100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7

217 Lượt xem

100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump

  1. Nội dung bài viết

    3 bài học từ cha tôi

ROBERT S. TAUBMAN

Robert S. Taubman là Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc công ty Taubman Centers Inc, tập đoàn bất động sản phát triển theo hình thức góp vốn, đứng đầu về các dịch vụ phát triển và quản lý các khu bất động sản buôn bán, thương mại. Taubman vẫn giữ vai trò lãnh đạo kể từ năm 1992, khi công ty tiên phong cung cấp những dịch vụ mới cho cộng đồng.

Sinh trưởng trong một gia đình có truyền thống làm nghề bất động sản, tôi có được rất nhiều lời khuyên – nếu không từ các luật sư cố vấn thì cũng từ cha tôi, Alfred Taubman. Tôi có thể ghi lại tất cả những lời khuyên của ông thành một quyển sách, trong đó có 3 bài học có ý nghĩa quan trọng đối với tôi.

Trước hết, hãy quên ngay câu châm ngôn cũ rích “vị trí, vị trí, vị trí” trong bất động sản đi. Đặc biệt là trong ngành cung cấp địa ốc kinh doanh, bạn sẽ phải tự tạo ra vị trí của riêng bạn. Tất nhiên, nếu có được một vị trí đẹp ở khu vực trung tâm thì sẽ là điều tuyệt vời.

===== Mục Lục =====

  1. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 1
  2. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 2
  3. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 3
  4. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 4
  5. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 5
  6. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 6
  7. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 7

===== Hết Mục Lục =====

100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 - Tác giả Donald Trump
100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump

Nhưng yếu tố quyết định tính hấp dẫn của một vị trí ở trung tâm mua sắm còn phụ thuộc vào phẩm chất của người thuê nó, phong cách thiết kế, quản lý, môi trường kinh doanh và cách thức quảng cáo. Ở các khu phố mua bán lớn, việc bạn là ai và bạn là cái gì trở thành điều thứ yếu; điều quan trọng là luôn làm cho khách hàng thấy sự tươi mới mà vị trí bán hàng của bạn có.

Điều thứ hai, phải hiểu rằng, thứ sức mạnh khủng khiếp mà chúng ta gọi là tính ỳ luôn luôn tồn tại giữa bạn và khách hàng của bạn. Mọi hoạt động xây dựng và nâng cấp các trung tâm mua sắm được thiết kế sao cho có thể loại bỏ những bất tiện, khiến người mua sẽ phải tìm đến hệ thống mua sắm của bạn. Có hàng nghìn lý do khiến khách hàng thích đến các nơi khác thay vì tìm đến chỗ bạn. Bạn sẽ phải tìm ra ít nhất 1001 lý do vì sao khách hàng nên tìm đến bạn.

Điều thứ ba là không bao giờ chán ghét công việc kinh doanh của mình. Không thể tự động chuyển sự say mê, lòng nhiệt huyết và

những kỹ năng của một nhà phát triển bất động sản thành công sang các lĩnh vực khác được, ngay cả khi anh ta nghĩ như vậy! Hãy gắn bó với nghề và bạn biết không, kinh nghiệm và những điều bạn tích luỹ được sẽ giúp bạn thoát khỏi mọi rắc rối và đảm bảo sự nghiệp kinh doanh bất động sản của bạn sẽ thu được thành quả xứng đáng. Thêm nữa, khi làm ăn phát đạt, khi nghề này khiến bạn trở nên giàu có chắc hẳn bạn sẽ không thể cảm thấy buồn chán!

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Uy tín, thời gian, điều khoản, chân lý

JOSEPH THANHAUSER

Joseph Thanhauser là Chủ tịch Công ty Byrnam Wood LLC, một hãng cung cấp dịch vụ bất động sản toàn cầu. Ông cũng là uỷ viên Viện giám sát Hoàng gia (The Royal Institution of Chartered Surveyors).

Tôi làm việc, thương thuyết với những người thuê bất động sản ở khắp nơi trên thế giới, và lời khuyên của tôi có thể áp dụng ở mọi thị trường. Tôi đã mang theo mình lời khuyên này hơn 30 năm. Tôi xin kể cho các bạn nghe một vài câu chuyện đã đưa tôi đến với lời khuyên này.

Xây dựng niềm tin

Một trong những khách hàng lâu đời của chúng tôi, ông Michael Moore của hãng quảng cáo DMB&B, từng trả lời một cách súc tích lý do vì sao ông thích cách tiếp cận công việc của tôi: “Các khách hàng muốn có những người đại diện thông minh, chuyên nghiệp và nhiệt tình, nhưng phần đông trong số họ lại thích những người đại diện hết lòng nhất”. Ông nói với tôi rằng ông đoán tôi thương lượng rất tích cực vì tôi là đại diện của ông, nhưng hơn thế nữa, ông còn nói rằng ông tin tưởng tôi vì tôi luôn đặt lợi ích của ông cao hơn của chính mình.

Thông thường một chữ ký của một hợp đồng thuê có thể có ý nghĩa hàng triệu đô la đối với một người môi giới hay một nhà tư vấn và lúc này, mức độ tin cậy cũng có thể có hoặc không. Trong những tình huống như vậy, có người có thể khách quan nhưng một số người khác rất khó giữ được thái độ vô tư. Mike đã khẳng định rằng tôi luôn là một người đại diện vô tư ngay cả khi hợp đồng có những quyền lợi liên quan đến tôi, và tôi luôn tập trung vào quyền lợi của khách hàng từ đầu đến cuối.

Thực hiện thoả thuận ngay!

Ngay từ lúc bắt đầu làm việc cho một nhà phát triển lớn ở New York, tôi đã được biết rằng các anh em nhà Uris – những người thành lập công ty này có triết lý làm việc rất đơn giản: Hãy thoả thuận ngay khi có cơ hội. Thế nhưng, phải sau khi trải nghiệm gần như trọn vẹn một vòng quay của thị trường, tôi mới thực sự hiểu hết ý nghĩa thực tiễn của câu nói này. Trong các thị trường được định hướng bởi chủ đất, việc một vài người tìm thuê nhà theo đuổi cùng một địa điểm là chuyện bình thường, nhưng ở thị trường ít bị chủ đất chi phối hơn, người đi tìm nhà đất có nhiều sự lựa chọn hơn và cùng một lúc có thể tiến hành các thoả thuận khác nhau. Đôi khi, chỉ đến lúc kết thúc một vòng quay của thị trường, chúng ta mới có thể kết luận được phẩm chất của người mua, người bán. Tuy nhiên, trong khi chưa kết thúc một chu trình, sẽ là đáng giá nếu như bạn thực hiện thoả thuận hợp đồng ngay. Bởi vì nếu những điều khoản nhạy cảm ở hợp đồng đã được giải quyết, bạn có thể yên tâm là sẽ không có lật lọng trong quá trình thực hiện, từ đó giúp xây dựng những mối quan hệ làm ăn tốt đẹp.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Đặt ra những điều khoản hợp lý

Đã rất nhiều lần tôi chứng kiến cảnh hợp đồng bị phá ngang chỉ vì bên bán hoặc bên mua không đủ khả năng thực hiện điều khoản. Tồi tệ hơn là ngay cả khi hợp đồng thoả thuận đã ký kết xong và hai bên bắt tay vào làm việc, cả hai mới phát hiện ra hàng loạt vấn đề cần giải quyết. Phía người thuê hoặc mua đất phải chịu gánh nặng về chi phí cho tiền thuê, còn phía người chủ đất thì lại cung ứng quá nhiều thứ và lâm vào rắc rối (điều này không có nghĩa là bên thuê sẽ được hưởng lợi từ những “rắc rối” đó). Mỗi khi tôi chứng kiến cảnh tượng này, tôi lại nhớ đến lời khuyên của Howard Sonn cách đây 30 năm: ”dao sắc quá cũng không thể cắt được”. Không như ở hầu hết các nơi khác trên thế giới, thị trường bất động sản thương mại ở Hoa Kỳ khá trong sạch, chủ nghĩa tư bản được tự do và liên tiếp xuất hiện những thay đổi theo hướng tích cực. Nếu thoả thuận mà không quan tâm đến sự sống còn của người khác thì sẽ là một rủi ro, thậm chí sẽ khiến hợp đồng khó có khả năng thực thi, tồi tệ nhất là nó có thể gây ra quá nhiều bất hạnh.

Hãy đối đầu với mọi rắc rối

Trong một ấn phẩm đầu tay của Henry Kissinger bàn về lĩnh vực sau quản trị, tác giả chỉ rõ: những việc gì bắt buộc phải giải quyết thì tốt nhất là nên giải quyết ngay lập tức. Lời khuyên bổ ích này có ảnh hưởng lâu nhất đến tôi bởi vì bất động sản là lĩnh vực có tính cạnh tranh rất cao và khó tránh khỏi các xung đột. Mặc dù chúng tôi chỉ có rất ít các vụ tranh chấp trong mấy năm qua nhưng rõ ràng, trong tranh chấp, việc có những người bất đồng rồi đi đến đổ máu là điều có thể xảy ra. Thông thường sẽ có những tình huống mà nếu chúng ta đối mặt với rắc rối thay vì đặt nó sang một bên thì chúng ta có thể tiết kiệm được nhiều thời gian, tiền bạc và không phải chuốc lấy sự bực mình. Tôi coi công việc của mình là một sự ràng buộc, nhưng không phải ai cũng hành động như vậy, và khi chúng ta bỏ qua các vấn đề, cụ thể là vấn đề đền bù, hay nhân công lao động thì chắc chắn những rắc rối này sẽ quay lại ”tấn công” chúng ta.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Nhận thức được chân lý bất diệt

Bốn từ đắt nhất trong tiếng Anh là: lần này thì khác. Nếu xét trên khía cạnh chu kỳ thị trường thì theo tôi, quả là kiêu ngạo và ngu ngốc nếu có ai dám đảm bảo một hợp đồng trước sự tăng giảm liên tục của thị trường bất động sản như vậy. Tôi đã chứng kiến những người mua không chịu thừa nhận quy luật thất thường của thị trường bất động sản. Cách đây không lâu, chúng tôi nghe nói giá thị trường bất động sản ở Nhật Bản lên cao đến nỗi khu Cung điện Hoàng đế Nhật Bản và phần đất đai, vườn tược xung quanh còn có giá trị cao hơn cả bang California. Cuối cùng thì định luật trọng trường vẫn còn nguyên giá trị, sau một thời gian thị trường lại xuống giá. Vẫn vòng quay đó, mùa xuân đi, mùa hè lại đến. Không thể nào khác được.

Quy luật tự nhiên về chu kỳ của bất động sản trong các thị trường thương mại luôn bất biến, giống như vòng quay của bốn mùa. Có thể đó là đặc tính tự nhiên của bất động sản, trong đó có sự tận tuỵ của những người biết đưa ra đánh giá dựa vào những xu thế hiện tại và các nguồn lực tức thời. Bản chất này của bất động sản kích thích con người vươn xa tầm nhìn và trí tưởng tượng. Có thể đó là nguồn lực khổng lồ, phức tạp mà chúng ta phải dùng đến trong các dự án lớn, đòi hỏi phép ngoại suy như thế này. Có thể là, khi thị trường nhà chon thuê giảm, thị trường cung tăng và các dự án thất bát thì xu hướng chuyển những dự án như thế này theo một hướng khác sẽ là điều không thể tránh khỏi. Trong bất kì tình huống nào, khi không ai có thể nói trước được tương lại, thì cần phải nhớ rằng: tương lai không nhất thiết phải là sự nối tiếp của hiện tại.

Hiểu được quy luật về địa lý

Ở đây khác – Mỗi khi chúng ta đến các thị trường ở nước ngoài hoặc đến những nơi kì lạ như Chicago, Detroit, chúng ta sẽ nghe thấy câu thành ngữ cũ kỹ này. Thực ra, có một vài quy tắc bất di, bất dịch ở mọi nơi chúng ta đặt chân đến là (1) Dù ở đâu, mọi người cũng sẽ nói với ta “Ở đây khác. Sao không quay về nhà đi?” (2) Nếu chúng ta nhạy cảm với cách hiểu của địa phương về các từ như không gian, cho thuê, điều khoản và các thuật ngữ cần thiết khác thì chúng ta có thể thương lượng các điều khoản này tốt hơn so với thị trường nói chung và rời khỏi thị trấn trước khi các tấm poster “cần tìm” được dựng lên. Tsubo, mét, pings hay hecta.. tóm lại, chẳng có gì khác nhau cả, dù là ở đây hay ở bất kì nơi nào khác. Ánh nắng mặt trời và lực trọng trường ở đâu cũng như nhau và những thứ chúng ta dùng ở các thị trường trên khắp nước Mỹ thì cũng có thể áp dụng được ở khắp nơi trên thế giới.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Cần phải nói rằng, những sắc thái và phong tục ở các vùng khác nhau trong mỗi thị trường có thể rất hữu ích hoặc có thể gây hại, do đó, cần phải lưu ý đến vấn đề này. Chúng tôi thường nói với các khách hàng của mình rằng: những người thông minh có thể chiến thắng với 98% những điều khoản thương lượng, nhưng cũng có thể chết chỉ với 2% còn lại. Trong những thị trường xa lạ, để tránh định mệnh này, sẽ dễ dàng hơn nếu có được sự thông minh nhanh trí, sự thẳng thắn và tin cậy của một đồng nghiệp địa phương, người có thể cung cấp cho chúng ta nhiều thông tin hơn những gì ta cần để làm chủ được tính phức tạp của mỗi thị trường.

  1. Xây dựng thành công Hiệp hội những người sở hữu nhà

RICHARD THOMPSON

Richard Thompson là chủ công ty Regenesis, một công ty chuyên tư vấn về quản lý cư xá và hiệp hội những người sở hữu nhà (HOA). Ông được công nhận là một chuyên gia về HOA và ông cũng là tác giả của rất nhiều bài báo viết về hiệp hội này.

Lối sống trong thế kỷ 21 này đang thay đổi một cách chóng mặt so với 50 năm về trước. Các kiểu căn hộ nhà riêng và kiểu nhà chia lô đã bị thay thế bằng nhà chung cư hoặc theo một khu vực cộng đồng có quy hoạch (thường được gọi chung là “Hiệp hội những người sở hữu nhà” hay – HOA).

Hệ thống nhà kiểu HOA bắt đầu trở thành “hiện tượng” từ cuối thập niên vừa qua. Ở nhiều khu vực thành thị, phải đến 70% các khu dân cư mới đều được xây dựng theo hệ thống này. Cũng có nhiều hệ thống HOA được xây dựng theo kiểu hỗn hợp, phục vụ cho cả mục đích nhà ở lẫn kinh doanh. Ví dụ các khu nhà sát mặt đường phù hợp để làm văn phòng hoặc địa điểm bán hàng, còn người dân bình thường có thể sống ở các tầng phía trên.

Các HOA nhất thiết phải đặt dưới sự kiểm soát của các công ty trực thuộc và do một ban giám đốc, bao gồm những người được bầu ra chịu trách nhiệm quản lý. HOA có quyền đặt ra, và thi hành các nguyên tắc, quy định, đồng thời thu phí từ các thành viên khác để đảm bảo sự hoạt động của HOA, duy trì trách nhiệm của các thành viên. Hệ thống HOA giúp đảm bảo việc thực thi các quy định như thế chấp hay tịch biên tài sản.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Khi các nguyên tắc của HOA được hiểu đúng và thực hiện nghiêm chỉnh thì nó sẽ làm việc rất hiệu quả. Nếu chúng được thiết lập vụng về thì sẽ kéo theo rất nhiều rắc rối. Thành công hay thất bại của một HOA được quyết định ngay từ những phút nhà phát triển bắt tay vào dự án đầu tiên.

Hiểu được tiềm năng to lớn của việc phát triển hệ thống HOA như vậy, một nhà phát triển HOA hiểu biết cần phải làm gì để tối đa hoá doanh số bán và lợi nhuận? Tôi sẽ giải thích một vài bước cần làm để bạn có thể trở thành một nhà phát triển HOA thành công.

Chọn lựa các loại vật liệu xây dựng và sơ đồ thiết kế HOA một cách cẩn thận. Hiệp hội những người sở hữu nhà phải tiến hành các nhiệm vụ bảo trì, sửa chữa và thay thế rất nhiều. Nhất là đối với các kiểu nhà cư xá thì trách nhiệm bảo trì kiến trúc và quang cảnh xung quanh hoàn toàn thuộc trách nhiệm của HOA. Trách nhiệm này thuộc về các thành viên trong ban giám đốc tình nguyện – những người có tinh thần trách nhiệm rất cao song thường hay thiếu kinh nghiệm. Do đó, khi thiết kế kiến trúc và quang cảnh xung quanh, cần đặc biệt lưu ý đến các chi phí sửa chữa và độ thuận tiện trong việc bảo trì khu nhà.

Hãy tránh xa những thiết kế và vật liệu không đảm bảo chất lượng. Những điều này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình và sẽ tác động ngược trở lại nhà phát triển. Công trình càng được bảo trì phức tạp và đắt tiền bao nhiêu thì càng có nguy cơ không được đảm bảo về mặt chất lượng.

Hãy cẩn thận với các loại giấy tờ quản trị hay còn gọi là CCR (điều khoản, điều kiện, điều cấm). Các nguyên tắc, quy định, tuyên bố và các luật quy định trong các giấy tờ này đã hình thành nên cấu trúc quản lý của HOA. Luật của các bang được đặt ra theo những yêu cầu khác nhau, do đó cần thiết phải nhờ đến một luật sư có kinh nghiệm của bang xem xét, kiểm tra trước khi tiến hành kế hoạch. Không có cái gì gọi là “văn bản quản lý chung”. Mỗi HOA một kiểu và các quy định luật pháp của mỗi bang vẫn cứ không ngừng thay đổi. Đừng bao giờ cố chi tiền cho các chi phí về pháp lý, bởi vì các văn bản pháp lý cẩu thả có thể gây khó khăn cho hoạt động điều hành của ban giám đốc HOA, gây ảnh hưởng xấu đến việc thực thi các quy định hoặc việc kêu gọi đóng góp tiền để bảo trì các tài sản.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Dự thảo ngân sách của HOA một cách hợp lý. Để tăng khả năng cạnh tranh khi bán các hệ thống HOA, một số nhà phát triển sẽ đặt giá bán ở mức thấp kỷ lục. Nếu giá cạnh tranh chung trên thị trường là 300 đô la mỗi tháng thì có thể, họ chỉ mời giá 250 đô la. Đó hẳn là một thoả thuận hấp dẫn hơn, đúng không nào? Nhưng điều này khó đấy! Ví dụ, một HOA cần thu 300 đô la mỗi đơn vị để duy trì ngân sách hoạt động thì hành động “giảm giá” kia của nhà phát triển

sẽ nhanh chóng bị ban giám đốc phát hiện ra. Và ngay sau đó, nhà phát triển sẽ nhận được từ một bức thư với luật sư những từ ngữ không mấy đẹp đẽ như bóp méo hay chơi bẩn ở chỗ này hay chỗ khác. Cho dù nhà phát triển có cố tình hay vô tình tính thấp đi ngân sách của HOA thì anh ta cũng sẽ phải có trách nhiệm với vấn đề này. Thêm nữa, nếu một HOA không có đủ tiền để duy trì tài sản thì hoạt động của hội sẽ tan rã và nhà phát triển sẽ bị đổ lỗi nếu chất lượng công trình nảy sinh vấn đề.

Tốt nhất là phải có những nhà tư vấn ở bên thứ ba, bao gồm các giám đốc HOA chuyên nghiệp, các CPAs, các nhà tư vấn quản lý chuyên về HOA để quyết định ngân sách hoạt động và ngân sách dự trữ cho HOA. Nhà phát triển nên có một phần trách nhiệm trong hoạt động quản lý ngân sách của HOA.

Tiến hành nghiên cứu dự trù. Một nghiên cứu dự trù sẽ tiên liệu được những thứ cần sửa chữa và thay thế mà HOA phải thực hiện trong hơn 30 năm nữa. Nghiên cứu này cũng giúp xem xét một số thành phần khác như trần nhà, sơn, lớp ván gỗ ngoài giàn khung, dự trù mức chi phí cho các khoản sửa chữa hay thay thế này, lên kế hoạch cụ thể cho từng bộ phận (ví dụ như mái nhà: khoảng 30 năm, sơn: khoảng 10 năm) và dự thảo ngân sách giúp ban giám đốc cân đối được mức tiền phải dự trữ mỗi năm để chi cho các việc cần làm trong tương lai.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Do những chi phí này có thể lên đến hàng triệu đô la nên trong ngân sách của HOA, ngay từ lúc đầu đã phải tính cả khoản này. Sau đó, vấn đề còn lại, chỉ là thu tiền từ các chủ hộ mỗi tháng, đưa vào tài khoản dự trữ và dùng khoản tiền này để chi trả cho các phí sửa chữa hay thay thế khi cần. Nếu HOA nào cũng tuân theo từng bước như thế thì mọi việc sẽ đi vào quy trình hoạt động một cách tuần tự, suôn sẻ, các chủ hộ được hưởng lợi ích bán lại với giá cao và cộng đồng sẽ trở nên đầy sức sống và đáng khao khát.

Đưa ra kế hoạch tu sửa nhà. Khi đã dành đủ một phần ngân sách cho các khoản bảo trì nhất định, phần tiền còn lại được chi tiêu như thế nào sẽ là một vấn đề đáng quan tâm. Hãy nhớ rằng, ban giám đốc gồm toàn những thành viên không chuyên; họ không có kiến thức hay kinh nghiệm gì về việc chi dùng hàng triệu đô la cho những tài sản mà họ được giao phó. Do đó, kế hoạch tu sửa nhà mà nhà phát triển viết ra chi tiết hoá những thứ cần làm, ai làm và khi nào thì nên tiến hành công việc. Kế hoạch nên được viết bằng các thuật ngữ không chuyên, bởi viết như vậy thì các thành viên bản quản trị mới có

thể hiểu được. Họ nên hiểu cần phải làm cái gì, chứ thực ra họ cũng không phải là những người trực tiếp tiến hành. Một kế hoạch tu sửa có sự gắn bó chặt chẽ với ngân sách hoạt động và nghiên cứu dự trù sẽ chỉ dẫn cho ban giám đốc biết cách làm thế nào để tiêu tiền cho HOA một cách hợp lý.

Thực hiện đúng các nghĩa vụ bảo hiểm. Các nhà phát triển phải trách nhiệm bảo hiểm cho về tài sản HOA mà họ bán. Giải quyết nhanh chóng và đúng mực các yêu cầu đòi bảo hiểm sẽ góp phần giúp nhà phát triển thu được lượng cổ tức lớn tại phòng quan hệ công chúng. Tốt nhất là hãy phân công một ai đó chuyên trách về công việc này vì nó đòi hỏi một khả năng tổ chức cao mà các nhà thầu trung bình không thể làm được. Ngoài việc thực hiện đúng đắn các công việc ra thì việc thực hiện đúng giao kèo bảo hiểm cũng sẽ giúp xây dựng uy tín – thứ sẽ trở nên vô giá trong các thoả thuận tương lai. Một lịch sử hạnh phúc sẽ giúp làm dịu đi các xung đột có thể xảy ra trong tương lai.

Luôn ở trong cuộc. Đừng nghĩ rằng cứ khi nào một dự án đã được bán đi và chuyển giao cho các chủ hộ có nghĩa là công việc của nhà phát triển đã xong. Bên cạnh các vấn đề về bảo hành, nhà phát triển luôn phải chuẩn bị tinh thần đối đầu với các vấn đề pháp lý có thể nảy sinh bất kì lúc nào. Để giúp chống đỡ với tình huống này, các nhà phát triển nên giữ quyền đã được ghi trong văn bản quản trị, đó là thường xuyên tham dự các buổi họp của ban giám đốc và nhận các biên bản họp. Các nhà phát triển năng động thực hiện những quyền này một cách nghiêm túc và tham dự các cuộc họp trong nhiều năm liền. Kết quả là những vấn đề nhỏ sẽ được thu lại trước khi chúng thực sự trở thành vấn đề lớn.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Trở thành một nhà phát triển HOA có thể sẽ là một sự lựa chọn đúng đắn và bạn xứng đáng nhận được những thành quả lao động cũng như lợi nhuận kinh doanh (nếu bạn biết chấp hành những nguyên tắc của người trong cuộc trong mọi bước hành động). Hãy ghi nhớ lời khuyên này và tận hưởng những kết quả ngọt ngào.

  1. Xây những khu nhà hợp thị hiếu cộng đồng

JONATHAN M.TISCH

Jonathan M. Tisch là Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc hệ thống khách sạn Loews và là tác giả cuốn “Sức mạnh của chúng ta: Thành công nhờ tinh thần hợp tác” (The Power of We: Succeeding Through Partnerships).

Là chủ tịch hệ thống khách sạn Loews, tôi dành phần lớn thời gian của mình vào kinh doanh bất động sản, ngạch quản trị khách sạn. Nghề kinh doanh khách sạn không giống như các ngành kinh doanh khác, chúng tôi mở cửa 24 giờ một ngày, 7 ngày trong tuần và 365 ngày trong năm. Nếu một khách sạn hoạt động kém hiệu quả, chúng tôi không thể bỏ đấy và nhảy sang một vị trí khác. Do đó, chúng tôi có trách nhiệm phải trở thành một thành viên thực sự của cộng đồng.

Có một cách giúp chúng tôi thực hiện được chủ trương này là xây dựng và thiết kế các khách sạn của chúng tôi sao cho phù hợp với môi trường cảnh quan của khu vực xung quanh. Một trong những chiến thuật lâu dài của chúng tôi nhằm tăng cường quan hệ với cộng đồng là phát triển các khu khách sạn theo hướng có lợi cho môi trường công cộng xung quanh đó. Chúng tôi không chỉ coi người dân sống trong cộng đồng đó là khách hàng mà còn coi họ là đối tác. Một trong những ví dụ tiêu biểu có thể kể đến là dự án bãi biển Miami.

Năm 1993, trước khi bãi biển phía Nam hồi sinh, thành phố tổ chức đấu thầu để chọn ra một nhà thầu có khả năng xây dựng một khách sạn hạng nhất nhằm giúp hồi sinh nền kinh tế địa phương, hỗ trợ phát triển trung tâm hội nghị gần đó và thúc đẩy phát triển kinh tế. Đó sẽ là một khách sạn trung tâm và dự kiến phải mất khoảng 30 năm để xây dựng khu khách sạn này. Lúc đó, các tập đoàn kinh doanh khách sạn chính ở Hoa Kỳ đáp ứng được những đòi hỏi trong bản đề nghị đều phản ứng gay gắt vì cho rằng, quá trình xây dựng quá lâu.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Chúng tôi đã nộp một gói thầu cực kỳ gây ấn tượng và đã làm việc tích cực để tận dụng tối đa những ưu thế của vị trí này cho việc xây dựng khách sạn – một khu vực rộng 2 hecta nằm trên đại lộ Collins và đường Sixteeth, giữa trung tâm quận Art Deco lâu đời của bãi biển Miami. Trong khu đất này có khách sạn cổ St. Moritz, một tài sản bị bỏ quên lâu không được sử dụng kể từ năm 1927. Khách sạn này hẳn sẽ được công ty thắng thầu cải tạo và sửa sang lại với một trang thiết bị và cơ sở hạ tầng mới. Chiến lược của chúng tôi là sẽ xây dựng một khu khách sạn có lối kiến trúc hài hoà, chứ không phải đối chọi với cảnh quanh cổ kính, huyền diệu xung quanh.

Sau khi đệ trình bản kế hoạch, thiết kế của chúng tôi đã nhận được nhiều lời ngợi khen. Nhà phê bình kiến trúc của tờ Miami Herald, ông Peter Whoriskey nhận xét kế hoạch của chúng tôi “thực sự phù hợp” với cảnh quan bãi biển vốn đầy thách thức cho bất kì nhà quy hoạch nào. Ông cũng nói rằng, chúng tôi đã thực sự thành công trong việc “tôn trọng nét đặc sắc, khác biệt của bãi biển cũng như của khu vực này.”

Ngay sau khi tuyên bố tập đoàn Loews thắng thầu, lượng vé đặt trước ở Trung tâm Hội nghị bãi biển Miami tăng vọt đến 289%.

Chúng tôi đã bảo tồn khách sạn St. Moritz theo đúng phong cách Art Deco tráng lệ và xây dựng một tháp khách sạn mới của chúng tôi ở khu đất lân cận.

Để thành công trong lĩnh vực bất động sản, bạn không những phải là một phần trong cộng đồng ấy mà còn cần phải nỗ lực phản ánh được những sắc thái đặc trưng của cộng đồng đó. Khách sạn Miama Beach Loews, với thiết kế kiểu tháp Art Deco mang tính biểu tượng đã trở thành một địa điểm có sức thu hút đặc biệt, ngay từ ngày đầu mở cửa – ngày 24 tháng 12 năm 1998. Công trình đã góp phần làm mới cảnh quan xung quanh và biến đại lộ Collins thành một trong những khu khách sạn danh tiếng nhất thế giới hiện nay.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Phát triển có chiến lược

MARJORIE TORRES

Marjorie Torres là người sáng lập kiêm Tổng giám đốc hãng Concrete Stories, một hãng tư vấn bất động sản thương mại chuyên cung cấp cho các chủ đất, người thuê đất và các nhà đầu tư những lời khuyên đầy chiến lược, cách thức môi giới, thương lượng cũng như các dịch vụ phát triển bất động sản.

Là một doanh nghiệp Latinh, tôi có may mắn được nhận những lời khuyên kỳ diệu từ các nhà lãnh đạo xuất chúng, tầm cỡ thế giới. Những kinh nghiệm có tính tổng quát của họ đã giúp tôi có khả năng cạnh tranh ở mọi lĩnh vực tôi muốn tham gia.

Tôi gây dựng mà công ty Concrete Stories bằng cách tập trung vào việc thực hiện các hợp đồng cho thuê và tiến hành các quy trình môi giới bất động sản thương mại. Do đã từng cọ xát nhiều trong giới bất động sản thương mại trên khắp thế giới nên những kiến thức nền tảng trong lĩnh vực tài chính đầu tư và sắp xếp công nghệ đã giúp tôi rất nhiều trong việc quyết định liệu một dự án cụ thể có đáng để theo đuổi hay không.

Duy trì vai trò quản lý chủ đạo

Lời khuyên quan trọng nhất mà tôi nhận được là: Để công ty phát triển theo đúng tầm nhìn định hướng của tôi thì tôi cần phải giữ vai trò quản lý chủ đạo trong công ty. Tôi đã xây dựng quỹ mạo hiểm cho công ty tôi và giờ đây, chúng tôi có những nhà đầu tư tiếng tăm như Credit Suisse First Boston Merchant Capital, trường đại học Columbia và trường đại học Wesleyan. Tôi đã phải trải qua những cuộc thương lượng hết sức cam go, nhưng tôi vẫn theo đúng lời khuyên này – quản lý công ty và sở hữu hơn 70% cổ phần.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Tạo cho công ty bạn sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh

Ở một giai đoạn phát triển tiếp theo, lời khuyên tốt nhất mà tôi được nhận là: cần tạo cho bản thân tôi sự khác biệt so với các đối thủ cạnh tranh và tập trung vào những điểm mạnh mà tôi có. Kết quả là, chúng ta có thể cung cấp những lời tư vấn về bất động sản có tính chiến lược cho các công ty đã ghi bất động sản trong danh mục đầu tư của họ. Chúng tôi để ý đến những hãng góp vốn tư nhân và các nhà đầu tư từ thiện. Những đại diện của các hãng này là thành viên trong ban quản trị và họ quản lý những danh mục đầu tư của các công ty đang có nhu cầu về dịch vụ bất động sản. Những công ty này đã học được bài học của kỷ nguyên “.com”. Công ty chúng tôi đóng vai trò là tổ chức trung gian, hỗ trợ tư vấn. Chúng tôi giúp lãnh đạo của các công ty đó giải quyết các vấn đề về hợp đồng và mở rộng quy mô hoạt động.

Hãy nghĩ những điều lớn lao

Gần đây, lời khuyên bổ ích nhất mà tôi nhận được là tôi cần phải nghĩ đến những điều lớn lao! Tôi đã có tất cả những tài sản mà nỗ lực phải cạnh tranh mới có được và đó cũng là những thời điểm lao tâm khổ tứ nhất để có thể phát triển được. Chúng tôi hiểu thị trường New York và chúng tôi cung cấp cho khách hàng những chiến lược phát triển hiệu quả. Giờ đây, như một quy luật, chúng tôi đang phát triển các dự án khác nhau từ quy mô hơn 4 triệu mét vuông đến hơn 8 triệu mét vuông.

Luôn nhớ phải lắng nghe

Trong mọi cung bậc của sự phát triển, tôi không bao giờ quên một nguyên tắc đơn giản: bất động sản là nghề kinh doanh con người, phải học cách lắng nghe. Chúng ta là những nhà giả kim. Chúng ta phải giải mã tác động của mỗi bên tham gia, vai trò, ảnh hưởng của cộng đồng (nguồn lực xã hội), số lượng việc làm được tạo ra (vốn chính trị), tỷ lệ quay vòng (vốn kinh tế) và một số yếu tố khác nữa.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Công ty chúng tôi đã chuyển thành công từ một hình thái này sang một loại khác và giúp xây dựng những dự án lớn hơn. Việc tạo ra các tình huống đôi bên cùng có lợi sẽ giúp bạn xây dựng được các hợp đồng thoả thuận.

  1. Không có gì thay thế được niềm đam mê

DONALD TRUMP JR.

Donald Trump Jr. là Phó chủ tịch điều hành bộ phận phát triển Tập đoàn The Trump Organization.

Lời khuyên bổ ích nhất mà tôi từng được nhận là “Không có gì thay thế được niềm đam mê.”

Những nhà lãnh đạo xuất sắc nhất thôi thúc mọi người xung quanh làm việc bằng cách khuyến khích họ phát huy niềm đam mê và các bản năng sẵn có. Vì thế, dù trong lĩnh vực bất động sản hay trong bất kì lĩnh vực nào đi nữa thì chìa khoá để có được thành công là hãy tìm công việc mà bạn thích làm, để sau đó có thể làm tốt hơn bất kì ai

– bởi vì thành công đến dễ dàng hơn với những người làm theo niềm đam mê của họ.

  1. Xây dựng uy tín một cách thận trọng

IVANKA M. TRUMP

Ivanka M. Trump tham gia Tập đoàn The Trump Organization vào năm 2005 với tư cách là thành viên của nhóm phát triển. Cô tham gia tích cực vào mọi lĩnh vực phát triển bất động sản, từ đánh giá hợp đồng thoả thuận, phân tích, lên kế hoạch cho việc thi công, quảng cáo, vận hành, bán hàng và cho thuê.

Là một người trẻ tuổi trong lĩnh vực này, điều quan trọng bậc nhất là phải biết tạo ra những thành tích xuất chúng. Bạn cần đặt ra cho mình các tiêu chuẩn và phải nhất quán, trung thực. Bạn luôn phải cống hiến hết mình. Những hành động của bạn cần phải được thực hiện một cách hoàn hảo. Hãy xây dựng uy tín cho mình ngay từ phút đầu tiên. Phải luôn xác định việc xây dựng uy tín cho mình một cách nghiêm túc, đây sẽ là một trong những nhân tố cần thiết nhất để có thể nâng cao vai trò lãnh đạo của bạn.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Hãy luôn vui vẻ vì bạn đang kiếm lợi nhuận

STEVE VAN AMBURGH

Steve Van Amburgh là Tổng giám đốc công ty Koll Development, một trong những công ty bất động sản thương mại hàng đầu quốc gia.

Khi bạn và công ty của bạn có được sự tự tin, bạn sẽ cảm thấy rất vui vẻ, thoải mái. Mọi người đều thích sự vui vẻ.

Và dường như khi bạn có được sự vui vẻ, bạn thường làm được những điều vượt quá cả mong đợi của người khác, bạn sẽ giành được nhiều dự án mới và đạt những kết quả kỳ diệu. Hãy luôn vui vẻ và chiến thắng. Đó là lời khuyên tốt nhất mà chúng tôi muốn gửi gắm đến bất kì ai đang tìm kiếm một lời khuyên.

  1. Tập trung vào chất lượng

LEO F. WELLS III

Leo F. Wells là nhà sáng lập và là Chủ tịch công ty Wells Real Estate Funds, Inc. Tập đoàn này có các công ty thành viên đang phục vụ tới hơn 200 nghìn nhà đầu tư, chuyên cung cấp các dịch vụ bất động sản văn phòng hạng A và các cơ hội đầu tư bất động sản khác.

Đôi khi lời khuyên xuất hiện dưới dạng một câu chuyện cười. Có một câu chuyện cười khá cũ nói về các chu kỳ đầu tư và bất động sản mà tôi đã được nghe cách đây nhiều năm và thỉnh thoảng, tôi vẫn kể với mọi người.

Trong những ngày cuối cùng của chiến tranh thế giới thứ hai, một con tàu chất đầy cá mòi chạy tới châu Âu để phục vụ quân đội. Khi chuyến tàu vẫn đang trong hành trình của mình thì chiến tranh kết thúc nên con tàu lại quay về cảng New York. Người chủ tàu nghĩ rằng anh ra nên bán chỗ cá đó và phải bán hết càng nhanh càng tốt.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Ngay lúc đó, có một người muốn mua hết chỗ cá của anh ta với giá một niken một thùng. Anh sung sướng quá, vội chuyển ngay cá xuống. Người mua này lại tiếp tục bán cho một người khác nhưng với giá 6 xu một thùng, rồi 7 xu một thùng cho một người mua khác nữa, và cứ vậy, giá thùng cá mồi lên đến 10 xu.

Cuối cùng một nhà buôn lớn đến trả 15 xu một thùng, và bán số cá mòi này cho một cửa hàng rau với giá 20 xu. Khi được đặt lên trên quầy ở cửa hàng, cá mòi lên giá 25 xu một thùng.

Chẳng bao lâu sau, các khách hàng mua cá ở cửa hàng tức giận quay lại trả. Cá mòi bị ươn. Chủ cửa hàng gọi người bán buôn.

Người chủ nói: “Các khách hàng của tôi rất tức giận. Sao anh lại bán cá ươn cho tôi hả?”

Có tiếng trả lời: “Những con cá mòi này không phải để ăn, mà là để kiếm tiền”.

Khi thị trường bất động sản bung ra, chắc hẳn sẽ có những người phải kiếm được rất nhiều – nhưng cuối cùng ngay cả khi có ai đó có thể kiếm lợi từ một tài sản thì giá trị thật của tài sản cũng sẽ vẫn được bộc lộ rành rành. Ở một khía cạnh nào đó, sẽ có người phải ăn cá mòi. Và cũng ở khía cạnh này, nhà đầu tư bất động sản có thể phát đạt, trong khi những người khác lại tức điên lên vì phải chịu đống cá bốc mùi hôi thối trên tay.

Trong bất động sản cũng như trong các ngành kinh doanh khác, chất lượng là cả một vấn đề. Tôi nhận ra rằng, các sản phẩm bất động sản chất lượng, dịch vụ chất lượng, những người thuê chất lượng – chính là dấu hiệu của sự thành công.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Biết đường lùi trước khi mua

BRETT WHITE

Brett White là Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc công ty CB Richard Ellis.

Trong những năm đầu thập kỷ 1990 và vào năm 2001, 2002, một số lĩnh vực trọng yếu trong ngành bất động sản bị suy giảm. Chính bởi điều này, nhiều nhà tiên tri đã tuyên bố ngành bất động sản thương mại sẽ bị diệt vong, hay ít nhất là cũng bị thất sủng thảm hại. Ngược lại với quan điểm này, vô số các nhà đầu tư thông thái nhất trong ngành lại đi mua các tài sản bất động sản thương mại mà họ có thể nắm được. Tất nhiên là những nhà đầu tư này đã trúng mánh lớn nhờ tài tiên đoán của họ. Bài học ở đây là xét về mặt lâu dài, bất động sản thương mại là lĩnh vực tài sản có độ dẻo dai và lịch sử đã cho thấy, nếu một người sẵn sàng mua một bất động sản thương mại, ngay cả khi những người khác cảm thấy thị trường này đã hết thời thì một ngày đẹp trời nào đó, sự đầu tư này sẽ mang lại kết quả thần kỳ.

Những người bạn và khách hàng của tôi thường nhờ tôi tư vấn xem liệu có nên mua một miếng bất động sản thương mại hay không? Liệu giá như thế là có quá cao không? Họ có nên đợi cho đến khi giá giảm rồi mới mua không? Những câu hỏi như thế và vô vàn những câu hỏi khác nữa khiến họ cảm thấy ngần ngại trước khi quyết định mua.

Tôi luôn trả lời những người này bằng cách nhắc nhở họ rằng, dù họ quyết định thế nào đi nữa thì luôn phải có chiến lược rút lui. Nếu bạn đang muốn mua một miếng bất động sản thương mại muốn giữ tài sản này để đầu tư dài hạn thì có một điều chắc chắn tôi phải nói với bạn là về mặt lâu dài, giá bất động sản đó thế nào cũng tăng, dù cho các chu kỳ kinh tế, các công nghệ mới, sức cạnh tranh toàn cầu hay các yếu tố khác có thay đổi thế nào đi nữa. Chỉ có một vài người mới nói là họ bị thiệt hại do đầu tư vào bất động sản thương mại khi họ giữ tài sản đó đến 15 năm, 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Đây là một trong những khía cạnh kinh hoàng của bất động sản thương mại.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Thoả thuận khi cần thiết

KEN WILSON

Ken Wilson là người đồng sáng lập kiêm Tổng giám đốc công ty Capital Hotel Management, LLC.

Sau 25 năm làm việc trong ngành đầu tư bất động sản khách sạn, tôi đã học được nhiều bài học để trở nên thành công. Công thức cho sự thành công của tôi bao gồm những điều sau:

Tầm nhìn. Đừng để thoả thuận chi phối bạn mà ngược lại, hãy chi phối từng thoả thuận bằng cách thức bạn tiến hành với thoả thuận đó. Một thoả thuận bất động sản chỉ được coi là hoàn hảo nếu nó chứa đựng tầm nhìn cũng như vốn và một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm, tận tâm, cố gắng biến tầm nhìn thành hiện thực.

Thời gian. Thời gian là tất cả. Biết được khi nào nên vào cuộc và khi nào nên rút lui. Thà đúng 80% còn hơn là sai 100%.

Rủi ro. Đừng bao giờ đặt cược tất cả vào một thoả thuận. Trong các thoả thuận bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực khách sạn, có rất nhiều lời nói dối vượt quá tầm kiểm soát của bạn. Chỉ cần một sự kiện cũng có thể biến một hợp đồng béo bở thành một hợp đồng tồi tệ, dù chỉ trong một đêm. Hãy nhớ, rủi ro và thành quả luôn có quan hệ trực tiếp với nhau.

Chặt chẽ. Đừng để một thoả thuận tiềm năng nằm chết ở trên bàn của bạn – bạn sẽ không thể nào biết được thoả thuận đó có lợi đến mức nào nếu bạn không chịu mở ra xem. Và bạn có thể nói hợp đồng đã được thực hiện thành công khi cả người bán và người mua đều ra về với mức độ hài lòng như nhau.

  1. Bỏ đi khi cần thiết

SCOTT A. WOLSTEIN

Scott A. Wolstein là Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc công ty Developers Diversified Realty, một tập đoàn đầu tư bất động sản theo hình thức góp vốn Tập đoàn quản lý tài sản ở 44 bang và ở Puerto Rico.

Cha tôi tên là Bart Wolstein và ông là người đã cho tôi lời khuyên quan trọng nhất trong số những lời khuyên mà tôi từng được nhận: “Luôn sẵn sàng đóng vali và bỏ đi”. Đó là một lời khuyên giản dị nhưng lại có tác dụng hết lần này đến lần khác. Khi bạn bước vào các cuộc thương lượng, bạn phải có một mức độ thờ ơ nhất định, một mức độ đủ để bạn có thể cảm thấy không tốt cũng chẳng xấu, dù cho hợp đồng có được ký kết hay không. Khi bạn đã có được trạng thái tâm lý này, bạn cần chuẩn bị tinh thần để đóng va li và ra khỏi phòng. Nếu bạn không sẵn sàng cho việc này có nghĩa là bạn vừa thất bại trong việc ký kết một hợp đồng.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Các doanh nhân bất động sản thường tỏ ra quá mải mê với các hợp đồng thoả thuận. Đây có thể là một lỗi chết người. Có vô vàn các hợp đồng. Sướng điên lên với mọi cơ hội có thể sẽ là một vấn đề.

Trong bài diễn văn nói với giới chuyên gia bất động sản, Albert Ratner, một người trong ngành của chúng tôi đã từng châm biếm, “Cần có một đường dây nóng 24 trên 24 giờ có tên gọi là Nhà phát triển Vô danh. Bạn có thể gọi cho số điện thoại này bất kì lúc nào và hỏi tư vấn cho trường hợp bản hợp đồng của bạn và họ sẽ nói với bạn là hãy quên nó đi!” Thật buồn cười, nhưng đó là sự thật. Có lẽ, trong các nguyên tắc về bất động sản, cần phải có “đường dây nóng” này trong đầu những người chuẩn bị xách cặp đi thương lượng.

Ngoài ra, kỹ năng quan trọng nhất để giành thắng lợi trong các cuộc thương lượng bất động sản là khả năng lắng nghe. Để một giao dịch được thực hiện thành công, người phía bên này phải hiểu rõ ràng ý muốn của đối tác bên kia. Chắc chắn là bạn đã biết rõ ý muốn của mình rồi. Nghệ thuật là ở chỗ bạn biết đối phương muốn gì. Ngay khi bạn biết được người kia cần gì, bạn sẽ biết phải làm gì để định hướng giao dịch, sao cho kết quả có lợi nhất cho bạn, đáp ứng được những yêu cầu của bạn và đồng thời cũng thoả mãn được những đòi hỏi của phía bên kia.

Thông thường, đây không phải là trò chơi chỉ mang lại kết quả là con số không. Điều mà phía bên kia cho là quan trọng có thể lại chẳng là gì với bạn. Hãy tìm ra điều đó, bạn sẽ dẫn đầu trò chơi. Dành ít thời gian vào việc thuyết phục đối phương đáp ứng những đòi hỏi của bạn và dành nhiều thời gian lắng nghe những yêu cầu của anh ta rồi cố gắng thực hiện nó. Nếu nỗ lực của bạn không phát huy tác dụng, hãy đóng cặp vào và đi thẳng!

  1. 5 quy tắc kinh doanh thành công

ROB ZACHE

Rob Zache là Chủ tịch công ty Central Place Real Estate, công ty chuyên kinh doanh khách sạn, nhà hàng và bất động sản thương mại ở phía Bắc Hoa Kỳ.

Mặc dù tôi chủ yếu kinh doanh bất động sản thương mại nhưng dưới đây, tôi xin được nói đến cả hai lĩnh vực, bất động sản nhà ở và bất động sản cho hoạt động thương mại.

Nhà ở

Khi bạn cần mua một ngôi nhà thì lời khuyên của tôi là “mua môi trường xung quanh, chứ đừng mua nhà”. Đây là điều phần lớn những người mua nhà không để ý.

Hầu hết người đi mua nhà đều không hiểu những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của các loại tài sản nhà ở. Họ chỉ muốn sống trong một ngôi nhà giống như ngôi nhà họ đã từng sống và lớn lên; họ có xu hướng tìm mua đúng những ngôi nhà kiểu như thế, cho dù địa điểm có thể ở bất cứ nơi đâu. Đây đúng là một sai lầm chết người. Họ có thể tìm một ngôi nhà mà họ thích, miễn là đừng lấy những cơ ngơi có môi trường, quang cảnh tồi tệ – và có lẽ, cũng đừng bao giờ rút giá trị tài sản bị cầm cố khi họ bán nó đi.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Tôi khuyên các bạn nên mua một ngôi nhà có tiềm năng bán được giá, hơn là lấy một ngôi nhà chỉ vì mình thích. Tôi thấy có vài người mua một nơi họ thích, sau đó lại hối hận vì khi bán cho người khác, giá bị tụt xuống quá thấp. Những người này đã mua tài sản một cách cảm tính, thay vì tìm hiểu xem vị trí ngôi nhà đó sẽ có giá hay bị mất giá trong tương lai. Môi trường xung quanh là một trong những nhân tố quan trọng nhất cần phải xem xét khi mua nhà.

Lời khuyên của tôi là hãy tìm khu vực mà bạn thấy yêu thích và sau đó mới lựa chọn ngôi nhà tốt nhất trong khu vực cảnh quan đó. Ngôi nhà đó có thể không hoàn hảo nhưng môi trường cảnh quan tốt sẽ là tổng hợp của những nhân tố cần thiết giúp làm tăng giá trị cho ngôi nhà và khiến nó không bị mất giá khi bạn cần bán. Môi trường xung quanh quyết định giá trị của ngôi nhà hơn chính bản thân nó.

Những ví dụ về cảnh quan môi trường có thể là thành phần dân cư (giới công nhân hay giới cán bộ), các khu công nghiệp, các tuyến xe lửa, công viên, nước sinh hoạt, các công viên hạng A), các tuyến đường bạn phải đi qua hàng ngày (các đường cao tốc, khu công nghiệp, các khu dân cư hoặc khu thương mại, và bản thân quang cảnh xung quanh (các ngôi nhà quanh đó cũ hay mới, lớn hay nhỏ, thiết kế kiến trúc ra sao, cây cối, vườn tược thế nào)…, tất cả những yếu tố  này đều ảnh hưởng đến chất lượng của môi trường, cảnh quan xung quanh.

Ngoài ra, hãy mua khu vực môi trường tốt nhất bạn có thể mua.

Sau đó chọn một ngôi nhà có mức giá thấp hơn hoặc trung bình trong tổng thể khu vực đó. Giá trị và sức mạnh của cảnh quan tổng thể sẽ làm tăng giá trị cho ngôi nhà của bạn. Đừng bao giờ chọn một ngôi nhà ở mức giá đắt tiền trong một khu vực có mức thấp hoặc trung bình. Trong trường hợp này, bạn khó có cơ hội thu về nhiều tiền, bởi vì ngôi nhà đó sẽ luôn bị so sánh là đắt hơn so với các ngôi nhà lân cận.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Thương mại

Tôi đã làm việc trong ngành bất động sản thương mại, phát triển, môi giới gần 25 năm và gần như độc quyền trong lĩnh vực quyền kinh doanh ; được hướng dẫn đào tạo và được ký kết nhiều hợp đồng với các tập đoàn như Hilton, Marriott, Promus và Outback Steakhouse.

Tôi đã tham gia hơn một trăm hợp đồng lớn ở 8 bang với tổng giá trị dự án lên đến hơn 1 tỷ đô la.

Điều quan trọng nhất mà lĩnh vực quyền kinh doanh (franchise) đã dạy cho tôi là: Nếu bạn tuân theo những nguyên tắc đơn giản nhất thì dù trong bất kì lĩnh vực kinh doanh nào, tôi xin nhắc lại, bất kì lĩnh vực nào, bạn cũng sẽ thành công.

Tôi phải mất một thời gian để hiểu ra rằng: không phải ai cũng có thể vận hành thành công công việc kinh doanh của mình. Cách đây nhiều năm, ngành franchise thực sự giúp áp dụng các hệ thống kinh doanh vào bất kì doanh nghiệp nào hoặc bất kì hoàn cảnh nào. Phần lớn mọi người tuân theo chu trình của hệ thống. Và phần lớn đều thành công. Đó là lý do vì sao bạn thấy có rất nhiều dây chuyền franchise được ký kết, từ những bà mẹ già nhảy vào kinh doanh mà không hề biết tí gì hoặc cũng chẳng tuân theo các quy tắc đơn giản nào. Nếu họ làm được điều này thì chắc hẳn họ sẽ thành công nhiều hơn hoặc ít nhất, khả năng cạnh tranh cũng sẽ cao hơn.

Để kinh doanh thành công, theo tôi, phải thực hiện 5 quy tắc sau: 1 là thị trường, 2 là vị trí, 3 là thiết bị, 4 là sản phẩm, 5 là cách quản lý. Nếu bạn có 5 nguyên tắc này, bạn sẽ thành công, hay ít nhất là có khả năng thành công.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Thị trường. Hãy đảm bảo bạn đang kinh doanh ở đúng thị trường phù hợp, nghĩa là đúng thành phố, đúng thị trường hay cảnh quan ở thành phố đó. Đừng cố mở một khách sạn ở giữa nơi đồng không mông quạnh, chẳng có một bóng người hay phương tiện giao thông gì. Đừng cố mở một nhà hàng ở nơi mà dân cư có nguồn thu nhập thấp kém. Đừng mở một spa cao cấp ở gần một khu nhà máy sản xuất công nghiệp với phần đông dân cư là những người công nhân tài chính hạn hẹp, hay đừng cố bán những hòn tuyết ở vùng Alaska tuyết phủ quanh năm. Hãy chắc chắn những suy nghĩ của bạn phù hợp với thị trường, với những phân tích nhân khẩu học, sức cạnh tranh và phải nhạy bén với nhu cầu của thị trường. Phải phù hợp hoá sản phẩm với thị trường. Điều này nghe có vẻ quá rõ ràng nhưng bạn sẽ không thể tin là có vô vàn doanh nghiệp quên mất quy tắc đơn giản này đâu.

Vị trí. Ngay khi xác định được một thị trường có những khả năng phù hợp với chiến lược của bạn, hãy cố gắng tìm một vị trí tốt nhất có thể trong thị trường đó. Và hãy trả bằng bất cứ giá nào (tất nhiên vẫn phải có lý trí) để có thể có được phần bất động sản tốt nhất cho việc kinh doanh của bạn. Một trong những lỗi lớn nhất mà tôi chứng kiến là các doanh nghiệp trả giá thấp cho một bất động sản, cho rằng một vị trí thứ hai cũng là quá đẹp đối với việc kinh doanh của họ rồi.

Đó là một sai lầm lớn. Quyết định đó dường như sẽ dẫn đến thất bại cho việc kinh doanh, hay ít nhất, khiến cho việc kinh doanh bị thất bát. Hãy trả giá đến cùng. Chọn địa điểm tốt nhất. Bất động sản có nghĩa là vị trí, vị trí và vị trí. Nó sẽ đem lại thành quả xứng đáng về lâu, về dài; còn nếu bạn không mua phần bất động sản tốt nhất cho việc kinh doanh của bạn, bạn sẽ phải trả giá. Đừng tiếc rẻ. Hãy mua và chấp nhận.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

Trang thiết bị. Xây dựng hay mua sắm trang thiết bị sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh thêm sôi động. Các toà nhà được xây dựng để phục vụ cho mục đích kinh doanh, chứ không phải ngược lại. Toà nhà đó cần phải giúp cho việc kinh doanh thêm hiệu quả, tăng hiệu suất. Nếu cần phải đẹp, hãy làm cho nó đẹp. Hãy thiết kế toà nhà sao cho có thể phục vụ tối đa mục đích kinh doanh của bạn hoặc để làm hài lòng sự mong đợi, yêu cầu của khách hàng. Nếu trang thiết bị không được đầu tư hết mức, việc kinh doanh sẽ không thể phát huy hết tiềm năng và nó sẽ là tảng đá chặn đường thành công lớn nhất bạn của bạn.

Sản phẩm. Hãy xác định loại hình kinh doanh phù hợp ngay từ đầu, cho dù nó là hàng bán lẻ, là món ăn trong một nhà hàng, là dịch vụ hay một giấc ngủ ngon trong khách sạn. Phải biết khách hàng muốn gì, xác định sản phẩm của bạn là gì và hãy cam kết cung cấp sản phẩm tốt nhất thị trường, hãy làm hài lòng quý khách hàng mọi nơi. Đó sẽ là một dịch vụ, một sản phẩm cụ thể để đem bán, hay là một dạng hỗn hợp? Hãy hiểu biết về khách hàng của bạn và biết họ muốn sản phẩm gì. Giới thiệu sản phẩm theo cách khách hàng ưa thích nhưng cũng phải biết lựa chọn đúng sản phẩm nữa.

Quản lý. Ngay khi 4 điều trên đã được thực hiện thì công việc dù ít hay nhiều, cũng đã đi vào ổn định, chỉ còn lại một khâu cuối cùng, đó là quản lý. Nếu không quản lý giỏi thì trong bất kì thời điểm nào, nỗ lực và thời gian cũng sẽ bị lãng phí. Quản lý có thể bao gồm mọi thứ, từ khâu khách hàng đến quảng cáo, tạo các khoản thu, quản lý chi tiêu, tài chính và kế toán. Đây là nghệ thuật đích thực của một hoạt động kinh doanh lâu dài và cần phải được lên kế hoạch chi tiết, phải được kiểm tra hàng ngày, đều đặn, thường xuyên. Cần phải liên tục nâng cao khâu quản lý để đảm bảo sự tồn tại của một doanh nghiệp. “Năng nhặt” sẽ “chặt bị”.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Mua rẻ, bán đắt và đừng tham lam

MORTIMER ZUCKERMAN

Mortimer Zuckerman là người đồng sáng lập kiêm Chủ tịch công ty Boston Properties Inc. Ông cũng là Chủ tịch và là biên tập viên chính của tờ Báo cáo thế giới và Tin tức Hoa Kỳ, là chủ tịch kiêm nhà xuất bản tờ Tin tức hàng ngày New York.

Mua rẻ, bán đắt và đừng tham lam.

100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 - Tác giả Donald Trump
100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 – Tác giả Donald Trump

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 7 của tác giả Donald Trump đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *