Trump-Đầu tư bất động sản phần 10

181 Lượt xem

Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

Nội dung bài viết

11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN

Một số thứ không thay đổi khi bạn trở nên giàu có. Ví dụ như thời gian. Khi bạn là người bình thường, cố gắng thoát ra khỏi giờ giấc làm việc hành chính, bạn rất dễ ca thán: “Tôi chẳng có thời gian làm gì ngoài ngủ và làm việc rồi lại ngủ và làm việc”.

Khi bạn giàu có, thời gian của bạn cũng không có gì khác. Đúng là bạn đủ khả năng thuê rất nhiều trợ lý và chuyên gia, nhưng bạn cũng sẽ vẫn ca thán, “Nếu có thêm thời gian, tôi có thể thực hiện thêm rất nhiều thương vụ.” Trước đây, chúng ta đã thảo luận về những công cụ gia tăng tiền ‒ tất cả nguồn tài chính bạn có thể tiếp cận, để bạn có thể thực hiện thêm nhiều thương vụ. Chúng ta cũng đã nói đến những thành viên chính trong nhóm chuyên trách của bạn.

Trong số những thành viên chính của nhóm chuyên trách, một người có khả năng thúc đẩy sự nghiệp kinh doanh bất động sản của bạn hơn bất cứ ai khác: Nhà quản lý tài sản của bạn.

===== Mục lục =====

Lời giới thiệu

  1. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI KHÔNG CHỈ CHO TỶ PHÚ
  2. CÁCH ĐỌC THỊ TRƯỜNG
  3. TRỞ THÀNH NAM CHÂM HÚT THƯƠNG VỤ
  4. CÁCH HIỂU MỘT THƯƠNG VỤ
  5. TIẾP CẬN LỢI NHUẬN
  6. CÁCH THỨC XÁC ĐỊNH SỰ THẬT ĐẰNG SAU MỘT THƯƠNG VỤ CÁCH QUẢN LÝ
  7. CHỈ CHẤP NHẬN NHỮNG RỦI RO THÔNG MINH
  8. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN
  9. ƯỚC GÌ CÓ AI ĐÓ NÓI VỚI TÔI NHỮNG VẤN ĐỀ NÀY
  10. BẠN SẼ KHÔNG BAO GIỜ CÓ THỂ TỰ MÌNH TRỞ NÊN GIÀU CÓ
  11. SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG THỜI GIAN
  12. CÁCH BÁN TÀI SẢN ĐỂ THU ĐƯỢC LỢI NHUẬN TỐI ĐA

===== Hết Mục lục =====

Bạn hãy thử nghĩ xem: Một nhà quản lý hiệu quả sẽ giúp bạn vượt thời gian và không gian. Họ không chỉ thực hiện công việc hàng ngày để duy trì hoạt động hiệu quả của tài sản mà còn giúp quản lý tài sản cách xa bạn đến 2.000 cây số.

Họ thật sự là công cụ gia tăng thời gian và của cải. Họ xứng đáng để chúng ta dành một chương bàn luận trong cuốn sách này.

LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: “TÔI PHẢI ĐÍCH THÂN XEM XÉT MỌI VIỆC ĐANG DIỄN RA NHƯ THẾ NÀO”.

Các phi công cũng có suy nghĩ tương tự về việc họ cần phải đích thân xem xét mọi việc: Họ nắm chặt cần điều khiển, quan sát mọi vật xung quanh qua cửa kính máy bay. Khi quyết định trở thành phi công có khả năng bay dựa vào thiết bị, họ phải trải qua một quá trình khó khăn để học cách giao phó mạng sống cho những thiết bị. Trong cuộc sát hạch, họ phải đội mũ che tầm nhìn qua cửa kính máy bay, và họ chỉ nhìn thấy mỗi thiết bị.

Khi đào tạo phi công thuộc Không Lực Mỹ, người ta cho họ nghe đoạn băng ghi âm tiếng phi công trong buồng lái, mặc dù thiết bị và đài kiểm soát khẳng định máy bay đang giữ thăng bằng, nhưng phi công đó lại khăng khăng rằng máy bay đang lên cao. Anh ta đã tính độ dốc quá mức do sợ bị sai, và đoạn băng kết thúc khi máy bay của anh ta tiếp đất.

May mắn thay, bạn không phải phó thác cả cuộc đời mình cho nhà quản lý tài sản, mà chỉ phó thác các tài sản đầu tư cho họ. Bạn có một tập hợp các công cụ ‒ các báo cáo ‒ sẽ cho bạn biết chính xác tình hình hoạt động của tài sản.

Bạn có một lựa chọn khác, đó là chật vật với thị trường địa phương, làm việc vất vả hơn cần thiết để thu lại phần thưởng ít hơn nhiều và mang tính địa phương.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

VAI TRÒ CỦA NHÀ QUẢN LÝ TÀI SẢN

Tôi rất trân trọng nhà quản lý tài sản. Khi mới đầu tư, tôi cố gắng tiết kiệm tiền bằng cách tự quản lý, cho đến khi tôi bị kiệt sức, mất lửa nhiệt tình, nhưng thông minh hơn. Tôi giao việc quản lý cho các chuyên gia chuyên trách quản lý tài sản, và tôi được nghỉ ngơi, nhanh nhẹn và giàu có hơn.

Hãy xem xét các hoạt động chính bạn cần kiểm soát khi thuê nhà quản lý tài sản:

Thu và gửi tiền thuê vào tài khoản. Đây là hoạt động cơ bản. Khi truy cập vào tài khoản ngân hàng của tài sản, bạn có thể đánh giá độc lập lượng doanh thu và thời điểm thu được.

Tài sản được cho thuê hết chỗ trống với những khách thuê phù hợp. Nhà quản lý cần nộp cho bạn kế hoạch marketing thể hiện những hoạt động dự kiến nhằm thu hút khách thuê. Họ phải có những nhân viên bám sát hiện trường có khả năng chuyển từ đơn xin thuê thành hợp đồng thuê. Bạn cũng lưu ý, tôi nói rằng “khách thuê phù hợp”. Bất kỳ gã ngốc nào cũng có thể lấp đầy chỗ thuê trống bằng giá thuê thấp và treo biển quản cáo kiểu như Bia miễn phí. Tôi tin rằng đó không phải là thị trường mục tiêu của bạn.

Giữ tỷ lệ thuê phòng đạt 100%. Chi phí thay đổi khách thuê là chi phí lớn nhất. Nhà quản lý phải giữ được khách hàng trung thành càng lâu càng tốt bằng cách coi họ như thượng đế. Điều này sẽ đạt được nhờ bảo trì tốt, giá thuê xứng đáng với chất lượng, khách thuê được đối xử trân trọng và lịch sự. Nhà quản lý phải cung cấp cho bạn kế hoạch duy trì khách thuê và xác định rõ cần tập trung vào các hoạt động gì để khiến khách hàng hài lòng và họ sẽ ở lại tòa nhà lâu dài.

Xử lý hiệu quả các vấn đề khách thuê. Một khách thuê có thể vi phạm điều khoản trong hợp đồng thuê, hoặc không trả tiền thuê đúng hạn. Nhà quản lý cần xây dựng một số chính sách trên văn bản hướng dẫn xử lý những trường hợp này. Rất nhiều trường hợp có thể được giải quyết mà bạn không cần tham gia. Đôi khi nhà quản lý nên thông báo cho bạn về những vấn đề đó. Nếu cảnh sát được mời tới tòa nhà liên tục, sau khi công ty quản lý đã xử lý tình hình, họ cần báo cho bạn biết.

Giám sát hoạt động sửa chữa và bảo trì. Nhà quản lý phải đảm bảo rằng các yêu cầu của khách thuê được thực hiện đúng lúc. Như bạn đã biết, không phản hồi yêu cầu của khách là lý do đầu tiên khiến các khách tốt bỏ đi. Sổ bảo trì sẽ cho biết các vấn đề đã được thực hiện.

Ngay vào ngày đầu tiên bạn sở hữu tài sản, bạn sẽ có thông tin về tiến độ sửa chữa, và nâng cấp tài sản, dựa vào kế hoạch ngân sách và marketing.

Thông tin trong sổ bảo trì cần phù hợp với mức độ hoạt động trên. Nếu có ít hoạt động hơn, có thể có trì hoãn bảo trì. Nếu có nhiều hoạt động hơn, hãy trao đổi với nhà quản lý để tìm hiểu lý do.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Xử lý hoạt động hàng ngày. Bao gồm cả giám sát nhân viên. Nếu họ không thực hiện như mục tiêu đã thỏa thuận, nhân viên cần được đào tạo, hỗ trợ, và thậm chí là sa thải, tùy theo tình hình. Đó là nhiệm vụ của công ty quản lý tài sản của bạn.

Giám sát việc sử dụng tiện ích. Công ty quản lý là đầu mối liên hệ với công ty cung cấp chương trình cáp, điện thoại, gas, và các dịch vụ tiện ích khác. Danh sách này sẽ thay đổi tùy theo điều khoản khách thuê có phải trả toàn bộ dịch vụ tiện ích không. Tôi biết nói như vậy nghe có vẻ đơn giản, nhưng một số nhà quản lý lại không thanh toán các hóa đơn dịch vụ tiện ích đúng hạn. Đó là lý do tại sao mục tiếp theo lại mang ý nghĩa quan trọng…

Quản lý các khoản phải trả. Có những hóa đơn đến hạn nhưng chưa được thanh toán. Bạn cần xem báo cáo khoản phải trả thường xuyên, với thông tin chi tiết về những thanh toán này. Họ cũng cần nộp cho bạn báo cáo lỗ lãi. Nếu tài sản hoạt động không hiệu quả, một trong những cách công ty quản lý thường che giấu là không báo cáo các khoản phải trả.

Thỉnh thoảng, công ty quản lý có thể giỏi giấu giếm những số liệu này hơn là quản lý tài sản. Tôi từng thuê một công ty quản lý không báo cáo những khoản phải trả từ nhà cung cấp vẫn chưa nộp biểu mẫu thuế W-9. Đó là chính sách của họ. Thật tiện quá, giả sử chính công ty quản lý tài sản có trách nhiệm gửi biểu mẫu thuế W-9 để họ điền vào.

Chính sách của tôi là sa thải ngay những người đó, sau khi tôi phát hiện ra vi phạm và những hóa đơn chưa được thanh toán trị giá hàng chục nghìn đô-la mà tôi không biết.

Chuẩn bị các báo cáo tài sản khác. Công ty quản lý chịu trách nhiệm gửi bạn báo cáo mà sau đó bạn sẽ gửi cho nhà đầu tư. Tài liệu bao gồm báo cáo lỗ – lãi, tóm tắt chung, báo cáo các thay đổi cho thấy các thay đổi so với ngân sách.

XÂY DỰNG ĐỘI QUẢN LÝ TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG CỦA BẠN

Để tìm được những nhà quản lý giỏi, người đầu tiên bạn nên tham khảo là nhà môi giới đã giới thiệu thương vụ cho bạn. Họ đã ở thị trường đó một thời gian dài, và hiểu rõ nhà quản lý nào giỏi và nhà quản lý nào không.

Động cơ của nhà môi giới cũng giống của bạn: Nếu tài sản của bạn được quản lý tốt, bạn có thể bán thương vụ thông qua nhà môi giới đó. Nếu họ giới thiệu cho bạn nhà quản lý không tốt, nhà môi giới biết là sẽ khó hợp tác với bạn.

Bạn có thể tìm trên trang www.boma.org Đây là Hiệp hội nhà quản lý và sở hữu tòa nhà. Đúng như tên gọi, hiệp hội này rất có uy tín, dành cho nhà quản lý và chủ sở hữu tài sản thương mại. Trở thành thành viên của tổ chức này sẽ giúp bạn có quan hệ với những chủ sở hữu tòa nhà khác, và hỏi thông tin về nhà quản lý tài sản giỏi.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

XEM XÉT SỰ PHÙ HỢP GIỮA TÀI SẢN VÀ NHÀ QUẢN LÝ

Nếu bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rắc rối, bạn không nên thuê một nhà quản lý tài sản thương mại có tuổi. Bạn nên thuê một nhà quản lý chuyên về bất động sản thuộc loại như của bạn.

Nói đến loại tài sản, ý tôi là bạn phải xem xét hai yếu tố ‒ mục đích sử dụng và thứ hạng.

Với yếu tố mục đích sử dụng, chúng ta có tòa nhà văn phòng, bán lẻ, dành cho nhiều gia đình, khách sạn, nhà kho, v.v… Với yếu tố thứ hai, tài sản thường được chia thành các hạng từ A-D.

Toà nhà hạng A là loại mới nhất, có khách thuê cao cấp nhất. Tòa nhà có giá thuê cao, kỳ vọng của khách thuê cao, và lại dễ bảo trì nhất. Tòa nhà hạng D là kém nhất về mọi mặt.

Nếu sở hữu tài sản hạng C nhưng lại thuê nhà quản lý hạng A, thì sẽ thật sai lầm. Các tiêu chuẩn của nhà quản lý quá cao và họ cải thiện tòa nhà quá mức so với thu nhập tiềm năng. Tất nhiên, bạn sẽ không muốn làm ngược lại là thuê nhà quản lý tòa nhà hạng D để quản lý tòa nhà hạng B.

Tương tự như vậy, không nên thuê nhà quản lý có kinh nghiệm về nhà ở dành cho nhiều gia đình để quản lý tòa nhà nhỏ, dù họ khẳng định rằng họ là nhà quản lý tài sản thương mại.

Hãy hỏi công ty quản lý tài sản có triển vọng về loại tài sản chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tài sản họ quản lý. Nếu đó không phải là loại tài sản bạn đang mua, hãy chọn người khác.

Nói về loại tài sản, một trong những danh hiệu cao nhất mà nhà quản lý có được là Nhà Quản lý Bất động sản được chứng nhận, chứng chỉ CPM. Chứng chỉ này do Viện Quản lý Bất động sản cấp, và bạn có thể tìm hiểu thêm trên trang www.irem.org.

Các nhà quản lý tài sản được chứng nhận được đào tạo trong lĩnh vực quản lý tất cả các loại tài sản. Tuy nhiên, thường sau khi đào tạo, họ sẽ chuyên về một loại nhất định. Điều rất hay trên trang web của Viện Quản lý Bất động sản là bạn chỉ cần điền thông tin thành phố và loại tài sản bạn cần, bạn sẽ tìm thấy các kết quả phù hợp với những tiêu chí đó. Nếu thành phố bạn tìm không có thông tin gì, bạn có thể mở rộng sang tìm kiếm những khu vực lân cận. Các nhà quản lý thường làm việc trong phạm vi rộng hơn là thành phố họ ở.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Hầu hết các công ty lớn hơn sẽ biết rõ kỹ năng của mình và họ sẽ không tham gia những loại tài sản họ thấy mình không thể quản lý thành công. Bạn cần cẩn thận hơn với những công ty nhỏ hơn. Họ có thể muốn gia tăng hoạt động kinh doanh dù thiếu kinh nghiệm trong loại tài sản bạn có. Người ta gọi đó là vừa làm vừa học với tài sản của bạn. Hãy để những chủ sở hữu tài sản khác đào tạo miễn phí cho họ.

Tôi muốn thuê những công ty quản lý từng quản lý rất nhiều căn hộ. Một vài nhà đầu tư có thể nghĩ công ty quản lý lớn sẽ không đủ tập trung để quản lý tài sản của họ thành công.

Theo kinh nghiệm của tôi, những công ty này thường có sẵn kiến thức và hệ thống đảm bảo quản lý hiệu quả tài sản. Những công ty tốt sẽ có kinh nghiệm quản lý và theo dõi hiệu quả.

Một lợi ích nữa bạn có được nếu thuê họ là bạn có thể ăn theo bảo hiểm của họ, và tài sản của bạn được bảo hiểm ăn theo chính sách bảo hiểm của họ. Vì họ quản lý rất nhiều căn hộ, nên phí bảo hiểm của họ sẽ thuộc nhóm thấp nhất. Bạn sẽ thu lợi từ việc giảm chi phí nhờ quy mô.

LỜI KHUYÊN CỦA NGƯỜI TRONG CUỘC

Khi phân tích tài sản, nhớ luôn sử dụng mức phí bảo hiểm cao, đừng giả định bạn sẽ ăn theo được chính sách bảo hiểm của ai đó. Nếu vì lý do gì đó, bạn không thuê công ty quản lý đó nữa, và chọn công ty nhỏ hơn, mức phí bảo hiểm của bạn sẽ tăng. Nói cách khác, hãy đảm bảo tài sản của bạn vẫn mang lại lợi nhuận với giả định chi phí ở mức cao.

CÁCH THỨC PHỎNG VẤN CÔNG TY QUẢN LÝ

Giả sử sau khi sử dụng mạng lưới để tham khảo về các nhà quản lý giỏi, bạn giới hạn danh sách còn ba người. Họ đều có vẻ đủ khả năng quản lý tài sản của bạn, nhưng bạn muốn chọn người giỏi nhất. Dưới đây là những câu hỏi bạn nên hỏi từng công ty.

“Công ty chuyên về loại tài sản nào và điểm mạnh của công ty là gì?” Đừng dẫn dắt họ trong câu hỏi; chỉ hỏi và đợi.

“Hiện nay công ty đang quản lý bao nhiêu (căn hộ hoặc m²)?”

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tất nhiên, nếu đó là tài sản dành cho nhiều gia đình, có thể đo bằng số căn hộ, và nếu là không gian bán lẻ hoặc văn phòng, đo bằng m².

“Công ty quản lý bao nhiêu (căn hộ hoặc m²) có cùng loại tài sản của tôi?” Nếu họ quản lý quá nhiều, đó là một dấu hiệu báo động. Bạn có thể đang thuê chính đối thủ cạnh tranh để quản lý tài sản cho mình.

“Những nơi (địa chỉ) công ty đang quản lý?”

Đừng để họ chỉ nói ra một vài địa chỉ tốt. Hãy chọn ngẫu nhiên một số tài sản trong danh sách và tự mình đi xem khi có thời gian. Điều đó sẽ cho bạn biết về cách họ quản lý tài sản.

Chú ý là nếu bạn đi ngang qua một tài sản, trông bề ngoài có vẻ ọp ẹp, có thể là do một số lý do khác nhau. Có thể nhà quản lý không làm tốt vai trò, có thể chủ sở hữu không muốn bỏ tiền để quản lý tốt. Nếu do nguyên nhân thứ hai, công ty quản lý tốt thậm chí có thể từ chối làm cho chủ sở hữu không cho họ cơ hội quản lý tài sản một cách hợp lý.

“Công ty đào gì đặc biệt cho nhân viên quản lý?”

Đào tạo liên tục là một phần quan trọng của công ty quản lý tài sản.

“Công ty sẽ cung cấp các kế hoạch quản lý bằng văn bản?”

Họ cần cung cấp các kế hoạch quản lý bằng văn bản, hoặc kế hoạch marketing, hồ sơ về công ty, số liệu hoạt động, số liệu ước tính để bạn gửi cho ngân hàng khi xin vay.

“Mức phí công ty yêu cầu?”

Đây là thứ bạn không muốn tiết kiệm. Hãy tìm hiểu chi phí quản lý hiện tại cho những tài sản như của bạn trong khu vực, và trả theo mức đó. Bạn không nên trả cao hơn mức trung bình, nhưng cũng đừng trả thấp hơn. Họ sẽ thực hiện theo đúng tiền công họ được trả. Nếu họ cảm thấy bị trả quá thấp, họ sẽ không làm tốt như bạn mong muốn.

Phí quản lý thường được tính bằng % doanh thu thu được. Đừng ký một mức phí tối thiểu. Một số công ty quản lý sẽ cố yêu cầu như vậy, và điều đó không mang lại lợi ích tốt nhất cho bạn. Nếu thế, bạn sẽ trả họ một mức tối thiểu bất kể mức tiền thuê thu được là bao nhiêu. Hãy quên việc đó đi.

“Mức phí đó bao gồm những gì?”

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Hãy yêu cầu danh sách các khoản mục bao gồm trong mức phí. Ví dụ như, liệu đã bao gồm lương, chi phí quảng cáo chưa? Đôi khi phí đó không bao gồm gì khác, chỉ trả cho kinh nghiệm của công ty quản lý trên thị trường. Điều này cũng có thể chấp nhận được, tùy theo yêu cầu của các công ty quản lý khác.

“Công ty sẽ tính phí thế nào khi ký được hợp đồng thuê mới?”

Vấn đề này phụ thuộc vào quy mô và loại dự án của bạn. Với tòa nhà văn phòng, bán lẻ, mức phí trên có thể dựa trên % doanh thu.

Nếu đó là tòa nhà dành cho nhiều gia đình, mức phí có thể bằng tiền thuê một tháng. Nếu bạn có tòa nhà phức hợp, cần có đại lý cho thuê đặt tại đó, nhân viên đại lý cho thuê có thể nhận lương và thưởng theo doanh thu.

“Chi phí cho quá trình thu hồi tài sản là bao nhiêu?”

Ở một số bang, bạn cần thuê một luật sư đại diện cho bạn. Một số bang lại chấp nhận sử dụng đại lý, vai trò mà công ty quản lý có thể thực hiện. Bạn hãy hỏi họ về các thủ tục thu hồi tài sản ở bang đó.

Thu hồi nhà từ khách thuê văn phòng và bán lẻ rất dễ nếu họ không tuân thủ các điều khoản thuê hoặc không thanh toán tiền thuê. Với những tòa nhà dành cho nhiều gia đình, việc thu hồi có thể khó hơn. Tùy vào mức độ dễ dãi với khách thuê theo quy định của từng bang mà quá trình này có thể kéo dài từ ba tuần (Texas) cho tới hơn ba tháng (Massachusetts).

“Công ty sẽ áp dụng loại hình quảng cáo nào? Ai là người thanh toán chi phí đó?”

Họ cần nhanh chóng trả lời câu hỏi này. Họ phải rất tích cực với rất nhiều loại hình quảng cáo, không chỉ riêng những phương tiện truyền thông tốn kém nhất mà họ phải đề cập đến cả những kênh như website, tờ rơi, tạp chí, sách báo kinh doanh, v.v…

Thông thường đây là những chi phí tách riêng, phí quản lý nghĩa là bạn phải thanh toán. Thỉnh thoảng bạn có thể được hưởng lợi nhờ phần quảng cáo chung mà công ty quản lý đăng cho rất nhiều tài sản, khi đó bạn sẽ chỉ phải trả một phần chi phí.

“Tôi sẽ nhận những báo cáo tháng nào?”

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Dù chúng ta đều biết bạn sẽ nhận được một số báo cáo, nhưng bạn cũng nên hỏi tiêu chuẩn của công ty như thế nào. Bạn cần nhận được ít nhất là một bản tóm tắt, một báo cáo lỗ lãi, báo cáo các thay đổi ngân sách. “Công ty có riêng nhân viên bảo trì hay phải thuê ngoài?”

Hãy chú ý vấn đề này. Nếu họ thuê ngoài, bạn sẽ phải trả chi phí sửa chữa và bảo trì nhiều hơn so với trường hợp có sẵn nhân viên.

Mặt khác, nếu họ có nhân viên riêng, bạn phải đảm bảo là họ không kinh doanh bảo trì. Nhiều khi công ty quản lý kiếm được từ phòng kinh doanh bảo trì nhiều tiền hơn so với phí quản lý! Sở dĩ có điều này vì họ có thể hoặc tính giá quá cao tiền sửa chữa cho bạn, hoặc thực hiện nhiều hoạt động sửa chữa hơn cần thiết. Thậm chí, họ có thể tính tiền cho cả những sửa chữa không hề có.

Bạn sẽ chỉ nhận ra một số những vấn đề trên khi hỏi ý kiến mạng lưới hoặc tự trải nghiệm. Khi thuê một công ty, hãy đảm bảo cho họ biết bạn theo dõi vấn đề bảo trì chặt chẽ. Họ phải thực hiện trong phạm vi ngân sách hoạt động, theo những tiêu chuẩn sửa chữa và bảo trì thông thường đối với tài sản của bạn.

“Công ty sử dụng phần mềm quản lý tài sản nào?”

Hiện có rất nhiều gói phần mềm quản lý tài sản tốt giúp tự động hóa hoạt động quản lý. Bạn nên hỏi xem hệ thống của công ty có cho phép bạn xem số liệu theo thời gian thực được không. Bạn không cần có quyền truy cập sửa chữa, mà chỉ cần quyền truy cập xem thông tin.

“Công ty sàng lọc khách thuê thế nào?”

Đây là một câu hỏi quan trọng. Khi bạn cho các doanh nghiệp thuê, chúng ta biết được họ qua hồ sơ tín dụng, nếu như hợp đồng vay kéo dài từ 3-20 năm. Nhà quản lý cần xem xét kỹ hồ sơ tín dụng và mô hình kinh doanh của từng công ty. Liệu doanh nghiệp đó có phù hợp với vị trí tài sản của bạn không? Liệu họ thể cung cấp dịch vụ chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường không?

Với tài sản dành cho nhiều gia đình, cả hồ sơ tín dụng và thu nhập đều quan trọng. Ttòa nhà thuộc từng hạng lại có các tiêu chí cho khách thuê riêng. Tòa nhà hạng A sẽ yêu cầu điểm tín dụng và thu nhập cao hơn so với tòa nhà hạng C.

“Công ty có thể cung cấp cho tôi ba người tham khảo được không?”

Hãy nhớ luôn yêu cầu người tham khảo và gọi cho họ. Bạn sẽ ngạc nhiên là rất nhiều người cung cấp cho bạn thông tin người tham khảo không có giá trị.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

“Công ty có đồng ý để tôi là người ký cho tài khoản hoạt động không?” Dù bạn có thể dùng từ ngữ lịch sự như là một đề nghị, nhưng đây thật sự là một yêu cầu. Bạn phải là người ký tài khoản hoạt động. Như vậy, bạn sẽ có khả năng tiếp cận nguồn vốn khi cần.

Nếu công ty quản lý không tuân thủ, bạn cần thay họ, bạn không muốn tài khoản hoạt động của mình bị họ giữ làm tin. Về mặt pháp lý, họ không được phép làm thế, nhưng họ có thể trì hoãn, lấy lý do là họ chưa nhận được thư, bỏ qua một số vấn đề pháp lý, và áp dụng những kỹ thuật khác khiến bạn trở nên mệt mỏi. Đồng thời, tài sản của bạn cần thêm tiền để duy trì hoạt động. Giờ bạn lại phải bỏ tiền túi ra để duy trì.

Thay vào đó, bạn phải có khả năng nhanh chóng đóng những quỹ này lại và mở tài khoản mới mà công ty quản lý không thể truy cập.

Bạn có thể nghe phản đối như sau từ công ty quản lý: “Chúng tôi không đồng ý truy cập vào tài khoản hoạt động vì chúng tôi đã gặp những trường hợp chủ sở hữu rút sạch tiền trong tài khoản sau khi đã bán lại cho người khác. Khi đó, chúng tôi phải trả các hóa đơn tiện ích, và hóa đơn bán lẻ họ chưa thanh toán.”

Bạn có thể xử lý vấn đề này theo hai cách: Nếu bạn thật sự muốn hợp tác với công ty này vì một số lý do, hãy đề nghị mở một tài khoản dự trữ và nộp vào tài khoản một lượng tiền đủ để họ thanh toán các khoản thiếu hụt khi kết thúc hợp đồng. Một lựa chọn nữa tôi thường giới thiệu: Loại bỏ công ty đó ra khỏi danh sách lựa chọn ngắn.

“Công ty có yêu cầu tôi thuê công ty rao bán khi tôi muốn bán lại tài sản?”

Một số công ty sẽ nêu trong hợp đồng rằng bạn phải cho họ quyền rao bán tài sản họ quản lý khi bạn muốn bán lại. Nếu không bạn phải trả cho họ một khoản hoa hồng khi bán lại, kể cả nếu bạn bán qua một nhà môi giới khác. Nói cách khác, bạn phải trả hai khoản hoa hồng.

Ít nhất, bạn nên loại bỏ đòi hỏi này khỏi hợp đồng. Nhưng tốt hơn là bạn nên loại công ty đó: Dù sao họ chỉ là công ty quản lý, không phải là doanh nghiệp môi giới. Bạn có thể nói với công ty quản lý rằng bạn sẽ quyết định vào thời điểm bán lại. Nếu mọi việc ổn, họ sẽ được xem xét rao bán. Nhưng trước hết, họ phải thực hiện việc quản lý.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

THỎA THUẬN QUẢN LÝ TÀI SẢN

Khi bạn tìm thấy công ty quản lý tốt cho tài sản của bạn, hãy đảm bảo là bản hợp đồng sẽ bảo vệ bạn và thúc đẩy họ.

Hợp đồng quản lý tài sản có rất nhiều dạng. Mỗi công ty sẽ có riêng một kiểu hợp đồng của họ. Bạn có thể tham khảo bản hợp đồng của Viện Quản lý Bất động sản trên trang irem.org hoặc Hiệp hội Chủ sở hữu và nhà quản lý tòa nhà tại trang boma.org. Hãy nhớ rằng bản hợp đồng mẫu của những trang web này thường có xu hướng thiên về công ty quản lý tài sản. Tuy nhiên, đó cũng là những tài liệu đáng tham khảo.

Bất kỳ bản hợp đồng nào cũng đều có rất nhiều điều khoản chuẩn, hoặc ngôn ngữ thường được sử dụng trong các bản hợp đồng đó. Hãy xem xét những khoản mục quan trọng khác nên hoặc không nên đưa vào hợp đồng.

Phạm vi quyền hạn chi tiêu. Điều khoản này quy định khối lượng tiền nhà quản lý có thể chi tiêu trước khi xin phép bạn, thường dao động từ 500-5.000 đô-la, tùy theo mức độ bạn chấp nhận được và quy mô của tài sản. Nếu bạn đặt mức này quá thấp, mọi thứ sẽ không được thực hiện vì công ty quản lý phải liên tục đợi xin ý kiến của bạn. Nếu mức này quá cao, nhà quản lý có thể tiêu quá nhiều tiền của bạn.

Hãy tham khảo ý kiến của mạng lưới chuyên gia ở thị trường đó, và xem xét các chi phí để đưa ra mức phù hợp. Như vậy, nếu bạn đặt ra mức quá cao hoặc quá thấp, bạn có thể điều chỉnh lại.

Tài khoản dự trữ. Công ty sẽ yêu cầu bạn luôn duy trì một khoản tiền nhất định trong tài khoản dự trữ để trang trải cho hoạt động. Nếu tài khoản này không được bổ sung, tài sản lại luôn cần tiền mặt, có thể nhà quản lý sẽ lấy lý do trên để hủy bỏ hợp đồng.

Các trách nhiệm. Trong hợp đồng sẽ nêu rõ trách nhiệm của cả hai bên. Nhiệm vụ chính của bạn là đưa ra định hướng, chỉ định, kế hoạch cho nhà quản lý tài sản, hoàn lại cho họ những chi phí phát sinh. Đồng thời, bạn phải có bảo hiểm cho tài sản. Công ty quản lý có thể yêu cầu được xác định trong chính sách bảo hiểm, để được thông báo khi có vấn đề.

Công ty quản lý chịu trách nhiệm rất nhiều chức năng, bao gồm marketing, cho thuê, báo cáo, bảo trì… Họ phải tuân theo các luật về nhà đất và các quy định khác, giữ bí mật thông tin của chủ sở hữu.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Hoạt động. Nếu nhà quản lý không thực hiện theo các tiêu chuẩn quy định, họ có thể bị chấm dứt hợp đồng. Ví dụ như họ phải duy trì tỷ lệ thuê phòng của tài sản ở một mức nhất định.

Hạch toán. Nhà quản lý phải thực hiện báo cáo chính xác và đúng hạn, họ cần giữ sổ sách theo đúng quy định.

Tiền thuê. Công ty phải thu và gửi vào tài khoản tiền thuê hàng ngày. Đừng để tiền thuê tại văn phòng. Nhà quản lý phải thực hiện các hành động cần thiết để thu tiền thuê, và thu hồi lại phòng khi cần.

Thời hạn. Công ty quản lý sẽ muốn bạn ký theo thời hạn một năm. Như vậy cũng được, nếu có điều khoản cho phép các bên được chấm dứt hợp đồng vì mọi lý do với thông báo trước 30 ngày bằng văn bản. Điều này sẽ giúp bạn tránh việc công ty quản lý hoạt động kém hiệu quả, gây thiệt hại cho bạn. Đó cũng là cách giúp công ty hoạt động hiệu quả.

NHỮNG THÔNG TIN QUAN TRỌNG BẠN CẦN NHẬN ĐƯỢC VÀ TẦN SUẤT CỦA THÔNG TIN

Hãy thỏa thuận rõ về các loại báo cáo bạn cần nhận được từ công ty quản lý, cũng như tần suất của báo cáo.

Bạn cần một đồng hồ cho bạn các thông tin cần thiết để dẫn bạn đến đích lợi nhuận. Tôi gọi đó là Báo cáo sáng thứ Hai, vì bạn sẽ nhận được hàng tuần. Mỗi tài sản có thể chỉ cần một báo cáo dài một trang, bao gồm:

  • Tên tài sản;

  • Tổng số căn hộ hoặc m²;

  • Tổng số căn hộ hoặc m² gần đây chưa mang lại doanh thu, vì bất kỳ lý do nào. Có thể đây là không gian dành để làm kho, văn phòng cho thuê, v.v..;

  • Tổng số căn hộ hoặc m² sẵn sàng cho thuê;

  • Tổng số căn hộ hoặc m² cho thuê tuần trước, tính theo %;

  • Tỷ lệ chuyển tới thuê trong tuần;

  • Tỷ lệ dời đi trong tuần;

  • Tỷ lệ thu hồi phòng trong tuần;

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

  • Tổng số căn hộ hiện đang có khách thuê. Số liệu này giúp bạn biết được tỷ lệ thuê phòng tuần trước tăng hay giảm, hoặc giữ nguyên;

  • Tổng số thông báo sẽ rời đi trong vòng 30 ngày tới. Đây là những khách thuê đã gửi thông báo chuyển đi trong vòng 30 ngày tới;

  • Tổng số thông báo sẽ rời đi trong vòng 30-60 ngày tới. Đây là những khách thuê đã gửi thông báo chuyển đi trong vòng 30-60 ngày tới;

  • Tổng số căn hộ hoặc m² đã đăng ký thuê, tức là khách sẽ chuyển đến trong vòng 30 ngày;

  • Tỷ lệ thuê phòng dự kiến cho 30 ngày tới;

  • Tỷ lệ thuê phòng dự kiến cho 60 ngày tới. Số liệu này giúp bạn có cơ hội thay đổi chiều hướng đi xuống trước khi nó xảy ra. Nếu bạn biết là tỷ lệ thuê phòng sẽ giảm trong vòng 60 ngày kể từ hôm nay, bạn sẽ có 60 ngày để xử lý vấn đề. Đồng hồ sẽ cho phép bạn nhìn trước tương lai, và đưa ra những thay đổi cần thiết từ ngày hôm nay;

  • Số lượng yêu cầu công việc đưa ra;

  • Số lượng yêu cầu công việc hoàn tất. Nếu tài sản có nhiều yêu cầu công việc chưa thực hiện, ta cần phải thay đổi gì đó. Có thể, bạn cần thuê thêm người giúp. Số liệu này tăng lên sẽ khiến số nhân viên cần tuyển sau này tăng lên;

  • Tổng lưu lượng khách. Tổng số khách tiềm năng đã liên hệ với văn phòng để hỏi về thuê phòng;

  • Tổng đơn xin thuê phòng. Số yêu cầu đặt phòng chuyển thành đơn xin thuê phòng;

  • Tổng đơn được duyệt: Số khách hàng được sàng lọc, được chấp nhận thuê;

  • Tổng mức tiền thuê tiềm năng: Mức tiền thuê thu được ở tỷ lệ thuê 100%;

  • Tiền thuê được tính hóa đơn: Lượng tiền tính hóa đơn trong tháng;

  • Tiền thuê thu được: Khoản thu tính từ tháng trước tới hiện tại;

  • Tiền thuê chưa thanh toán: Tổng tiền thuê chưa thu được.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Với đồng hồ trên, bạn có thể thấy tình trạng sơ bộ của tài sản. Hãy xem xét xu hướng hàng tuần. Hãy đưa ra hành động sớm để duy trì dòng tiền và tình hình tài sản. Nếu nhà quản lý của bạn không đồng ý lập báo cáo hàng tuần, hoặc không nộp, hãy thuê công ty khác. Như vậy nghĩa là họ không có tổ chức, và không có khả năng xác định vấn đề trước khi nảy sinh.

Bạn nên nhận được các báo cáo khác hàng tháng, ví dụ như báo cáo tiền thuê. Báo cáo này sẽ liệt kê danh sách khách thuê, mức thuê họ trả, mức thuê cần tính, và những khách hàng trong vòng hơn 30 ngày chưa thanh toán.

Hãy yêu cầu bản phô tôphôtô đăng ký séc nêu rõ những khoản thanh toán cho ai trong tháng. Xem xét báo cáo khoản phải trả để biết còn nợ những ai, nợ cho hoạt động nào đã kết thúc trong tháng. Luôn yêu cầu báo cáo tháng này và hỏi công ty quản lý xem báo cáo có được cập nhật và chính xác không.

Trên thực tế, bạn nên đưa ra các yêu cầu chính xác này bằng văn bản. Tại sao? Vì các công ty quản lý đôi khi báo cáo khoản phải trả thấp hơn thực tế. Khi cần bán hoặc thay công ty quản lý, chủ sở hữu có thể bị sốc khi phát hiện ra sự thật rằng khoản phải trả thực tế cao hơn rất nhiều. Những người luôn trốn tránh sẽ khó biện luận cho những văn bản họ đã gửi.

Tiếp theo, hãy yêu cầu hai bản báo cáo lỗ lãi. Một bản giúp so sánh các số liệu thực tế tháng đó với ngân sách dự kiến.

Một bản nữa là báo cáo theo dõi trong vòng 12 tháng gần nhất. Nó cho biết số liệu hoạt động trong vòng 12 tháng liên tiếp, như vậy bạn có thể xác định xu thế.

Báo cáo các thay đổi sẽ giúp giải thích những điều khoản trong báo cáo lỗ lãi cao hơn hoặc thấp hơn 10% so với dự kiến.

Xem xét bản cân đối kế toán, chú ý tới nợ và tài sản lưu động.

Bạn cũng nên yêu cầu danh sách các cải thiện về vốn đang trong quá trình hoặc dự kiến thực hiện.

Tất cả những báo cáo trên cần đi kèm với một kết luận chung giải thích những điểm nổi bật trong các báo cáo. Các vấn đề chính bao gồm doanh thu, chi phí, dòng tiền, cải thiện vốn, hoạt động, nhân sự và các khoản khác.

Kết luận chung rất quan trọng vì bạn không có thời gian rà soát kỹ từng tin tốt hay không tốt. Tuy nhiên, đừng chỉ dựa vào bản kết luận, mà nên tự mình xem xét các con số.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

TỪ BỎ QUYỀN KIỂM SOÁT ĐỂ CÓ ĐƯỢC SỰ KIỂM SOÁT

Những nhà đầu tư bất động sản thương mại thành công nhất phải đối mặt với thách thức từ bỏ việc tham gia trực tiếp vào tài sản. Lúc đầu điều này rất khó khăn, vì trong suy nghĩ của chúng ta, dấu hiệu, âm thanh và sự tiếp cận rất quan trọng. Đó thật sự là một thách thức khi phải từ bỏ suy nghĩ Tôi phải ngắm và sờ tận tay vào tài sản để biết được điều gì đang diễn ra để dựa vào một công cụ trợ giúp hiệu quả.

Nếu ai đó cần tham gia trực tiếp vào tài sản, thì đó là nhà quản lý của bạn chứ không phải bạn. Nhờ vậy, bạn có thêm thời gian đi đó đây và thực hiện thêm các thương vụ.

Đây là một số lời khuyên giúp bạn chuyển từ quản lý tài sản sang quản lý giá trị tài sản, vai trò được trả lương cao.

  • Cam kết dành thời gian cho dự án. Dù bạn không dành thời gian cho

những hoạt động hàng ngày, bạn vẫn nên cam kết dành thời gian và nếu cần thiết, cả tiền bạc cho tài sản để đảm bảo mọi việc được thực hiện tốt. Về vấn đề cam kết tài chính….

Dùng tiền cho quỹ dự trữ trước khi bạn tự bỏ tiền túi. Duy trì mức dự trữ phù hợp để khi cần cải thiện vốn hoặc sửa chữa, những hoạt động này sẽ đến, bạn sẽ có đủ tiền. Nếu bạn biết sẽ có khoản chi lớn, ví dụ như thay mái, hãy xây dựng quỹ dự trữ cho khoản đó.

Khi mua tài sản, hãy chuẩn bị chiến lược rút Liệu bạn có định giữ tài sản lâu dài, mua để sửa chữa rồi bán lại, hay bạn định bán cho ai có nhu cầu sử dụng phù hợp? Ngày đầu tiên sở hữu tài sản, bạn cần xác định rõ mục tiêu để thực hiện.

Tất nhiên, như vậy không có nghĩa là bạn phải gắn chặt với một chiến lược rút Các cơ hội và thách thức mới sẽ tự đến. Đó là lý do cần tái đánh giá kế hoạch hiện tại, nhưng bạn nên có kế hoạch ngay từ khi mới bắt đầu.

Biết rõ thị trường bạn mua tài sản. Bạn cần tìm hiểu thông tin khách thuê, đối thủ cạnh tranh, tình hình cung cầu hiện tại, xu hướng cung cầu tương lai. Khối lượng công việc ban đầu hơi nhiều, nhưng khi bạn mua kể từ tài sản thứ hai trở đi tại thị trường đó, mọi việc sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.

Đến thăm tài sản 3-6 tháng/lần. Ban đầu có thể thăm thường xuyên hơn, khi hệ thống giám sát của bạn đi vào hoạt động, tần suất thăm có thể thưa hơn.

===== Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn =====

Tôi muốn đến thăm không báo trước. Như vậy, tôi biết được mọi người thường làm gì, và biết tình trạng hoạt động bình thường của tài sản. Những cuộc kiểm tra có báo trước thường khiến tài sản giống như nhà hát, với các hoạt động bất thường để gây ấn tượng cho ông chủ ‒ là bạn.

Hãy tưởng tượng xem bạn sẽ tự tin thế nào khi đến thăm đột xuất và thấy mọi việc gọn gàng, quy củ và hoạt động tốt. Bạn sẽ gửi thông điệp qua chuyến thăm gây ngạc nhiên đầu tiên: Ồ, chủ sở hữu có thể đến bất cứ lúc nào, vì vậy, chúng ta cần luôn sẵn sàng.

Hãy đảm bảo là bạn sẽ thưởng xứng đáng cho công ty thực hiện tốt nhiệm vụ mà không cần phải yêu cầu nhiều.

Mặt khác, nếu bạn đã tình cờ gửi thông báo cho công ty là bạn sẽ đến ‒ và nếu tình hình tài sản có vẻ không tốt ‒ đã đến lúc bạn cần trao đổi nghiêm túc về lý do. Điều đó có thể cho thấy công ty quản lý điều hành kém. Đưa ra cảnh cáo, và lên kế hoạch thăm đột xuất trong vòng 30 ngày tới. Nếu tài sản của bạn vẫn ở tình trạng như vậy, hãy ra thông báo cho họ.

Các công ty quản lý là yếu tố chủ chốt giúp doanh nghiệp và tài sản của bạn tăng trưởng. Hãy quản lý họ hiệu quả, và bạn sẽ thành công.

TRONG CHƯƠNG TIẾP THEO

Chúng ta đã thảo luận rất nhiều vấn đề về thương vụ ở các chương trước. Nhưng còn một vấn đề rất hay quan trọng nữa chúng ta vẫn chưa nói tới ‒ bán tài sản.

Như bạn đã biết, tôi là người hâm mộ dòng tiền vào có giá trị lớn theo từng tháng, khi tôi sở hữu tài sản. Nhưng không gì có thể sánh được cảm xúc vui sướng khi kết thúc thương vụ và được đền đáp xứng đáng, và nhận về một tờ séc mệnh giá lớn.

Chương tiếp theo chúng ta sẽ thực hiện bước cuối cùng này, và tìm hiểu cách thức tối đa hóa lợi nhuận của bạn.

Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn
Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách Trump-Đầu tư bất động sản phần 10 – Cách thức khởi nghiệp và thu lợi lớn đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *