sẽ khiến bạn bỏ lỡ các cơ hội quan hệ có giá trị hơn nhiều.
Đại lý rao bán độc quyền. Thỏa thuận quy định thực thể duy nhất được phép bán tài sản là công ty môi giới, và bên bán sẽ không phải trả hoa hồng cho bất cứ bên đồng môi giới nào. Đừng ký bản hợp đồng này, dù nhà môi giới có cố thuyết phục bạn đồng ý. Nếu bạn đồng ý, bạn đã xóa bỏ rất nhiều người
Không một công ty hay nhà môi giới nào ngoài người bạn ký thỏa thuận sẽ giới thiệu người mua cho bạn. Tôi sẽ nói cụ thể hơn: Những người khác có thể giới thiệu người mua cho bạn nhưng họ sẽ không được trả tiền; như thế thì chẳng có gì khác câu trên.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Rao bán độc quyền. Đây là loại thỏa thuận bạn nên ký. Theo đó, công ty môi giới sẽ có độc quyền tiếp thị và bán tài sản, và sẽ được hoa hồng nếu việc mua bán thành công. Nếu có cơ hội đồng môi giới, những người khác sẽ vẫn được hoa hồng. Tài sản của bạn sẽ được tiếp thị hiệu quả. Sẽ rất nhiều người để mắt đến tài sản của bạn, và bạn có khả năng cao nhất để bán được mức giá bạn muốn.
CÁCH THỨC TÌM HIỂU NGƯỜI MUA
Bạn đã lựa chọn nhà môi giới tốt nhất một cách có phương pháp. Giờ đây, bạn nhận được các đề nghị và cần chọn người mua tốt nhất. Bước đầu tiên là tìm hiểu người mua.
Câu hỏi quan trọng nhất cần hỏi là, “Đó có phải là người mua thành công đã được kiểm chứng?” Câu hỏi cụ thể hơn: “Anh ta đã mua được bao nhiêu thương vụ có cùng quy mô trước đây?” Từ đó bạn sẽ có thông tin về kinh nghiệm và khả năng người đó mua thành công thương vụ của bạn.
Tiếp theo bạn cần xác định nguồn tài chính người mua sử dụng cho khoản trả trước. Bạn nên yêu cầu chứng nhận nguồn tài chính. Nghĩa là người bán cung cấp cho bạn thư của bên cho họ vay, nói rằng khoản trả trước đã có sẵn. Bạn sẽ không muốn gặp trường hợp khi đưa thương vụ ra khỏi thị trường, tiến đến quá trình kết thúc thương vụ, và nhận thấy người mua không thể đáp ứng vấn đề tài chính.
Một số nhà đầu tư rất sáng tạo: Tôi biết có người thường đi đến quá trình kết thúc thương vụ, anh ta nói với người bán mình không có đủ tiền để kết thúc. Rồi anh ta đưa gợi ý người bán ‒ hoặc hỗ trợ anh ta một khoản thế chấp thứ hai để có đủ tiền ‒ hoặc anh ta sẽ từ bỏ thương vụ.
Đây là thủ đoạn tâm lý của người mua, vì anh ta biết vào thời điểm kết thúc thương vụ, bên bán đã phải tiêu tiền rồi. Người bán đã có kế hoạch mua một ngôi nhà thứ hai, xe ôtô mới hoặc một tài sản khác. Khi đó, người bán sẽ dễ bị tác động tâm lý. Người mua biết rõ điều đó.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Trong hầu hết các trường hợp, anh ta có được lần thế chấp thứ hai. Chắc chắn người bán không hài lòng, nhưng người bán sẽ còn buồn hơn nếu cả thương vụ và giấc mơ của họ bị tan vỡ. Có một lần, bên bán nói với người mua là họ không thể giúp anh ta về vấn đề thiếu tiền, thương vụ dừng lại. Ngay lập tức người mua đã gọi điện và thật kỳ diệu, anh ta có ngay đủ tiền.
Bạn cần thận trọng với những nhà đầu tư kiểu thế này. Họ không có liêm sỉ. Hãy yêu cầu họ cung cấp tài liệu chứng nhận nguồn tài chính.
Bạn cũng nên yêu cầu tài liệu về tình hình tài chính của người mua. Bạn không thể có được các bản kê khai thuế, nhưng sẽ hợp lý nếu yêu cầu họ cung cấp thư từ bên cho vay xác nhận họ có đủ tài chính để mua thương vụ. Đảm bảo bạn có khoản đặt cọc đủ lớn để người mua phải tiếp tục thương vụ. Thường thì rất nhiều người mua muốn đặt cọc càng ít càng tốt, một số thậm chí còn gợi ý thẳng là chỉ vài đô-la là đủ. Bạn chỉ cần cười và gợi ý rằng chỉ vài % giá mua là đủ ‒ ví dụ 1-3%. Thương vụ càng lớn thì % càng thấp.
Nếu thông minh, bạn hãy yêu cầu khoản trả trước trước quá trình tìm hiểu đầu tư, và yêu cầu nộp thêm khi người mua kết thúc quá trình tìm hiểu. Như vậy, tất cả khoản đặt cọc của người mua là không hoàn lại, nói cách khác, nếu không tiếp tục, họ sẽ mất tất cả khoản đó. Đó là cách tốt để gắn anh ta vào thương vụ. Nếu anh ta không muốn bỏ thêm tiền đặt cọc, có thể anh ta không nghiêm túc.
Một vài người mua chấp nhận đặt cọc không hoàn lại ngay từ giai đoạn đưa ra đề nghị. Tôi thích những người như vậy! Điều đó cho thấy họ rất cam kết với thương vụ. BSằng khoản đặt cọc trị giá hàng nghìn đô-la, họ biết rằng họ sẽ không thể lấy lại trừ khi họ mua thương vụ. Sự cam kết gây ấn tượng với tôi.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Tại sao người mua lại chấp nhận? Có thể họ đã thực hiện rất nhiều hoạt động tìm hiểu đầu tư, và thích kết quả thu được. Có thể họ biết đó là một thương vụ cạnh tranh, họ muốn có tài sản, và sẵn sàng chấp nhận rủi ro để có được. Chính vì thế, họ mới chấp nhận đặt cọc không hoàn lại ngay từ đầu, với thông điệp gửi tới người bán họ là người kết thúc thương vụ. Nếu người bán chấp nhận đề nghị, khả năng thành công của thương vụ rất cao.
Google là bạn của bạn
Những điều tốt nhất trong cuộc đời là miễn phí. Áp dụng với các giao dịch bất động sản, bạn sẽ thấy công cụ tìm kiếm thông tin Google là một điều tuyệt vời.
Hãy tìm thông tin người mua của bạn trên Google. Đôi khi bạn sẽ thấy người mua đó thật sự là tiềm năng và có khả năng tín dụng. Trong một số trường hợp khác, bạn sẽ thu được các kết quả rất đáng ngạc nhiên.
Một lần, tôi đang xem xét thương vụ gồm bốn tài sản thương mại, loại đa mục đích ở Louisiana. Tôi đã có gói bất động sản, số liệu tài chính, mức giá tôi đưa ra. Ngay trước khi đàm phán, tôi tìm thông tin về người bán trên Google.
Tôi phát hiện ra người bán không phải là công dân Mỹ, tài sản bị tịch thu thế nợ. Bạn có nghĩ rằng giá đề nghị của tôi nên giảm vì tôi biết người bán có lý do cần bán gấp?
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Tôi tiếp tục đọc và thấy người bán có thêm ba tài sản khác bị tịch thu trong vòng vài năm. Tôi còn thấy có phán quyết của tòa án liên bang trên trang web, nêu rằng anh ta không được xử lý tài sản trong vòng 18 tháng vì anh ta sắp bị đi tù. Thế đấy.
Sau đó, tôi phát hiện ra mưu đồ của người bán: Anh ta đến Mỹ, mua tài sản, bỏ càng ít tiền càng tốt, và ngừng thanh toán mọi khoản. Ý tôi là mọi khoản. Anh ta sẽ thu tiền cho thuê cho đến khi có ai đó mua tài sản.
Một số khách thuê sẽ bỏ đi, một số khác sẽ vẫn ở lại. Trước khi ngân hàng tịch thu tài sản vài tháng sau đó, anh ta tuyên bố phá sản, sau khi đã tuồn được một khoản lớn ra gửi ở ngân hàng nước ngoài.
Một kiểu mô hình kinh doanh. Chỉ cần kiểm tra thông tin trên Google, tôi đã biết những gì mình cần.
Hoặc bạn có thể sử dụng dịch vụ như của trang www.elance.com, thuê chuyên gia nghiên cứu tìm hiểu thông tin về mọi việc trên Iinternet mà chỉ tốn ít tiền. Đó là một sự đảm bảo ít tốn kém.
Khi bạn ở phía bên nào trong giao dịch, bạn cũng nên sử dụng Iinternet để biết thông tin về phía bên kia.
CÁC HOẠT ĐỘNG THEO DÕI TIẾP THEO
Bây giờ, bạn gần hoàn tất việc bán tài sản. Đừng phá hỏng nó bằng cách không thực hiện hoạt động tiếp theo. Nếu bạn đã tìm hiểu về người bán, và anh ta cũng vậy, bạn sẽ tiếp tục với hợp đồng mua bán.
Quá trình tìm hiểu sẽ liên quan đến rất nhiều vấn đề, hoạt động qua lại. Bên cho người mua vay sẽ có riêng danh sách những việc cần làm.
Hãy đảm bảo là mọi thứ không bị đình trệ vì các bên phải chờ nhau. Hãy thường xuyên kiểm tra với luật sư và nhà môi giới, họ sẽ liên hệ với người mua, đối tác.
Luôn chú ý thời hạn kiểm tra, thẩm định, nghiên cứu và vấn đề quyền sở hữu. Biết rõ thời gian yêu cầu thực hiện và thời gian hết hạn. Đừng đợi đến lúc mọi việc quá hạn rồi mới đặt câu hỏi, hãy thường xuyên kiểm tra.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Nếu bạn không theo dõi những vấn đề này, có thể một hoặc nhiều hơn sẽ không được thực hiện. Hãy liên hệ với ngân hàng của bên mua, đảm bảo họ đã yêu cầu và nhận được đầy đủ báo cáo.
Thường xuyên kiểm tra với luật sư của người mua, luật sư kết thúc thương vụ, và luật sư của bạn. Luật sư của người mua hay công ty về quyền sở hữu sẽ hoàn tất hợp đồng sở hữu, hợp đồng mua bán, và việc kiểm tra hợp đồng kết thúc thương vụ. Luật sư của bên cho vay sẽ chuẩn bị hợp đồng hoàn tất vay, ghi chú, và tuyên bố hoàn tất vay. Luật sư của bạn cần chuẩn bị thực hiện mọi việc cần thiết để hoàn tất khoản vay, bao gồm kiểm tra tính chính xác của tuyên bố hoàn tất.
Hãy xác định xem liệu người mua đã có các chính sách bảo hiểm chưa. Xem lại danh sách kiểm tra bạn sử dụng với tư cách người mua khi hoàn tất thương vụ mua tài sản trước đây, giờ người mua lại từ bạn có thể tham khảo danh sách này.
Bạn có thể lập luận rằng người mua là một công ty lớn, họ hoàn toàn có khả năng thực hiện mọi việc mà không cần hỗ trợ. Rồi bạn có thể sẽ rất thoải mái khi thương vụ thất bại, và bạn đến một quán bar nào đó, ngồi nhâm nhi rượu.
KẾT THÚC
Nếu bạn thực hiện theo lời khuyên của tôi, luôn chú ý đến thương vụ cho đến khi hoàn tất, bạn sẽ thấy việc kết thúc thương vụ rất dễ dàng.
Bạn nên trở thành một ngôi sao đang lên trong lĩnh vực bất động sản thương mại tại thị trường đó ‒ đúng như vậy.
Liệu bạn có gặp phải các thách thức trong sự nghiệp, có thể là một hay hai lần thất bại không? Có thể. Nhưng bằng cách áp dụng những hệ thống đã được kiểm chứng, và luôn đầu tư một cách chính trực, bạn sẽ tránh được vô số chông gai mà các đối thủ cạnh tranh gặp phải.
Aristotle Onassis, một trong những người giàu nhất thế giới trong thế kỷ XX, nói: “Kiếm được 100.000 đô-la đầu tiên là khó khăn nhất”. Tin tôi đi, thương vụ đầu tiên của bạn sẽ là thương vụ khó khăn nhất.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Hãy nghĩ đến những gì bạn đạt được sau thương vụ đầu tiên: Bạn có nhóm chuyên gia. Bạn đã xây dựng được danh tiếng là người đã hoàn tất thương vụ trên thị trường. Bạn biết rõ rằng chẳng có phép màu nào giúp thương vụ thành công, mà ta phải theo một lộ trình theo từng bước đã được kiểm chứng.
Bạn sẽ nhận được một số điều khác: Một loạt séc lợi nhuận hàng tháng, và một tấm séc lớn khi thương vụ kết thúc. Bạn sẽ tiếp tục thương vụ thứ hai, rồi nhanh chóng tiếp theo thương vụ thứ ba.
Chúc mừng bạn vì bạn đang thực hiện bước khó nhất, đó là có động lực thúc đẩy để mua và đọc cuốn sách này. Ta có thể dễ dàng tin rằng Donald Trump có thể thực hiện rất nhiều thương vụ, và hãy tin rằng bạn cũng có thể bắt đầu con đường ông ấy đã đi.
Đúng là bạn đang trên con đường tìm kiếm của cải bằng hoạt động đầu tư thương mại. Hãy đảm bảo bạn tiếp tục các bước đi tiến tới đích đến. Đừng gấp cuốn sách này lại khi chưa lấy một mẩu giấy và viết ra một số hành động bạn hứa sẽ thực hiện.
Những hành động này có thể là đọc lại một số chương, và bắt đầu kết nối với Hiệp hội đầu tư bất động sản tại địa phương của bạn. Hãy xác định thị trường hứa hẹn và bắt đầu xây dựng quan hệ với các nhà môi giới.
Chỉ có hai điều giúp bạn nhanh chóng có được của cải từ bất động sản thương mại: Điều thứ nhất là hành động. Nếu không hành động, mọi việc chỉ là một giấc mơ trống rỗng.
Điều thứ hai là nâng cao kiến thức của bản thân. Nếu bạn thiếu kiên nhẫn trong việc học hỏi để trở thành nhà đầu tư bất động sản, hãy tham gia vào các chương trình đào tạo. Ở đó, mọi câu hỏi của bạn sẽ được giải đáp, các khái niệm sẽ được làm rõ, nếu không đó sẽ là những yếu tố cản trở bạn hành động.
===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 11 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====
Bạn cũng sẽ gặp mọi người với kinh nghiệm khác nhau, từ người mới vào nghề cho tới những nhà đầu tư thương mại có kinh nghiệm. Sẽ rất tuyệt vời nếu bạn bỏ qua những người cản trở mình, và đến với những người cùng chia sẽ sẻ quan điểm có thể làm được, khát vọng tự do về tài chính với bạn. Bạn có thể tìm hiểu thông tin về những cơ hội hiện có tại trang www.commercialrealestateinvesting.com.
Chào mừng bạn đến với một trong những câu lạc bộ chuyên biệt nhất ‒ sự tự do và của cải có được từ hoạt động đầu tư bất động sản thương mại.
Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan đến cuốn sách Chinh phục mục tiêu-Bryan Tracy phần 11 đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.
Điện thoại: 0888.605.666 / 0932377138
Website: baohiempetrolimex.com | thegioibaohiem.net
Zalo, Viber: 0932.377.138 / Facebook: Sách nói
-
Momo : 0932.377.138 ( tài trợ cho người viết )
