100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3

175 Lượt xem

100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump

  1. Nội dung bài viết

    Hãy đặt ra mục đích và tin tưởng vào trực giác của bạn

ROBERT L. FREEDMAN

Robert L. Freedman là Chủ tịch và CEO của công ty bất động sản GVA Williams – công ty thương mại chuyên môi giới, tư vấn và xây dựng chiến lược, trụ sở tại thành phố New York. Ông là người phát triển tổ chức GVA Worldwide, một tổ chức hỗ trợ vốn cho 120 tổ chức thương nghiệp trên 5 lục địa

Là một nhà môi giới bất động sản trẻ vào những năm 1970, tôi kinh doanh dựa trên một phương pháp gọi là vận động – tìm ra các triển vọng kinh doanh một cách ngẫu nhiên và dựa trên sự tự nguyện của khách hàng. Tôi môi giới các ngôi nhà cho thuê loại vừa và nhỏ trong trung tâm thị trấn Manhattan và tôi đã đạt một trình độ nghề nghiệp nhất định, giúp cho chủ nhà vượt qua các rắc rối trong việc ký kết hợp đồng.

===== Mục Lục =====

  1. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 1
  2. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 2
  3. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 3
  4. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 4
  5. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 5
  6. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 6
  7. 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất Phần 7

===== Hết Mục Lục =====

100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 - Tác giả Donald Trump
100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump

Tôi xác định các ngôi nhà phù hợp, các điều khoản đàm phán và những điều kiện mà cả chủ nhà và người thuê đều chấp nhận được, trừ một điều đáng lưu ý – vấn đề bảo đảm quyền được thuê nhà. Hầu hết những khách hàng muốn thuê nhà đều là những người có điều kiện kinh tế eo hẹp và việc bảo đảm quyền được thuê ngôi nhà nổi lên như một yếu tố quan trọng, quyết định sự thành bại của giao dịch. Chủ đất tỏ ra rất miễn cưỡng khi cho những người có kinh tế eo hẹp như vậy thuê nhà vì họ không có đủ khả năng kinh tế để đảm bảo và do đó, cũng không thể thuyết phục ngân hàng phát hành thư tín dụng. Do sự khó xử này mà có nhiều hợp đồng không thể chốt được.

Đặt ra mục tiêu cao. Trong buổi tổng kết cuối năm, giám đốc kinh doanh của tôi nói rằng ông ta rất hài lòng về đạo đức nghề nghiệp, sự sáng tạo, hiệu quả công việc và tinh thần thầu khoán của tôi. Tất cả những đặc tính đó đều được phản ánh qua những gì tôi đã làm. Xem xét kỹ lưỡng hơn diện mạo và tác phong của tôi, ông ta thốt lên: “Này, mẹ anh không mua cho anh những chiếc cà vạt giá 50 đô (đồng đô la năm 1974) để làm việc với những người thuê nhà nhỏ bé (…) mà chưa ai từng biết tới đâu nhé.”

Lời nhận xét này cũng có cái lý của nó. Ông muốn nói rằng tôi hãy nâng tầm nhìn của mình lên, hãy mua loại nhà kiểu Fortune 500, thực hiện các giao dịch lớn hơn vì ông tin rằng tôi có thể cạnh tranh được ở mức độ đó. Điều này làm thay đổi động lực kinh doanh của tôi và giúp đẩy tôi lên cao hơn.

Tin vào trực giác của bạn. Tôi cũng học được một bài học lớn nữa đó là phải biết tin vào trực giác của mình. Chúng ta có thể đưa ra một ví dụ cổ điển để minh chứng cho điều này. Đó là ví dụ về một viện tài chính lớn đã lấy lại toà nhà chiểu theo chứng thư, thay cho việc tịch biên tài sản thế nợ.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Viện tài chính này đã định giá toà nhà là 6 triệu đô la rồi chuyển nhượng nó cho một công ty con và chi nhánh phát triển bất động sản của viện. Toà nhà 24 tầng – xây vào khoảng năm 1911 với tổng diện tích 230.000 feet vuông – có vị trí nằm ngay tại trung tâm khu vực thuộc Dự án tái phát triển đường 42. Nhà thầu của dự án là một cơ quan bán chính phủ có tên là New 42. Tuy nhiên, ngôi nhà nằm ngoài phạm vi của khu vực công. Cũng cần phải lưu ý thêm rằng, đường 42, nằm giữa đại lộ 7 và 8, chính là hình ảnh minh hoạ cho khu vực thành thị đã bị phá huỷ và tàn rụi.

Những khách hàng của chúng tôi nhận được một lời đề nghị và miễn cưỡng mua toà nhà với giá 18 triệu đô la. Họ muốn được chúng tôi tư vấn, để bán toà nhà và chuyển nó ra khỏi danh sách của công ty.

Chúng tôi đầu tư vào tài sản đó và hoãn kế hoạch với New 42 lại.

Vào thời gian này, dịch vụ cho thuê văn phòng ngày càng phát triển và thị trường ấy bắt đầu lan sang cả đường 42. Hai khu nhà lân cận với khu nhà của chúng tôi – Rạp hát New Amsterdam và The Forest City Ratner Project đang được đàm phán với hãng Disney và Madame Tussaud’s. Mặc dù toà nhà không phải là nơi được qui hoạch vào đất thành phố nhưng đó là cửa ngõ dẫn tới các di tích lịch sử quốc gia và do đó có đủ điều kiện để được khấu trừ thuế.

Tôi hỏi người quản lý cao nhất của khách hàng xem liệu chúng tôi có thể tham gia vào dự án với tư cách là thành viền chính chứ không phải là người môi giới. Họ từ chối với lý do là xung đột về lợi ích.

Nhưng khi chúng tôi trình bày viễn cảnh phát triển và một kế hoạch có thể tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ, họ rất chăm chú và quan tâm.

Chúng tôi bắt tay vào thực hiện dự án, trước tiên là xây các cửa hàng bán quần áo ở các tầng trên. Khu nhà thuê sẽ tập trung vào lĩnh vực giải trí, điều này khá phù hợp với đặc điểm ngôi nhà và khu tái đầu tư cho giải trí thành thị. Chúng tôi và khách hàng đều đánh giá mục tiêu của dự án là “công bằng thương hiệu” cho những người thuê tiềm năng, cũng như chi phí chuyển giao bất động sản.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Sau khi xác định được các mục tiêu, chúng tôi liên hệ với các CEO và ban quản trị chứ không phải là ban Liên hiệp bất động sản. Chúng tôi huy động toàn bộ ngân sách quảng cáo (khoảng 100.000 đô la) cho một phương tiện truyền thông duy nhất – chương trình tạp kỹ, chương trình được coi là cuốn “Kinh thánh” của công nghiệp giải trí. Chúng tôi trải rộng hai trang giấy ra, vẽ lên đó hình thù của một anh hầu mặc áo đỏ trông rất kỳ dị và buồn cười. Đó là hình ảnh miêu tả đường 42.

Từ chỗ chỉ được định giá là 6 triệu đô la tài sản đó đã được chúng tôi bán với giá xấp xỉ 165 triệu đô la, trong đó chi phí mất 28 triệu đô la (tương ứng với khoản khấu trừ thuế liên bang).

Từ ví dụ này, tôi rút ra một kết luận rất đơn giản: Hãy tin tưởng vào trực giác của bạn, dù ban đầu nó không được khách hàng ủng hộ.

  1. Nắm bắt sự thay đổi

DOUG FRYE

Doug Frye là chủ tịch và CEO của công ty Colliers Macaulay Nicolls

Nền công nghiệp bất động sản của chúng ta phát triển rất chậm, tạo điều kiện thuận lợi cho những người mới bước chân vào lĩnh vực kinh doanh này – những người nắm bắt được sự thay đổi. Hãy nhìn sâu hơn vào những sự thật hiển nhiên này để đẩy nhanh quá trình gặt hái thành công của bạn!

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh dựa vào các mối quan hệ. Điều này không đúng. Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có tính đồng nhất. Người ta không hợp tác với những người họ thích; họ hợp tác với những người có điểm gì giống họ mà điểm đó có thể giúp họ đạt được những mục đích, mục tiêu cá nhân. Tất nhiên, trong kinh doanh, có một đối tác mà mình thích là một lợi thế, nhưng tốt nhất thì chỉ nên coi nó là điều kiện phụ mà thôi.

Nghĩ về vị trí, vị trí và vị trí. Có một vị trí đẹp luôn là điều tuyệt vời. Nhưng trong thời đại ngày nay, chìa khoá thành công lại là sự chuyên môn hoá, sự chuyên môn hoá và sự chuyên môn hoá. Dù bạn mua, bán hay cung cấp dịch vụ, nếu bạn tập trung toàn bộ khả năng cạnh tranh vào một loại sản phẩm trong một thị trường hay một ngành kinh doanh nào đó thì bạn sẽ có cơ hội tốt để phát triển. Nếu bạn chỉ kinh doanh chung chung, bạn sẽ mãi là người đứng thứ hai, về đích sau người kinh doanh chuyên môn hoá.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Tiếp cận thông tin, phân cấp sân chơi. Thực ra, việc dư thừa thông tin khiến sự tập trung chuyển sang tốc độ và chất lượng xử lý thông tin. Những người có kinh nghiệm, biết nhanh chóng xác định và sàng lọc thông tin để lấy các dữ liệu quan trọng sẽ là những người dẫn đầu trong cuộc đua.

  1. Tôn trọng mọi người

KENT GALE

Kent Gale là chủ tịch của tổ chức Daniel Gale – Tổ chức môi giới bất động sản thường trú không độc quyền lớn nhất ở Long Island. Tổ chức này do Daniel Gale – cha của Kent Gale và ông của Stan

Gale – sáng lập vào năm 1922.

Khi tôi bắt đầu làm việc cho công ty của cha mình – Daniel Gale – vào năm 1937, mọi công việc kinh doanh đều được bắt đầu từ những cái bắt tay. Kể từ đó, mọi thứ đã thay đổi rất nhiều. Tuy vậy, người ta vẫn còn quan tâm đến yếu tố con người và lòng trung thực.

Cha tôi, Daniel Gale, là một người đầy ắp ý tưởng. Tôi cũng xin nói thêm rằng con trai tôi, Stan – người thành lập công ty The Gale – là người thừa hưởng được đặc điểm đó của ông. Mặc dù gia đình chúng tôi kinh doanh xì gà nhưng cha tôi có ý tưởng bán bảo hiểm cho những người đi làm bằng xe lửa tới Manhattan. Ông đã rất thành công trong lĩnh vực đó, vì vậy ông quyết định mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản và thành lập công ty riêng của mình vào năm 1922. Ông thích một mảnh đất đồi tuyệt đẹp tại Huntington, ở Long Island, gần nơi chúng tôi sống. Khi đó, nơi ấy còn là một nơi hoang vắng. Nhưng ông nhìn thấy trước là người ta sẽ thích sống ở đây và ông tìm một đối tác. Cuối cùng, họ đã cùng nhau kiếm được  rất nhiều tiền – các lô đất bán đắt như tôm tươi. Ông đã có dự cảm trước về tương lai và có đủ tự tin để làm theo những gì mình dự đoán.

Cha tôi cũng rất tôn trọng mọi người và ông đối xử với họ rất tốt.

Tôi đã học được từ ông một bài học rất quan trọng về đối nhân xử thế. Tôi nhớ, một lần, hai cha con đang làm việc ở văn phòng thì có một người đàn ông mặc quần chẽn gối bước vào; trông ông ta chẳng có gì là ấn tượng cả. Nhưng cha tôi lại nói chuyện với ông ta suốt hai giờ đồng hồ. Tôi nghe được vài mẩu của câu chuyện và nó chẳng đả động gì đến bất động sản hết. Khi người đàn ông đó ra về, tôi hỏi cha tôi tại sao lại dành quá nhiều thời gian cho ông ta đến vậy. Ông cười và nhắc tôi đừng có “xem mặt mà bắt hình dong”. Thay vào đó, tôi phải lắng nghe một cách công bằng rồi mới xét đoán người khác. Ông nói, mọi người sẽ làm cho tôi ngạc nhiên. Sau đó, tôi biết được rằng người đàn ông đó chính là người có nhiều ảnh hưởng nhất tại Long Island. Tất nhiên là ông ta có cả một lâu đài!

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Năm 1941, tôi gia nhập quân đội, và lời khuyên đó luôn ở bên tôi, hướng dẫn tôi trong suốt năm năm tại ngũ. Tất nhiên, cũng xuất phát từ lời khuyên đó, chúng tôi đã xây dựng thành công hai công ty – công ty Daniel Gale (tôi được thừa hưởng vào năm 1964) và công ty The Gale của con trai tôi, Stan.

Tất cả đều bắt đầu từ yếu tố con người – người làm việc cho bạn, người hợp tác cùng bạn và khách hàng của bạn. Hãy đối xử tốt với họ và hãy tôn trọng họ.

  1. Hãy khiến mình nổi tiếng vì lòng trung thực

STANLEY C. GALE

Stanley C. Gale là Chủ tịch và CEO của công ty The Gale, một trong những công ty bất động sản thương mại tư nhân lớn nhất thế giới với danh mục đầu tư lớn hơn 60 triệu feet vuông. Kể từ khi mới thành lập vào năm 1985, công ty The Gale đã thay mặt các đối tác đầu tư của mình đầu tư với số tiền hơn 3 tỷ đô la. Ông chính là con trai của D. Kent Gale.

Tôi đã học được từ cha và ông nội một điều, đó là: trong kinh doanh bất động sản, lời nói chính là trái phiếu của bạn. Không có bản hợp đồng nào có giá trị lớn hơn một cái bắt tay. Ông nội tôi thành lập công ty bất động sản chuyên kinh doanh nhà ở – The Daniel Gale – vào năm 1922 và dưới sự lãnh đạo của cha tôi, nó đã trở thành công ty môi giới bất động sản có trị giá lên tới một tỷ đô la. Ngày nay, nó vẫn là một công ty độc lập và được những người mua, bán bất động sản ở Long Island tín nhiệm nhất. Sự tồn tại lâu dài và thành công của công ty đã chứng minh tầm quan trọng của sự trung thực trong kinh doanh bất động sản.

Trung thực chính là sự khác biệt

Biết yêu tài sản. Tôi không hoàn toàn tin vào cái gọi là những lời khuyên đúng đắn trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản. Một trong số những lời khuyên kiểu như vậy là: “Đừng bao giờ yêu” bất cứ tài sản nào, ít nhất là cho tới khi bạn thu được khoản tiền nào từ nó hoặc tài sản đó có thể qui ra “gạch và gỗ” . Điều này thật vô nghĩa.

Tôi phải có tình yêu với tài sản. Và tôi không xấu hổ khi nói rằng: Tôi tin vào tình yêu sét đánh. Nếu tôi không trải qua cú sốc không thể nhầm lẫn đó, sự nhận ra trong khoảnh khắc đó, nếu tôi không yêu một tài sản nào thì cũng chẳng có vụ mua bán nào cả. Có thể nói, cách kinh doanh của gia đình Gale là yêu một tài sản nào đó và tự hào về nó, đồng thời muốn làm cái gì đó thật khác biệt với nó. Một tài sản không đơn thuần chỉ là “gạch và gỗ”.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Xác định đầu ra. Ngay từ giây phút đầu tiên, tôi đã phải xác định đầu ra cho ngôi nhà: đối tác của tôi sẽ là ai, khung thời gian là bao nhiêu, ai sẽ thuê ngôi nhà đó. Nếu tôi không thể phác hoạ toàn bộ giao dịch trên một cái gì đó như là cái cocktail napkin , nó sẽ chẳng bao giờ có hiệu quả trong cuộc chạy đua của Argus . Điều này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi tại sao tôi lại trả giá rất hời cho các tài sản có chất lượng cao? Nguyên nhân là do trong lúc họ còn bị kẹt ở “hiện tại” thì tôi đã nhìn thấy trước triển vọng của tài sản đó – giá trị thực cuối cùng của nó là bao nhiêu. Điều này cũng giống với những gì mà cha của Wayne Gretzky khuyên ông: “Hãy tới những nơi có xu hướng phát triển, đừng tới những nơi đã phát triển rồi.”

Gặp mặt trực tiếp. Tôi cũng học được từ gia đình một điều, đó là: Không gì bằng một cuộc gặp mặt trực tiếp. Tôi đã tới Hàn Quốc 45 lần để thắt chặt mối quan hệ hợp tác với đối tác của mình. Nhờ đó, công ty The Gale trở thành nhà phát triển bất động sản chính của thành phố Songdo. Đó là dự án trị giá 25 tỷ đô la, một dự án phát triển bất động sản lớn nhất trên thế giới. Tôi đã phải bay hơn 1300 giờ và phải ăn rất nhiều kim chi nhưng quan hệ cá nhân mật thiết là phần thưởng xứng đáng với tất cả công sức mà tôi bỏ ra.

Chia sẻ nguy cơ. Một lời khuyên nữa mà tôi thấy hoàn toàn sai lầm, đó là: “Đừng hợp tác kinh doanh với bạn bè.” Tôi xin nói rằng: “Hãy chỉ kinh doanh với bạn bè mà thôi.” Một số bạn làm ăn là những người bạn thân nhất của tôi và ngược lại, một vài bạn thân nhất của tôi lại chính là đối tác kinh doanh. Điều đó chẳng thể nào khác được. Khi hợp tác kinh doanh với bạn bè, có lẽ bạn muốn học làm theo công thức của cha tôi: “Hãy để các đối tác tài chính chia sẻ với bạn những lúc phát đạt và giảm bớt gánh nặng cho bạn những lúc khó khăn. Các bạn phải cùng nhau chia sẻ nguy cơ một cách công bằng.”

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Đừng bao giờ bán; hãy trao đổi bất động sản

JIM GILLESPIE

Jim Gillespie là Chủ tịch và CEO của Công ty Ngân hàng bất động sản Coldwell

Người cho tôi lời khuyên giá trị nhất trong kinh doanh bất động sản chính là người môi giới đầu tiên của tôi – Bob Dixon tại công ty Nhà ở Dixon Gallery ở La Grange, Illinois. Ông ta khuyên tôi: “Đừng bao giờ bán những đầu tư bất động sản; hãy trao đổi chúng.”

Khi còn là sinh viên tại trường đại học Illinois, tôi nhận ra rằng tôi muốn học một ngành có thể giúp đỡ được mọi người. Công việc đầu tiên của tôi là làm giáo viên tại một trường phổ thông. Sau đó, tôi làm chủ tịch Hội thanh niên cơ đốc tại La Grange, Illinois. Một trong số những người bạn cùng chơi tennis với tôi làm việc trong ngành bất động sản. Và anh ta thuyết phục tôi rằng cá tính cũng như đạo đức nghề nghiệp của tôi rất thích hợp với ngành kinh doanh bất động sản. Anh ta đã đúng.

Khi Bob chia sẻ với tôi lời khuyên này, tôi 33 tuổi và tôi sớm nhận ra rằng đầu tư vào bất động sản là một bước chuyển khôn ngoan. Vì không có nhiều tiền nên tôi quyết định mỗi năm mua một căn nhà và cho thuê. Do đó, có thể nói, tiền cho thuê nhà chính là tiền lãi. Mặc dù còn rất trẻ tuổi, lúc đó tôi đã tập trung nhiều vào sự tăng giá nhà ở.

Tôi dần hiểu được những ưu thế về thuế mà chủ nhà có được, ý nghĩa của sự khấu hao và cơ hội sử dụng các ngôi nhà như là phương tiện để vay tiền.

Tôi chưa từng gặp trục trặc trong việc tìm người thuê nhà. Tôi luôn giữ mức giá hợp lý và giữ cho ngôi nhà ở trạng thái tốt nhất. Tôi không coi thu nhập từ việc cho thuê nhà là chiến lược đầu tư lâu dài. Theo tôi, những lợi ích lâu dài về thuế và sự tăng giá nhà mới là những yếu tố khiến cho bất động sản trở thành lĩnh vực đầu tư tốt nhất.

Chính vì lời khuyên của Bob nên tôi không bao giờ bán một căn nhà mà không mua một căn nhà khác thay thế. Tôi tìm cách tăng chất lượng và ưu thế của ngôi nhà, và tôi đã tận dụng ưu điểm của Hệ thống trao đổi miễn thuế Starker 1031. Hệ thống này cho phép bạn trao đổi các tài sản bất động sản cùng loại mà không phải nộp thuế hoặc nộp rất ít. (Nhưng hãy luôn đối chiếu với cố vấn về thuế của bạn). Số tiền thu được từ việc cho thuê nhà sẽ là nguồn thu chính khi tôi ngừng kinh doanh.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Tôi thấy thật may mắn khi người bạn cùng chơi tennis đã giúp tôi bước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong suốt quá trình kinh doanh, tôi đã gặp rất nhiều người thú vị và đã cùng họ xây dựng được những tình bạn tuyệt vời. Trên tất cả, cũng trong quá trình kinh doanh ấy, tôi đã tìm được vợ mình. Tôi đã có 31 năm kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản và trong ngần ấy năm, tôi luôn gắn bó với Ngân hàng Coldwell. Có vẻ hơi thiên vị nhưng tôi tin rằng đây là ngân hàng tốt nhất trong số các ngân hàng có liên quan đến kinh doanh bất động sản trên thế giới.

  1. Lưu ý tới chi tiết

LEWIS M. GOODKIN

Lewis M. Goodkin – Chủ tịch của Công ty tư vấn Goodkin – là một trong số những nhà tư vấn bất động sản hàng đầu của nước Mỹ. Ông còn là diễn giả thường xuyên về các vấn đề: Kinh tế đất đô thị, Đầu tư, phát triển và tiếp thị bất động sản. Đồng thời, ông là tác giả của cuốn “Khi bất động sản và xây dựng nhà ở trở thành ngành kinh doanh lớn” và đã viết hàng nghìn bài báo cho các tổ chức kinh doanh, thương mại, các tờ báo và tạp chí.

Tôi nhận thấy rằng, phần lớn những người tham gia vào ngành công nghiệp bất động sản thường bỏ qua những lời khuyên căn bản nhất. Những khách hàng để ý cẩn thận tới từng chi tiết thường đưa ra quyết định đúng đắn hơn và thường có được các dự án lớn hơn. Bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn mức bạn cần nhưng đừng bao giờ ngừng học hỏi. Sau đây là ba cách giúp bạn luôn chắc chắn rằng mình đang để ý tới những chi tiết đúng:

Chúng ta bán và cho thuê các loại bất động sản với con người, chứ không phải với các con số. Vì vậy, bạn càng hiểu về họ – những người tạo nên thị trường của bạn – bao nhiêu, bạn càng thành công bấy nhiêu trong việc đáp ứng những mong muốn, nhu cầu cũng như khả năng của họ.

Trong kinh doanh bất động sản, chúng ta thường thấy những người kinh doanh không chuyên thất bại vì họ không hiểu được những điểm tinh vi của thị trường; trái lại các chuyên gia thất bại vì họ bỏ qua những chi tiết quá rõ ràng.

Các dự án bất động sản thành công nhất là kết quả có được khi những nhà phát triển lưu tâm đến hàng trăm các chi tiết nhỏ mà các đối thủ cạnh tranh của họ cho qua trong thị trường mục tiêu của họ, hơn nữa còn đánh giá rất cao các chi tiết đó.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Quản lý việc đóng thuế

GARY GORMAN

Gary Gorman là người sáng lập và đối tác quản lý của hệ thống trao đổi 1031, LLC, một chuyên gia về thuế trong lĩnh vực bất động sản và là tác giả của cuốn “Exchanging UP”!

Khi bán nhà hay đất, bạn chỉ nên đóng thuế nếu bạn muốn, và với số tiền mà bạn thấy hợp lý. Tôi đã học được bài học quí giá này hơn 20 năm, từ trước khi tôi chịu trách nhiệm quản lý và giải quyết các vấn đề liên quan đến thuế cho văn phòng tại San Francisco của công ty Price Waterhouse (hiện nay đã đổi thành PricewaterhouseCooper). Hồi đó, tôi có một khách hàng kinh doanh bất động sản rất hay sử dụng Hệ thống trao đổi 1031 để trì hoãn việc đóng thuế cho khoản lợi nhuận thu được từ việc mua – bán đó.

Mục 1031 của qui ước IRS cho phép người đóng thuế tích luỹ được khoản lợi nhuận thu từ việc bán những tài sản đầu tư cũ để đổi lấy những tài sản đầu tư mới; nhờ đó, họ không phải đóng thuế cho món lời ngày càng tăng đó. Đây là một trong những lợi thế vô cùng to lớn của việc sở hữu bất động sản so với sở hữu cổ phiếu và trái phiếu, bởi vì không có mục qui ước tương tự cho cổ phiếu và trái phiếu.

Tôi không hề biết rằng thời gian làm việc với vị khách hàng đó chính là bước khởi đầu để xây dựng và phát triển sự nghiệp vĩ đại của tôi sau này – sự nghiệp với bất động sản. Từ sau năm 1991, IRS thay đổi các điều lệ trong Hệ thống trao đổi 1031 và bắt đầu yêu cầu các nhà môi giới tham gia giao dịch phải có đủ trình độ chuyên môn, tôi cảm thấy mình ngày càng bị vũ đài 1031 hấp dẫn. Lợi dụng vốn kiến thức về ngành bất động sản và các kỹ năng của một CPA , tôi thôi học khoá đào tạo CPA và bắt đầu sự nghiệp của một nhà môi giới chuyên nghiệp. Đến nay, tôi đã tham gia giải quyết hơn bốn ngàn vụ giao dịch buôn bán.

Kinh nghiệm dạy tôi rằng, dù vụ trao đổi có khó khăn và phức tạp đến đâu chăng nữa, chỉ cần theo sát 6 nguyên tắc sau, bạn sẽ thành công trong việc trì hoãn đóng thuế.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Giữ bất động sản lại để đầu tư. Kể cả cơ ngơi cũ mà bạn đang rao bán và cơ ngơi mới mà bạn đang muốn mua, hãy giữ lại để đầu tư. Bất kì loại bất động sản nào cũng đều có giá trị như một món đầu tư. Bạn có thể bán biệt thự sang trọng và mua một văn phòng lớn, một chung cư, một nhà kho, hay thậm chí là cả khu đất trống. Giữ bất động sản lại và bán ra khi có thời cơ. Nói chung, bạn nên giữ cơ ngơi cũ và cơ ngơi mới lại để đầu tư trong ít nhất một năm và một ngày.

Bất cứ thứ gì được xếp vào danh mục bất động sản đều có thể dùng để kinh doanh. Bạn có thể tận dụng những lợi thế về nước, gỗ và ga trong căn nhà của mình khi kinh doanh. Vài năm qua, số lượng nhà nghỉ và nhà cho thuê xuất hiện ngày càng nhiều trong danh mục của 1031.

Giới hạn số bất động sản ở con số 3 hay ít hơn. Tính từ ngày bán được cơ ngơi cũ, bạn có 45 ngày để cung cấp cho môi giới danh sách bất động sản mà bạn muốn mua. Trong danh sách của bạn chỉ nên có khoảng 3 cơ ngơi hay ít hơn và 45 là số ngày hạn định. Bạn không thể kéo dài thời gian đó, bởi vì kỳ hạn có thể rơi vào ngày nghỉ cuối tuần hay nghỉ lễ.

Bạn sẽ hạn chế được sai sót khi mua căn nhà nếu số bất động sản cần mua trong danh sách chỉ là 3 hay ít hơn. Ví dụ, điều này có thể chấp nhận được nếu bạn đã bán ngôi biệt thự sang trọng với giá

100.000 đô la, sau đó liệt kê ra danh sách 3 ngôi nhà cần mua, mỗi cái có giá là 10.000 đô la (tổng là 30.000 đô la). Tuy nhiên, nếu bạn liệt kê hơn 3 bất động sản, danh sách tổng của bạn không thể gấp quá 2 lần giá bán ngôi nhà cũ. Ta thử thay đổi ví dụ, nếu bạn liệt kê 4 bất động sản cần mua, mỗi cái có giá 75.000 đô la (tổng tất cả là 300.000 đô la), cả vụ trao đổi đã quá lố – có nghĩa là cả vụ trao đổi đã thất bại (ngay cả khi bạn chỉ mua một trong số 4 bất động sản đó) vì bạn đã liệt kê quá 3 bất động sản và tổng giá của chúng lại vượt quá 2 lần giá bán ngôi nhà cũ. Ta có thể rút ra kinh nghiệm là: Hãy đơn giản danh sách của bạn và giới hạn chúng ở mức 3 tài sản hay ít hơn.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Các đặc điểm nhận dạng khu nhà hay mảnh đất đó cần phải rõ ràng để nếu IRS muốn kiểm tra công việc của bạn, nhân viên của họ có thể đến ngay nơi đó để xác nhận danh sách. Ví dụ, bạn nên trích là: “123 đường Chính, Denver, Colorado” hơn là “Một ngôi nhà có 3 phòng ngủ, 2 nhà tắm trên đường Chính, Denver, Colorado.” Hãy miêu tả thật chi tiết những khu đất trống không có địa chỉ email.

Bạn nên gửi danh sách cho nhà môi giới của bạn trước nửa đêm của ngày thứ 45. Bạn có thể gửi nó bằng email, fax, hay mang trực tiếp đến cho nhà môi giới, miễn là người đó được nó vào đúng ngày hẹn. Sau nửa đêm của ngày thứ 45, bạn không được phép thay đổi danh sách đó nữa; có thể bạn sẽ phải chịu hình phạt rất nặng, kể cả việc bị bỏ tù nếu IRS phát hiện ra bạn đã thay đổi danh sách đó.

Kết thúc việc mua tài sản mới trong vòng 180 ngày. Kể từ ngày bạn hoàn thành việc bán cơ ngơi cũ, bạn có 180 ngày để mua được cơ ngơi mới và cơ ngơi mới này phải nằm trong danh sách đã gửi cho nhà môi giới của bạn. Bạn có thể mua một hay cả ba tài sản nằm trong danh sách đó. Cũng giống như yêu cầu 45 ngày, 180 ngày là số ngày hạn định để hoàn thành việc mua bán này (bao gồm cả ngày nghỉ cuối tuần và nghỉ lễ); và bạn không thể kéo dài kỳ hạn đó.

Hoàn thành việc mua bất động sản có nghĩa là bạn phải nắm được quyền sở hữu và đứng tên sở hữu tài sản đó trước ngày thứ Bạn cần phải dừng việc mua ngôi nhà hay mảnh đất đó vào hôm trước, nếu ngày thứ 180 rơi đúng vào thứ 7, chủ nhật hay kì nghỉ lễ. Chúng tôi luôn cảm thấy vô cùng lo lắng khi khách hàng của mình kết thúc việc mua bán đúng vào phút cuối cùng của kỳ hạn.

Chọn một nhà môi giới có đủ trình độ chuyên môn về lĩnh vực bất động sản. Bạn không thể chạm đến tiền trong suốt thời gian bán bất động sản cũ và mua bất động sản mới. Luật pháp qui định rằng bạn phải nhờ đến một bên thứ ba không phụ thuộc (thường gọi là môi giới chuyên nghiệp) nắm giữ tiền cho bạn. Hãy cẩn thận khi chọn nhà môi giới cho mình vì luật pháp không bảo vệ bạn khỏi những nhà môi giới tai tiếng. Mới đây, một phiên toà đã ra quyết định: nếu người giữ tiền của bạn không được gửi với số tài khoản dành riêng cho bạn, chủ nợ của môi giới mà bạn thuê có thể thu hồi số tiền đó. Hãy đảm bảo rằng người môi giới đó đã lập tài khoản riêng cho bạn.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Bạn có thể cho rằng: Nếu vai trò của môi giới trong quá trình trao đổi là quan trọng đến vậy thì luật pháp liên bang và nhà nước nên có những điều luật rõ ràng để bảo vệ bạn cũng như tiền của bạn khỏi những môi giới thiếu thận trọng và trung thực. Trên thực tế thì không có luật nào như vậy, không có ai bảo vệ bạn cả.

Hãy đảm bảo rằng người chủ sở hữu bất động sản cũ và bất động sản mới là giống nhau. Tên người chủ sở hữu trong bản thống kê món tài sản cũ nên trùng với tên người chủ sở hữu trong bản thống kê món tài sản mới. Ví dụ, nếu Fred và Sue Jones bán ngôi biệt thự sang trọng của họ đi thì họ cũng phải cùng đứng tên chủ sở hữu món tài sản mới. Họ không thể đổi thành Tập đoàn đầu tư Jones, vì tập đoàn là một cá thể đóng thuế khác.

Các tập đoàn, hiệp hội, công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) và tơ rớt đều có thể dùng Hệ thống trao đổi 1031. Tuy nhiên, kiểu sở hữu tập thể này có thể gây phức tạp cho vụ trao đổi. Ví dụ, nếu trong hiệp hội của mình, bạn đứng tên chủ sở hữu bất động sản nhưng sau khi bán bất động sản đó, các đối tác của bạn muốn đầu tư vào lĩnh vực khác; lúc này, bạn cần phải được hướng dẫn chi tiết về cơ cấu trao đổi; do đó, có bên mình một môi giới có trình độ chuyên môn cao là rất quan trọng với bạn.

Mua một thứ gì đó có giá trị tương đương hay lớn hơn. Để tránh việc phải đóng thuế trong quá trình trao đổi, bạn phải mua một ngôi nhà, mảnh đất có giá trị tương đương hay lớn hơn tài sản cũ và tái đầu tư tất cả số tiền mặt bạn có. Ví dụ, nếu Fred và Sue bán ngôi biệt thự sang trọng của họ với giá 100.000 đô la; họ phải mua một cơ ngơi mới có giá trị thấp nhất là 100.000 đô la, để tránh phải đóng thuế. Nếu chỉ phải trả 90.000 đô la cho cơ ngơi mới, họ sẽ phải đóng thuế cho 10.000 đô la còn lại. Nếu sau khi bán ngôi biệt thự, họ thanh toán các văn tự cầm cố của mình và trả những chi phí khác hết tổng số tiền là 40.000 đô la, thì số tiền còn lại của họ là 60.000 đô la sẽ được chuyển tới người môi giới của họ; khi đó, họ phải tái đầu tư tất cả 60000 đô la đó.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Giả sử họ muốn mua một cơ ngơi mới có giá là 150.000 đô la và để trả được món tiền đó, họ phải kí văn tự cầm cố mới có trị giá là 100.000 đô la, nhưng họ chỉ sử dụng 50.000 đô la trong số 60.000 đô la mà người môi giới đang cầm, họ sẽ phải đóng thuế cho số tiền 10.000 đô la còn lại chưa được sử dụng đó. (Chú ý rằng: tôi không nói là để có thể sử dụng được Hệ thống trao đổi 1031, họ phải kí một món nợ khác cho cơ ngơi mới, ít nhất là tương đương với món nợ họ đã trả cho cơ ngơi cũ. Đây không phải là một yêu cầu, mặc dù có vẻ như rất nhiều chuyên gia tư vấn về thuế và trao đổi khuyên vậy.)

Không có giới hạn cho số vụ trao đổi bạn có thể tiến hành và bạn có thể tiếp tục thu lợi nhuận từ việc bán một cơ ngơi cũ và đổi lấy một cơ ngơi mới cho đến khi bạn quyết định lấy ra một phần tiền lãi trong khi bán bất động sản. Khi đó, bạn sẽ phải nộp thuế. Bằng cách này, bạn có thể kiểm soát được lượng tiền mặt rất có khả năng bị

đánh thuế trong quá trình giao dịch. Tái đầu tư vào một ngôi nhà hay mảnh đất mới là một cách rất phổ biến để có thể sử dụng được tiền mặt mà không phải chấp hành nghĩa vụ đóng thuế.

  1. Luôn luôn thương lượng

GEORGE E.GRACE

George E. Grace là người sáng lập ra Liên hiệp công ty G. E. Grace và là thành viên của Uỷ ban bất động sản của New York. Ông còn là cố vấn của công ty đại diện cho những người thuê nhà đất đầu tiên ở thành phố New York.

Liên hiệp công ty G. E. Grace đại diện cho các công ty chuyên thuê văn phòng, nhà đất để kinh doanh. Một người làm việc lâu năm trong công ty này đã cho tôi những lời khuyên vô cùng quí báu, cho đến giờ tôi vẫn còn cảm thấy tính hữu ích của nó. Tuy nhiên, cũng giống như rất nhiều những lời khuyên khác, bạn chỉ mất có năm phút để học thuộc nó nhưng phải mất cả đời để hiểu và áp dụng được nó.

Lời khuyên đó là: Luôn luôn thương lượng với các chủ nhà và cân nhắc thận trọng giữa những cơ hội lựa chọn.

Khi có nhiều chủ nhà cùng cạnh tranh để cho bạn thuê nhà, bạn có thể dễ dàng nâng cao lợi nhuận kinh tế của vụ giao dịch.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Người bán (chủ nhà) nói chung và đại lý của họ nói riêng đều cùng thuộc một thị trường cạnh tranh. Họ không thích để vuột mất khách hàng vào tay đối thủ hay bỏ trống ngôi nhà của mình. Họ cũng không muốn bỏ lỡ vụ giao dịch. Bạn càng khiến các chủ nhà cạnh tranh với nhau nhiều, họ càng muốn giành chiến thắng và đó là lúc bạn và khách hàng của mình đạt được kết quả mỹ mãn nhất.

Lời khuyên này đã giúp nhiều khách hàng của tôi tiết kiệm hàng triệu đô la khi thuê được nhà với giá rẻ, được nhượng quyền sử dụng lớn hơn và thời hạn thuê nhà cũng dài hơn. Lời khuyên là nền tảng của hầu hết vụ đàm phán mà chúng ta tiến hành.

Có rất nhiều hệ quả của lời khuyên này. Những người thuê nhà thường tự giới hạn sự lựa chọn của mình. Điều này là không nên. Hãy tìm thêm cơ hội cho mình. Nếu không còn lựa chọn nào khác, bạn cũng đừng quá liều lĩnh. Khi nhận được một bản hợp đồng hấp dẫn, hãy dừng việc thương lượng và chấp nhận lời đề nghị đó.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Hãy tin tưởng vào thị trường

HARVEY E. GREEN

Harvey E. Green là Chủ tịch, đồng thời là CEO của công ty môi giới đầu tư bất động sản Marcus & Milichap – một trong những công ty môi giới bất động sản lớn nhất ở Mỹ.

Vẫn còn rất trẻ và mới rời quân ngũ, tôi đã bắt đầu sự nghiệp kinh doanh bất động sản của mình một cách rất tình cờ.

Tôi đã trở thành một môi giới khá thạo việc từ sau khi bắt đầu bước vào lĩnh vực kinh doanh này. Đó là kết quả của những kinh nghiệm to lớn, quí báu mà tôi học được từ anh rể. Anh như một người cha, người thầy của tôi. Tôi luôn trân trọng, ngưỡng mộ những gì anh đã trải qua trong cuộc sống và trong sự nghiệp. Lời khuyên đầu tiên anh nói với tôi khi tôi bắt đầu tham gia vào lĩnh vực này đã nhanh chóng bị lu mờ bởi những điều anh nói không lâu sau đó. Lời khuyên tuyệt nhất mà anh từng nói thật đơn giản, đó là: Hãy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản và hãy tin tưởng vào thị trường.

Anh hiểu rất rõ rằng: Cùng với thời gian, bất động sản sẽ trở thành một trong những ngành có ảnh hưởng lớn nhất, nếu không thì bất động sản cũng là một trong những động lực thúc đẩy xã hội phát triển và đảm bảo cho sự bền vững xã hội về lâu dài. Bất chấp các qui luật, mặc xã hội xoay vần, theo thời gian, giá trị của ngành bất động sản ngày càng tăng lên, đồng thời bản kê khai thu nhập của những người trong ngành này cũng cao không kém.

Sau đây là 5 lời khuyên liên quan đến lĩnh vực đầu tư bất động sản mà tôi muốn gửi tới các bạn:

Là một nhà đầu tư, bạn phải biết mình là ai. Bạn phải biết được tại sao bạn lại đầu tư vào ngôi nhà hay mảnh đất đó; vào những thời điểm khác nhau của mỗi vụ đầu tư, mục tiêu của bạn là gì; và thậm chí trước khi ngỏ ý đầu tư, hãy tính toán chiến lược rút lui trong trường hợp không muốn tiếp tục vụ đầu tư đó.

Hãy tập hợp quanh bạn một nhóm ủng hộ và giúp đỡ bạn. Thậm chí, nếu bạn là một nhà đầu tư riêng lẻ, bạn cũng cần một nhóm chuyên gia giúp đỡ bạn; họ sẽ nhanh nhạy hơn và giỏi hơn bạn trong lĩnh vực chuyên môn của họ. Hãy tập hợp trong nhóm của bạn một chuyên gia môi giới, một nhà môi giới về cầm cố chuyên nghiệp, một người siêng năng và am hiểu về các qui định thuế, một luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, một kế toán giỏi,…

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Nắm được lợi nhuận theo cách các chuyên gia thường làm. Bạn thực sự thu được lợi nhuận khi bất động sản được mua, chứ không phải là khi bất động sản được bán. Bạn cần phải xây dựng những chiến lược riêng biệt nhằm làm tăng giá trị của mỗi một ngôi nhà hay mảnh đất. Bởi khi chúng xuất hiện với dáng điệu thu hút nhất, có nhiều đổi mới và cải cách nhất, giá trị của chúng sẽ tăng lên rất nhiều. Hãy lên kế hoạch “đánh bóng” ngôi nhà hay mảnh đất một cách thật hệ thống, giống như danh sách những thứ cần kiểm tra trước khi bay, nó rất quan trọng và giúp chúng ta gặp nhiều may mắn hơn.

Thừa nhận rằng yếu tố địa lý, xã hội còn quan trọng hơn vị trí của ngôi nhà hay mảnh đất. Không còn nghi ngờ gì nữa, vị trí có ảnh hưởng rất lớn đến việc đi lại, thông thương; tuy nhiên còn nhiều yếu tố quan trọng hơn thế. Về lâu về dài, một khu vực ít nhận được đầu tư phát triển có thể gây ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Hạn chế về ngân sách có thể do yếu tố địa lý hay chính trị tác động, hay cả hai, và điều đó có thể làm giảm giá trị cạnh tranh của khu đất trong tương lai.

Suy nghĩ kỹ lưỡng, chớp thời cơ đúng lúc. Bất động sản có thể được giữ lại đầu tư trong một thời gian dài; theo thời gian, giá trị của chúng có thể sẽ tăng lên, nhưng cũng có thể sẽ giảm đi nếu bạn buộc phải bán gấp. Thu nhập của bạn cũng có thể sẽ giảm nếu bạn đầu tư quá lâu mà không có chiến lược phù hợp. Để vượt qua sóng gió trên thương trường, bạn cần phải rất kiên nhẫn. Một người có tầm nhìn xa trông rộng thường được thưởng công xứng đáng. Tuy nhiên, những nhà đầu tư khôn ngoan luôn ý thức được một thực tế là: Mỗi một ngôi nhà hay mảnh đất đều có thời gian thích hợp để bán. Không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro của vụ đầu tư. Là một nhà đầu tư, bạn phải luôn luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các qui luật, các vòng chuyển đổi.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Luôn trân trọng cam kết

JEFREY GURAL

Jefrey Gural là chủ tịch của Công ty bất động sản Newmark, một trong những doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản độc lập, lớn nhất trên thế giới. Ông còn là thành viên trong Ban giám đốc

của Uỷ ban bất động sản New York.

Hai mươi năm trước, tôi đã bắt tay với một quí ông lớn tuổi có tên là Sam Galewits để mua một khu nhà nằm trên đường Broadway và Aston Place với giá 9 triệu đô la. Một vài ngày sau, người cung cấp tin tức mật của tôi cho biết Sam mới nhận được lời đề nghị bán khu nhà đó với giá 10 triệu đô la từ một người quen của tôi; anh ta không biết rằng tôi cũng đang tiến hành thương lượng, ký kết để mua khu nhà đó. Tôi nghĩ là tôi sẽ mất vụ làm ăn này và chắc chắn Sam sẽ gọi điện cho tôi để thông báo rằng ông ta đã nâng giá bán lên 1 triệu đô la so với đề nghị của tôi. Đảm bảo ông ta sẽ nói rằng: “Tôi vô cùng xin lỗi” hoặc sẽ cho tôi một cơ hội khác, nếu tôi đưa ra giá hời hơn. Tôi đã vô cùng ngạc nhiên khi ông ta nói rằng ông rất coi trọng cái bắt tay giao kèo với tôi, ông không muốn biến mình thành một thằng ngốc và phá hợp đồng chỉ vì 1 triệu đô la tiền lời. Ông giải thích rằng cha ông đã dạy ông không bao giờ được nuốt lời, và cái bắt tay của ông cũng giá trị như một hợp đồng viết tay.

Sau này, tôi luôn nhớ đến Sam và lời khuyên của cha ông. Trong hơn hai mươi lăm năm qua, tôi chưa từng đơn phương phá giao kèo. Tôi tin rằng lời khuyên này rất hữu ích với tôi vì thực tế là các nhà môi giới luôn giới thiệu khách hàng tới thuê các toà nhà của tôi; bởi họ có thể tin tưởng rằng tôi sẽ luôn giữ lời hứa với họ. Thật là khó tin, đến giờ chúng tôi vẫn còn sở hữu khu nhà tôi đã mua của Sam nhiều năm trước và đến thời điểm này, giá trị của nó đã tăng lên rất nhiều, khoảng hơn 100 triệu đô la.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Người thuê hôm nay là người mua ngày mai

ANDREW HEIBERGER

Andrew Heiberger là Chủ tịch và CEO của Công ty bất động sản Buttonwood, công ty có trụ sở đặt tại Manhattan, chuyên tập trung vào lĩnh vực phát triển, đầu tư và tổ chức nghiệp đoàn. Ông cũng là người sáng lập và cựu CEO của công ty Citi Habitats, một trong những công ty môi giới nhà ở lớn nhất và thành công nhất ở thành phố New York.

Cha mẹ tôi hoạt động khá tích cực trong thị trường bất động sản ở Long Island; và từ khi còn rất nhỏ, tôi đã thực sự mê đắm ngành này. Năm 20 tuổi, tôi đến Manhattan; lúc đó, rất nhiều ý tưởng và tham vọng cứ lởn vởn trong đầu tôi. Tuy nhiên, hồi đó, không có nhiều trường dạy người ta cách tiếp cận thế giới bất động sản. Trên thực tế, cũng có rất ít cơ hội cho những người trẻ tuổi tham gia vào ngành này. Thông thường bạn chỉ làm công việc giữ chân quản lý tài sản, hay nếu may mắn hơn, bạn có thể pha cà phê và chạy việc cho một nhà phát triển nào đó. Đặc biệt, có một lĩnh vực hoàn toàn không dành cho các chuyên gia trẻ tuổi, đó là: kinh doanh, môi giới nhà ở.

Hầu hết mọi người đều nghĩ rằng: Nếu tóc của bạn không có màu xám và tên của bạn không là Gladys, bạn không thể bán nhà ở Manhattan.

Thêm nữa, các nhà môi giới thường không để ý đến tiền thuê nhà. Tôi thật sự muốn tìm hiểu xem tại sao họ lại thờ ơ như vậy vì hầu hết những người đến New York đều chọn giải pháp thuê nhà, và bất cứ ai đã từng đi thuê nhà đều biết rằng việc đó không phải là dễ. Ai chẳng muốn gặp được một khuôn mặt thân thiện giữa hàng trăm nhìn khuôn mặt xa lạ trong thành phố rộng lớn này! Tôi quyết định: Mình sẽ là khuôn mặt thân thiện ấy.

Sau những thành công bước đầu khi tìm nhà cho thuê, tôi đã thành lập công ty Citi Habitats. Mục tiêu của tôi là xây dựng một công ty môi giới nhà đất nổi tiếng ở Manhattan bằng cách nắm giữ thị trường của những người thuê nhà trẻ tuổi. Khi phát triển mối quan hệ với những người mới thuê nhà lần đầu, tôi biết mình có thể rèn luyện và tồn tại, phát triển trong ngành này. Tôi đã có bài học cho riêng mình – người chỉ có 1.500 đô la để thuê nhà hôm nay có thể trở thành người mua nhà 2 triệu đô la vào hôm sau.

Điều quan trọng là bạn phải xây dựng mối quan hệ với khách hàng của mình và thường xuyên chăm sóc nó. Cũng có nghĩa là bạn phải coi ngành bất động sản như một ngành công nghiệp dịch vụ thực sự. Bước đầu tiên là phải lịch sự và biết ơn khách hàng, dù rằng họ quyết định có hay không thuê nhà của bạn. Điều này nghe có vẻ đơn giản, thế những hầu như các môi giới thường để lại ấn tượng không tốt cho lắm. Hào phóng và luôn mỉm cười sẽ đưa bạn tiến xa trong ngành công nghiệp dịch vụ này.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Bước thứ hai là phải thể hiện thiện chí với khách hàng – những người thuê nhà. Chủ nhà, những người gác cổng, và nhân viên phục vụ cũng cần góp phần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp giữa ta và khách hàng. Họ giữ vai trò quan trọng như nhau trong vụ giao dịch. Tôi đã xây dựng cho mình một hệ thống nguyên tắc nhằm duy trì quan hệ với những người đó. Khi họ tìm đến tôi cả trong những ngày nghỉ, tôi biết rằng mình đã thành công.

Tiếp theo, tôi vạch kế hoạch cẩn thận để đảm bảo rằng không một khách hàng nào rời bỏ tôi. Kể cả khi vụ giao dịch đã kết thúc, tôi cũng không ngừng lại. Một phần của chiến lược tạo ra những doanh nghiệp riêng lẻ trong tổ chức của chúng tôi là duy trì mối quan hệ với khách hàng và đối tác của mình. Với khách hàng, chúng tôi còn cung cấp thêm dịch vụ chuyển nhà, gác cửa, khuôn đồ…; điều đó giúp đảm bảo rằng chúng tôi vẫn còn liên quan và hữu ích với họ rất lâu, sau khi họ đã kí hợp đồng thuê nhà.

Với chủ nhà và các nhà phát triển, những báo cáo đều đặn về thị trường và các dịch vụ marketing hiện có là nguồn thông tin quí báu của chúng tôi. Mục tiêu của tôi là duy trì tầm quan trọng của mình với khách hàng và đối tác của mình. Tôi cũng biết rằng những khách hàng hôm nay có thể trở thành người cung cấp tin tức cho mình vào hôm sau. Trước đó, chưa có ai sử dụng mô hình này và tôi quyết tâm đưa nó vào hiện thực. Việc sẵn sàng chớp cơ hội và thử sức với cái mới là vô cùng quan trọng với bất kì doanh nghiệp bất động sản nào.

Bí quyết để mô hình này trở thành hiện thực là bạn cần một hệ thống tổ chức hoạt động hiệu quả và tiên phong thực hiện nó. Hệ thống này cần những cơ sở dữ liệu chi tiết với hàng ngàn cái tên – những chủ nhà cũ, bạn bè của chủ nhà và tất cả những người chúng ta không thường xuyên nghe tới. Chẳng có lý do nào ngăn cản một đối tác trở thành khách hàng trung thành hay những người cung cấp tin tức giá trị cả. Citi Habitats có hơn 20 văn phòng ở Manhatta, với hơn một ngàn nhân viên và trở thành doanh nghiệp đi đầu trong việc sử dụng công nghệ Website. Mặc dù một vài biện pháp marketing của công ty chúng tôi đi ngược lại truyền thống và đôi khi làm ảnh hưởng tới lợi nhuận nhưng chúng là đặc điểm vô cùng quan trọng để phân biệt Citi Habitats với đối thủ của mình. Nhờ đó, Citi Habitats trở thành công ty môi giới nhà ở được chú ý nhất ở Manhattan – đó cũng là mục tiêu mà tôi đã đặt ra.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Cơ hội luôn tồn tại

DOROTHY HERMAN

Dorothy Herman là Chủ tịch và CEO của Prudential Douglas Elliman, một hãng kinh doanh bất động sản phát triển nhất và lớn  nhất ở thành phố New York.

Tôi khởi đầu sự nghiệp của mình vào đầu những năm 1980. Ngày đầu tiên đi làm, tôi đến gặp sếp của mình để được hướng dẫn về công việc. Sau khi động viên rằng tôi có thể làm rất tốt công việc của mình, ông đã khuyên tôi một điều mà tôi không bao giờ quên. Ông nói: “Đây là một công việc và công việc này có thể giúp cậu kiếm sống. Nếu cậu muốn trở nên giàu có và dư dả về tài chính, cậu không thể chỉ bán có bất động sản; đích thân cậu phải đầu tư vào nó. Hầu hết những triệu phú tự tay làm nên ở đất nước này đều làm giàu từ bất động sản. Vậy hãy bắt đầu đi.”

Tôi trả lời rằng: “Tỉ lệ lãi suất bây giờ là 18%; đây chưa phải là thời điểm thích hợp.”

Ông đã nói: “Không bao giờ có thời điểm không thích hợp để mua bất động sản. Vào thời điểm tốt, mọi người than phiền về vụ giao dịch mà họ đã bỏ lỡ. Vào thời điểm tồi tệ, họ lại khẳng định rằng họ không thể mua lúc giá cao thế này, giá sẽ hạ và vì thế, đây không thể là vụ đầu tư có lời.”

Tôi đã học được bài học là bạn có thể làm giàu ở bất kì thị trường bất động sản nào, dù xấu hay tốt. Cái bất biến, cái duy nhất đã thay đổi. Khi thị trường thay đổi, nó mang tới những cơ hội mới và khác nhau. Bạn chỉ phải tìm kiếm nó mà thôi. Thời điểm tồi tệ để mua bất động sản không tồn tại, miễn là bạn chọn được một chiến lược phù hợp.

Hai mươi lăm năm sau, tôi vẫn khuyên mọi người như vậy. Và theo thời gian, nó vẫn luôn đúng.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Hãy để hai bên tham gia cùng cảm thấy vui vẻ

THOMAS J. HUTCHISON III

Thomas J. Hutchison là CEO của Liên hợp CNL Hotels & Resorts, một trong những tơ rớt lớn nhất nước Mỹ về đầu tư bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà nghỉ.

Trong kinh doanh bất động sản, một vụ giao dịch chỉ thành công khi kết thúc vụ giao dịch, cả hai bên tham gia đều cảm thấy mình đã đạt được điều mong muốn. Tất cả các thành phần trong vụ giao dịch đều là người chiến thắng; tất cả các bên đều thực sự cảm thấy rằng mình đã chiếm ưu thế. Đây chính là nghệ thuật và phút thư giãn trong kinh doanh, là khúc nhạc khuấy động những vụ giao dịch cùng kiểu lặp đi, lặp lại trong nhiều năm và những mối quan hệ lâu dài dựa trên nguyên tắc trung thực, tôn trọng và tin tưởng lẫn nhau.

Tại sao trong giao dịch bất động sản, nguyên tắc này lại có ý nghĩa quan trọng đến vậy? Làm sao bạn có thể đoán được yêu cầu của phía bên kia?

Vào cuối mỗi ngày, tôi luôn mong có ấn tượng tốt về vụ giao dịch mà chúng tôi vừa thực hiện. Khi mua bất động sản, nếu bạn cứ cố dùng mưu mẹo để cướp không món hàng, người bán sẽ thua. Nếu đòi hỏi quá nhiều, bạn cũng có thể gặp thất bại bởi chẳng bao giờ bán được. Vì vậy, để thành công trong lĩnh vực này, bạn nên đề ra những nguyên tắc riêng phù hợp với mình và kiên quyết thực hiện theo. Hãy lùi lại một bước, đi chậm lại, và tổng hợp tất cả những yếu tố bạn cần để có thể khơi gợi ý thức kỷ luật của riêng bạn. Với tôi, chúng là:

Cẩn trọng xem xét tình huống

Phân tích và đánh giá những giải pháp khác nhau

Hệ thống hoá những ý kiến hợp lý và những mục tiêu kết quả

Đánh giá yêu cầu của cả hai bên, thể hiện bằng chiến lược thuyết phục

Lựa chọn những người sáng suốt và tài giỏi nhất ở bên mình.

Khi cơ hội tới, tôi không ngần ngại rời bàn làm việc để nhấm nháp một tách cà phê hay đi dạo. Điều đó cho phép tôi suy nghĩ và đánh giá vấn đề chính xác hơn. Quyết định là nhân tố quan trọng bậc nhất đảm bảo sự thành bại trong kinh doanh bất động sản. Nếu bạn muốn chắc chắn rằng những quyết định đó phản ánh chính xác suy nghĩ của bạn, có thể giúp bạn thu lợi cho công việc kinh doanh và tương lai sau này thì bạn cần phải cân nhắc thật sự kỹ lưỡng.

Bạn cần phải rèn luyện bản thân mình trở thành một người biết lắng nghe hãy đánh giá những phản ứng đầu tiên của bạn, thách thức sức mạnh trí tuệ của bạn và quan trọng hơn tất cả, hãy tin tưởng vào lương tâm của mình. Khi tôi lắng nghe đối tác của mình, tôi thường chăm chú nghe với cả bộ óc, trái tim và khí phách của bản thân. Đôi khi, những cơn bốc đồng khó hiểu có thể tác động đến quyết định của bạn. Để loại bỏ chúng, bạn cần phải có thêm kinh nghiệm và nhận thức sâu sắc về mọi việc.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Trong mấy năm vừa qua, một trong số những vụ giao dịch then chốt và mang về lợi nhuận nhiều nhất cho công ty của tôi được khởi nguồn từ một cú điện thoại hay những câu chuyện phiếm trên bàn ăn. Từ những gì công ty của tôi đã đạt được, chúng tôi có thể khẳng định rằng, những ngôi nhà hay mảnh đất tuyệt vời nhất không phải lúc nào cũng được rao bán trên thị trường. Trên thực tế, có rất nhiều chủ đất chỉ chấp nhận lời chào giá của những người quen biết, họ cũng chỉ xử sự công bằng và giữ lời với những người đó. Đây chính là kết quả của việc duy trì những mối quan hệ tốt đẹp giữa bên mua và bên bán trong nhiều năm.

Tình cờ, bạn ngồi ăn tối cùng vợ trong một khu nghỉ mát, bạn nói với cô ấy rằng: “Anh nghĩ là chúng ta có thể mua khu đất này vào một ngày nào đó,” và chỉ vài tháng sau, bạn biến điều đó trở thành sự thật, trước cả khi nó được rao bán trên thị trường. Đó chính là biểu hiện của sức mạnh ẩn sâu dưới những mối quan hệ kinh doanh vĩ đại.

Làm thế nào để phát triển và củng cố các mối quan hệ trong ngành công nghiệp bất động sản này? Ngay từ ngày đầu đi làm, bạn phải luôn tâm niệm rằng: Mỗi người bạn gặp đều có khả năng trở thành một trong những “tài sản” giá trị nhất trong sự nghiệp của bạn. Ngành kinh doanh bất động sản được phát triển dựa trên mối quan hệ hữu cơ giữa nhiều cá thể, nó mang tính chu kỳ và truyền qua nhiều thế hệ, do dó, bạn không thể chỉ ru rú trong cái xó của mình. Bạn không nên tách biệt mạng lưới đồng minh với đối thủ của mình. Hiểu biết nhiều về đối thủ giúp bạn dễ thành công hơn và khả năng đạt mục tiêu của bạn cũng lớn hơn.

Xây dựng một mối quan hệ không phải là việc đơn giản; nó cần sự cố gắng của cả hai phía. Một lần, khi mới chập chững vào nghề, tôi yêu cầu trợ lý đặt cho mình một vé máy bay ở khoang hạng nhất; thật tình cờ, tôi lại ngồi ngay sát ghế của CEO một công ty thiết kế nội thất mà tôi rất mong được gặp mặt. Chuyến bay trong 3 giờ đồng hồ đó là khởi đầu của tình bạn kéo dài hơn 30 năm của chúng tôi. Sau đó, công ty của tôi nhận được rất nhiều hợp đồng lớn từ công ty của ông.

Sau gần 35 năm làm việc trong lĩnh vực bất động sản, tôi hay suy nghĩ về sự công bằng và trung thực trong những vụ giao dịch đã được tiến hành; tôi cũng nghĩ đến sự giàu sang mà hai bên tham gia ký kết nhận được. Mẫu số chung của sự thành công chính là sức mạnh vô hình của việc duy trì những mối quan hệ, chứ không phải là khát vọng giành thắng lợi và thu lời nhiều trong mọi vụ giao dịch.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

  1. Hãy tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản

THOMAS J. HYNES JR

Thomas Hynes là Chủ tịch của công ty Meredith & Grew, một doanh nghiệp chuyên cung cấp các dịch vụ về nhà đất, có trụ sở đặt tại thành phố Boston.

Lời khuyên tuyệt nhất về kinh doanh bất động sản mà tôi từng nhận được rất đơn giản và rõ ràng: “Hãy kinh doanh bất động sản. Boston rất có tiềm năng phát triển và cháu nên gia nhập thị trường này.” Bác của tôi, John B. Hynes, người sau này trở thành thị trưởng của Boston, đã nhiều lần nói với tôi những lời đó.

Từ khi bác tôi đắc cử vị trí thị trưởng Boston, nhiệm kỳ 4 năm (từ 1949 đến 1960), cả gia đình tôi luôn đắm chìm trong không khí chính trị của thành phố. Năm 1961, tôi tốt nghiệp Đại học Boston và gia nhập quân đội Mĩ với hàm thiếu uý. Khi được nghỉ phép về thăm nhà, tôi đã đến chơi với bác để được nhận lời khuyên về sự nghiệp.

Là thị trưởng thành phố, John B. Hynes đã cấp phép kinh doanh cho công ty Bảo hiểm Prudential và công ty đó đã xây dựng khu liên hiệp văn phòng lớn đầu tiên ở Boston từ sau cuộc Đại suy thoái. Ông dẫn giải thêm, nhờ những cố gắng của mình, hàng năm ông được trả 20 ngàn đô la để giám sát công việc của Jack Fallon, một môi giới trẻ tuổi thuộc công ty R.M. Bradley, khi anh ta kiếm hàng triệu đô la từ việc cho thuê và quản lý các đại lý cho liên hiệp.

Bác tôi còn nhấn mạnh rằng nếu tôi không thuộc tốp mười sinh viên có kết quả tốt nghiệp cao nhất của trường Đại học Luật Harvard, thì tôi không thể xin việc ở bất cứ công ty luật có chút tiếng tăm nào trong thành phố, sự thực là có rất nhiều luật sư trẻ chỉ đủ sống bằng nghề này. Nếu tôi không giàu có thì sự nghiệp của một chính trị gia có thể gây rất nhiều áp lực về kinh tế cho gia đình nhỏ của tôi. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có tiềm năng phát triển vô cùng lớn.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

Tôi hết nghĩa vụ đi lính và bắt đầu theo học trường luật. Mùa hè năm thứ nhất, tôi kiếm việc làm thêm – việc phá dỡ các toà nhà. Hồi đó chưa có luật cho phép sinh viên được đi thực tập ở các công ty và tôi cũng cần tiền để trang trải học phí cho năm học tới. Phá huỷ các toà nhà là một công việc cực kỳ nguy hiểm và đôi khi, trong lúc làm việc, tôi bắt đầu mơ về sự nghiệp chính trị của mình, mơ đến ngày được tham gia tranh cử. Với một ít thu nhập từ lương cho những người hoạt động trong lĩnh vực Luật pháp, tôi chỉ đủ chi trả cho việc học ở trường luật, nói gì đến theo đuổi sự nghiệp chính trị.

Sau khi một đồng nghiệp của tôi, chỉ đứng cách tôi có 10 feet , bị chết trong khi làm việc, tôi đã suy nghĩ gần một tuần và quyết định rằng tôi sẽ bắt đầu chiến dịch tranh cử. Ngày hôm sau, tôi ăn mặc rất chỉnh tề và đi tới văn phòng của bác John để thông báo với bác rằng, tôi đang có ý định tranh cử vào Toà án Great & General ở Massachusetts. Ông nhẹ nhàng nói rằng tôi sẽ thua vì tôi đang phải đấu với người đương nhiệm nhiệm kỳ đầu. Khi viết tặng tôi một tấm séc trị giá 100 đô la để dùng cho chiến dịch bầu cử, ông dặn tôi rằng: “Hãy nhớ những lời bác đã nói về kinh doanh bất động sản.”

Chúng tôi đã tiến hành một chiến dịch tranh cử thật rầm rộ. Cuối cùng, tôi về thứ hai trong số 13 ứng cử viên. Tuy nhiên, tôi đã thua và phải đối mặt với món nợ khổng lồ dùng cho chiến dịch cùng với thực tế là không được quay trở lại trường Luật. Bác tôi lại hỏi: “Bây giờ cháu đã nghĩ tới việc kinh doanh bất động sản chưa?” Câu trả lời của tôi là: “Cháu cho rằng ý kiến đó thật tuyệt. Cháu nên bắt đầu từ đâu ạ?” Đầu tiên, bác khuyên tôi nên gọi điện cho Jack Fallon. Tôi đã gặp Jack và nhanh chóng phát hiện ra rằng anh ta có tất cả những điều mà bác tôi từng miêu tả: một anh chàng cao lớn, bảnh trai và thích giao du; một người từng kiếm được hàng triệu đô la từ kinh doanh bất động sản…; một nhà môi giới có quyền lực trong thập niên 1960. Tôi sẵn sàng làm việc cho anh ta nhưng Jack chẳng bao giờ gọi lại cho tôi.

Bác tôi đã gọi cho một người bạn khác, Tom Horan – hiện đang làm việc cho công ty Meredith & Grew, ông đã xây dựng Khu liên hiệp bảo hiểm cho khách du lịch ở Boston. Sau khi gặp ngài Horan, tôi hoàn toàn bị thuyết phục rằng Meredith & Grew chính là nơi dành cho tôi. Tuy nhiên, đối tác của ngài Horan lại hỏi tôi rằng: Ngoài việc phá huỷ các toà nhà, tôi còn biết gì khác về kinh doanh bất động sản?

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

– đây không phải là một lời tiếp đón thân thiện. Vài tuần qua đi, một lần nữa chẳng có ai gọi điện cho tôi cả. Tôi tiếp tục chờ đợi và sau đó, trong giây phút tuyệt vọng, tôi gọi điện đến công ty Meredith & Grew. Cuộc điện thoại đó đã tạo cho tôi cơ hội được trở lại làm việc và mở ra một con đường mới. Tôi bắt đầu làm việc ở Meredith & Grew từ năm 1965 và cảm thấy rất vui với những cơ hội kinh doanh mà tôi có được khi làm việc ở công ty.

Kinh nghiệm khi tham gia ứng cử cũng giúp ích rất nhiều cho tôi. Tôi đã từng gõ cửa hàng trăm ngôi nhà để xin họ bỏ phiếu cho mình. Nhờ đó, thật là đơn giản khi đi tới từng nhà và hỏi xem liệu họ có cần chúng tôi giúp giải quyết các rắc rối về bất động sản của họ hay không? Một yêu cầu khác khi làm chính trị là gặp gỡ nhiều người thuộc mọi tầng lớp xã hội; và kinh doanh bất động sản cũng đòi hỏi điều này.

Tôi luôn biết ơn những lời chỉ dẫn và những kiến thức mà bác, thị trưởng John B. Hynes, từng truyền cho tôi. Bác đã giúp tôi đi đúng hướng và dẫn dắt tôi đến với bất động sản. Khi kinh doanh bất động sản, tôi học được cách nhận biết thời điểm mình phải thay đổi hướng đi, khi nào tôi cần kiên trì và tôi cũng học được rằng: đôi khi, mình phải chấp nhận mạo hiểm.

Rõ ràng là bác John đã cho tôi lời khuyên tuyệt nhất trong cuộc đời.

===== 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump =====

100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 - Tác giả Donald Trump
100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 3 – Tác giả Donald Trump

#9. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về sách nói hay có ý kiến gì liên quan cuốn sách 100 lời khuyên bất động sản khôn ngoan nhất 1 của tác giả Donald Trump đừng ngần ngại để lại dưới comment dưới bài viết này nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *